"3기, 4기 신도시 의미 없다…비아파트 활성화가 현실적인 공급 방법"

[2026년 신년전망 인터뷰] 김진유 경기대 도시·교통공학과 교수 “공급대책 효과 한계…비아파트 활성화·비주택 전환이 현실적 대안”

[땅집고] “지금같은 공급 부족 상황에선 신규 택지지구를 개발해서 주택을 공급하는 정책은 크게 의미가 없습니다. 실제 공급까지 최소 4~5년 이상이 걸리기 때문이죠. 차라리 6개월만에도 공급 가능한 빌라 등 비(非)아파트 시장을 활성화하는 것이 현실적인 방법이라고 봅니다.”

주택 착공 감소 여파로 내년 수도권 공급 부족 현상이 심화할 전망이다. 공급 감소가 본격화하면서 시장에서는 공급 불안 심리가 집값 상승으로 이어질 수 있다는 우려가 커지고 있다. 직방에 따르면 내년 전국 아파트 입주 예정 물량은 17만2270가구로, 올해(23만8372가구)보다 약 28% 줄고 서울은 1만6412가구로 절반 가까이 급감할 것으로 예상된다. 이에 대응하기 위해 정부는 2030년까지 수도권에 135만 가구를 공급하겠다는 ‘9·7 공급대책’을 내놓았고 추가 공급대책도 예고했다.

그러나 대책만으로는 공급 불안 심리를 잠재우기에는 한계가 있다는 주장이 나온다. 한국부동산분석학회장을 역임한 김진유 경기대 도시·교통공학과 교수는 “공급대책이 나와도 실제 공급 효과는 4~5년 뒤에나 나타난다”며 “이미 시장 참여자들이 이를 알고 있는 상황에서 공급 시그널을 준다 해도 공급 불안 심리를 잠재우긴 어렵다”고 했다.

김 교수에게 내년 주택시장 전망과 공급 부족 해결 방안에 대해 물었다. 다음은 일문일답.

― 최근 정부의 대출 규제에 대해 어떻게 평가하나.

“지금 정부의 대출 규제는 너무 강하다. 대출이나 전세를 끼고 집을 사는 것을 모두 갭투자나 실수요가 아니라고 보는 시각은 현실과 맞지 않다. 서울에서 대출 없이 집을 살 수 있는 사람은 거의 없다. 대출을 받아 집을 살 수밖에 없는 사람들의 상황은 매우 다양한데 이를 하나로 묶어 규제하는 것은 무리가 있다. 결과적으로는 현금을 가진 사람만 집을 살 수 있는 구조가 되고 있다.”

― 정부가 추가 공급대책을 내놓으면 시장 불안 심리를 잠재울 수 있을까.

“어렵다고 본다. 지금 공급대책을 내놓는다고 해도 실제 주택이 공급되기까지는 최소 4~5년이 걸린다. 대책으로 공급 절벽을 만회하기엔 한계가 있다. 무엇보다 이런 상황을 국민 모두가 알고 있어 시장 심리에 영향을 미친다는 점이 문제다. 그 어떤 공급대책을 내놓더라도 효과를 기대하기엔 어려울 것이다.”

― 공급 부족을 해결하기 위해 현실적인 방법은 무엇이라고 보나.

“현재 있는 재고를 시장에서 어떻게 순환시키느냐가 중요하다. 새로운 택지를 마련해 신속하게 공급하겠다는 것은 지금 상황에서 의미가 크지 않을 것이다. 용산국제업무지구 같은 대규모 부지를 주거로 바꾸자는 논의도 지금 시점에 의미가 크게 없다. 그보다 비(非) 아파트 시장 활성화가 필요하다. 빌라, 다세대, 다가구 등 비아파트 주택에 대해 건축 인허가를 빨리 진행될 수 있도록 해야 한다. 비아파트는 인허가만 원활하면 6개월 만에도 공급할 수 있다.”

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― 비아파트 시장이 위축된 가장 큰 이유로 전세 사기가 거론된다. 해결을 위해 어떤 대책이 필요할지.

“비아파트 시장을 활성화하려면 전세 사기에 대한 우려를 불식시키는 게 중요하다. 전세권 설정 의무화나 전세가율 상한제, HUG 전세금반환보증제도 등 제도가 세입자에게 확신을 심어줄 필요가 있다. 전세 포비아(공포증)가 줄고 비아파트로 수요가 이동해야 결국 공급이 늘어난다.

문제는 한두 채를 가진 임대인이 아니라 수십 채, 수백 채를 가진 임대인들이다. 이런 사람들이 갭투자로 주택을 늘리는 구조를 제도적으로 막아야 한다. 자기 자본이 별로 없고 세금도 제대로 내지 않는 상태라면 추가로 주택을 사는 것은 제한할 필요가 있다.”

- 이밖에 공급을 늘리기 위해 어떤 방법이 필요할까.

“비주택의 주택 전환을 활성화할 필요가 있다. 비주택을 준주택으로 바꿀 수 있도록 제도적 지원이 이뤄진다면 굉장히 빠른 속도로 공급이 가능하다. 지금 상가나 오피스 가운데 비어 있는 곳이 많다. 물론 모든 상가를 주택으로 전환할 수는 없지만 조건이 되는 일부는 주택이나 준주택으로 바꿀 필요가 있다. 상황에 따라서는 생활형숙박시설도 준주택 기능을 할 수 있도록 보다 유연하게 볼 필요가 있다.”

― 내년 부동산 시장의 가장 큰 변수는 무엇이라고 보나.

“토지거래허가구역 해제 여부가 가장 큰 변수라고 본다. 일부 해제한다면 그동안 눌렀던 지역이기 때문에 가격이 상당히 뛸 수 있다. 반대로 계속 유지한다면 거래가 실종되는 가운데 일부 핵심 지역을 중심으로만 가격이 오르는 국지적 상승이 나타날 것이다. 다만 전면적인 해제는 현실적으로 어렵다고 본다. 선거 등 상황을 고려하면 일부 지역만 해제할 가능성이 높은데, 이 경우에 해당 지역의 가격 상승이 다시 나타날 수 있다.”

― 내년 수도권 임대차 시장은 어떻게 전망하는가.

“아파트 임대 시장은 상당히 어려워질 수 있다. 10·15 대책 이후 서울 전역과 경기 일부 지역에서 대출 규제가 강화되면서 전세를 끼고 집을 사는 구조가 막혔다. 입주 물량 감소에 더해 이런 요인들이 겹치면서 전세가격은 오를 수밖에 없다. 학군지나 전세 수요가 많은 지역에서는 체감도가 훨씬 클 것이다.”

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― 새 정부의 주택 정책에 대해 조언한다면.

“수요를 억제하는 정책에 집중하는 것보다 시장 움직임에 대해 일부는 인정하는 게 필요하다. 후보 시절 세금을 높여 수요를 억제해 시장을 안정화하는 정책은 쓰지 않겠다고 했던 만큼 이 원칙을 지킬 필요가 있다.

주택 가격이 오르는 것을 모두 투기 때문이라고 보기는 어렵다. 예를 들어 20억원 하던 아파트가 30억원이 됐다고 해서 그게 전부 투기 때문이라고 볼 수 없다. 만약 투기였다면 시간이 지나면 다시 원래 가격으로 돌아와야 하는데 그렇지 않다. 그만큼 수요는 충분한데 공급이 부족한 상황이라는 점을 인정해야 한다. 정부는 가격을 눌러 잡기보다는 공공임대주택을 중심으로 저소득층과 서민층이 안정적으로 거주할 수 있는 주택을 공급하는 데 집중할 필요가 있다.” /yeong@chosun.com