"흑석 제친다" 노량진1구역, 투자금 20억에도 매수 문의 몰린 이유

노량진1구역, 투자금 20억 필요해도 수요 꾸준
관리처분 인가 전 조합원 지위 받으려는 현금부자 몰려

[땅집고] “10.15 대책에 따라 대출 규제가 강화하면서 문의가 많이 줄긴 했어요. 34평 새아파트를 받을 수 있는 다가구 매물 기준으로 투자금이 20억원에 달하니까요. 그럼에도 자금 여력이 있는 사람들은 여전히 노량진1구역에 진입하려는 움직임을 보이고 있습니다.” (노량진동 A공인중개사사무소 대표)

서울 동작구 노량진재정비촉진구역(뉴타운)이 사업 막바지 단계에 접어든 가운데 관리처분계획 인가를 앞둔 노량진1구역에 매수 문의가 뜨거운 분위기다. 관리처분 인가 이후에는 조합원 지위 양도가 제한되는 만큼, 인가를 받기 전에 서둘러 매수하려는 수요가 유입되고 있는 것이다. 투자금이 20억원 안팎에 이르지만 현금 여력이 있는 투자자를 중심으로 거래가 이뤄지고 있다.

◇노량진1구역, 관리처분인가 코 앞…양도 막히기전 현금 부자 몰린다

노량진1구역은 서울 동작구 노량진동 일대 13만2132㎡ 부지에 총 2992가구 규모 아파트를 조성하는 사업이다. 노량진뉴타운 총 8개 구역 중 규모가 가장 커 상징성 있다는 평가다. 지하철 1·9 호선 노량진역 초역세권 입지에 평지고, 한강 조망이 가능하다 점에서 사업성이 높기도 하다. 시공사는 지난해 포스코이앤씨로 선정됐다.

정비업계에 따르면 노량진1재정비촉진구역 조합은 지난 10월 관리처분계획 인가신청서를 서울시에 접수했다. 조합 관계자는 “10월 말 관리처분계획 인가를 신청했다”며 “내년 3~4월쯤이면 인가를 받을 것으로 예상된다”고 말했다. 이후 내년 하반기부터 이주가 시작될 것으로 보인다.

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현장에선 관리처분계획 인가를 코 앞에 두고 노량진1구역은 매수 문의가 꾸준하다고 전한다. 관리처분계획 인가 이전에는 재개발 빌라를 매수해 조합원 지위를 양도받을 수 있기 때문이다. 아파트와 달리 빌라는 토지거래허가구역 내에서도 실거주 의무가 없어 현재 이른바 ‘갭투자’(전세 끼고 매매)가 가능하다. 다만 인가를 받은 이후에는 거래가 어려워질 전망이다. 10·15 대책에 따라 서울 전역이 조정대상지역으로 묶이면서, 재건축 사업장마다 관리처분계획 인가가 난 이후 조합원 지위 양도가 제한될 예정이다.

노량진 인근 한 공인중개사무소 관계자는 “1구역의 경우 다가구 매물 비중이 높아 초기 투자금이 높은 편”이라며 “전용 84㎡를 받을 수 있는 매물 기준으로 투자금이 저렴하면 17억원, 보통은 18억~20억원 정도”라고 설명했다. 이어 그는 “최근에는 매도 가능한 물량이 상당 부분 줄어 거래 건수 자체는 많지 않고, 규제 강화로 문의도 줄긴 했지만 자금 여력이 있는 사람들은 여전히 접근하고 있다”고 덧붙였다.

◇이주비 대출 규제에 사업 지연 가능성

다만 업계에선 노량진1구역 사업 발목을 잡는 요소를 무시할 수 없다고 입을 모은다. 이주비 대출 문제가 변수로 작용할 가능성이 있는것. 이재명 정부가6·27 대책과 10·15 대책 두 차례에 거쳐 이주비 규제를 강화하면서 잔금 마련이 어려운 조합원이 적지 않아졌다.

앞서 정부는 6·27 대책에서 이주비 대출을 포함한 모든 주택담보대출 총액을 6억원 이하로 제한했다. 더 나아가 10·15 대책에선 서울 전역을 규제지역으로 선정해, 조합원들이 LTV 40% 이상 대출을 받지 못하는 상황에 처했다. 더군다나 노량진1구역은 조합원 중 상당수가 정부 정책에 따라 '1+1 분양'을 선택하면서 다주택자로 분류돼 이주비 대출이 아예 불가능한 상황이다. 조합원 약 1000명 중 약 70%가 다주택자인 것으로 집계됐다.

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한편 노량진뉴타운의 경우 대부분 사업지가 정비사업의 9부 능선인 관리처분계획인가 단계를 넘었다. 노량진 2·6·8구역은 착공에 들어갔고 철거가 진행 중인 4구역은 내년 착공을 앞두고 있다. 7구역은 이주 중이며 5구역은 이주를 마치고 현재 철거 준비 중이다. 3구역은 관리처분계획인가를 준비하고 있다. /yeong@chosun.com