광교신도시 집값, 대장 바뀐다…강남행 '신분당선' 역세권의 힘

[땅집고] “대책 이후 거래 가능한 매물이 확 줄었어도 집을 꼭 사야 하는 사람들은 매수해요. 지각비(부동산을 늦게 매수, 그 사이에 오른 가격을 부담하는 비용)를 내는 만큼, 입지 조건을 더 따지죠. 가격이 떨어지면 안 되니까요. 출퇴근이 중요한 젊은 사람들일수록 그런 것 같아요.”(광교힐스로얄공인중개사사무소 황지은 대표)

‘수원의 강남’ 광교신도시 대장주 구도가 재편되고 있다. 호수공원 조망권 내세워 광교 대장주로 불리던 ‘광교 중흥S클래스’가 준공 8년차를 맞이하면서 신축 프리미엄이 사라지는 가운데, 학군과 교통망을 보유한 광교중앙역 인근으로 중심축이 이동하는 기류가 감지된다.

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◇ 광교신도시 역세권, 부동산 시장 냉기에도 신고가 속출

광교신도시는 수원시 영통구에 속해 10·15대책 이후 3중 규제(조정대상지역·투기과열지구·토지거래허가)를 적용받는다. 서울처럼 전세 낀 집 거래가 어려워 매물과 거래가 모두 감소했다. 그러나 강남권·마용성처럼 고가 매물이 팔리면서 신고가 거래가 발생하고 있다.

이런 분위기는 역 인근에서 두드러진다. 광교중앙역 2번 출구와 맞닿은 ‘자연앤 힐스테이트’. 규제 직전인 지난해 10월만 하더라도 전용84㎡ 가 15억원대에 거래됐는데, 11월 초 18억5000만원(13층)에 팔리면서 매매가가 3억원가량 오른 것으로 드러났다. 이 곳은 2012년 준공한 전용 84㎡ 단일 평형, 1764가구 대단지다.

단지 내 부동산 관계자들은 규제 여파로 평년보다 거래량이 대폭 줄었지만, 탄탄한 인프라를 쫓아 온 수요자 비중이 늘었다고 입을 모았다.

광교수부동산 관계자 A씨는 “초등학교 배정 전 이사하는 사람이 많아서 연말마다 10건 넘게 계약했는데, 올해는 전년의 10% 수준인 것 같다”며 “신고가는 인테리어를 반영해 비싼 값에 팔린 사례일 뿐, 추격매수가 아니다”고 설명했다. 이어 “다만, 광교중앙역 인근 단지는 학군·교통 같은 인프라가 모두 도보권이라서 수요가 늘 있는데, 최근에는 영유아를 둔 맞벌이 부부가 많이 찾는 추세”라고 했다.

맞은 편에 위치한 ‘광교 이편한세상’은 10·15대책 이후 부동산 시장이 얼어붙은 가운데 이의동 매매 거래 건수 1위를 차지했다. 국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면 이 단지는 규제 적용 시작일인 지난해 10월 20일부터 이달 6일까지 총 10가구가 손바뀜됐다. 지난 달, 전용 120㎡(15층) 한 채는 19억4700만원에 팔리면서 신고가 발생 한 달 만에 기록을 갈아치웠다. 전용 100~187㎡ 대형 평형으로 이뤄진 2012년 준공 단지라서 30평대 대비 수요가 한정적이다.

◇ 광교신도시 역세권, 부동산 시장 냉기에도 신고가 속출

광교중앙역 인근은 역세권 입지에도 불구하고, 수년 전까지만 광교 주요 단지 중 하나에 불과했다. 호수공원 조망권을 확보한 ‘광교 중흥S클래스’를 비롯해 일부 신축 단지 대비 준공 연한이 오래됐다는 평가를 받았다.

그러나 ‘6·10대책’ ‘10·15대책’ 등 부동산 정책이 나올수록 시장이 얼어붙는 상황에서도 주목받고 있다. 역과 버스환승센터가 가까워 시간이 흘러도 직주근접 가치를 누릴 수 있다고 판단한 이들이 많은 영향으로 보인다.

광교신도시 B부동산공인중개사 사무소 관계자는 “여러 규제가 나오는 사이 광교에서도 ‘똘똘한 한 채’가 대세가 됐다”며 “지각비를 내는 무주택자부터 상급지로 온 사람들까지 모두 환금성 좋은 아파트를 찾는다”고 했다. 이어 “광교에서는 학군과 교통망을 중앙역 인근 대단지가 이런 수요를 바로 흡수하는 모양”이라고 했다.

최근에는 역세권 단지가 비역세권 신축 단지 가격을 역전한 일도 벌어졌다. 원천동 ‘광교중흥S클래스’의 경우 5년 전인 2020년 12월 당시 전용 84㎡가 16억2000만원~6000만원에 팔렸다. 역세권인 ‘자연앤힐스테이트’ 실거래가 12억7000만원~15억3000만원보다 수억원 비쌌다. 그러나 이날 기준, 전용 84㎡ 최고가는 16억9000만원(19층)으로, ‘자연앤 힐스테이트’와 달리 17억원 선을 넘어서지 못했다.

현장에서는 이러한 분위기가 굳어질 것이라는 전망이 나왔다. 신축 아파트의 준공 연한이 길어질수록 수요자가 입지를 따지지 않겠냐는 것이다. 광교가 노도강(노원·도봉·강북), 금관구(금천·관악·구로) 등 서울 외곽을 비롯해 수원·용인 인근 지역보다 집값이 배로 높은 이유 역시 탄탄한 인프라에서 기인하는 만큼, 인프라가 가장 중요한 잣대가 된다는 분석이다.

광교중앙역은 양재역까지 30분이면 도착해 강남권 통근 수요를 흡수한다. 경기도청에 접해 있고, 롯데마트, 갤러리아백화점 등도 걸어서 10분이면 된다. 초등학교부터 중고교, 학원가가 모두 단지에 맞닿아 있어 ‘학세권’이라는 평가도 받는다.

한 부동산 전문가는 “부동산 시장이 침체되더라도 역세권 등 입지가 우수할수록 가격 회복성이 높다는 게 전국에서 증명됐다”며 “광교라고 크게 다르지 않을 것이라고 본 이들이 늘고 있다”고 했다. /westseoul@chosun.com