서울 마지막 판자촌에 자이 들어온다, 3000가구 대단지로 변신

2009년 추진 후 지연 끝에 본궤도…3178가구 공급
내년 상반기 착공·2029년 입주 목표

[땅집고] “이번엔 진짜 재개발을 하는구나 하는 기대감이 주민들 사이에서 높습니다”

지난 26일 찾은 서울 노원구 중계동 백사마을에서는 철거 작업이 한창 진행 중이었다. 사업지 입구에는 ‘철거 착공에 따른 재개발사업구역 내 관계자 외 출입금지’라고 적힌 현수막이 걸려 있었고 출입은 통제되고 있었다. 건너편에는 ‘성공적 이주 완료’라는 문구가 적힌 현수막도 내걸려 있다. 주변으로는 공사 차량이 오가고 안전모를 쓴 작업자들이 분주히 움직였다. 현장은 철근 콘크리트 구조물이 드러날 만큼 상당 부분 철거가 진행된 상태였다. 1960년대부터 이어져 온 판자촌의 흔적은 빠르게 사라지고 마을 풍경은 공사 현장으로 바뀌고 있다.

☞경매 초보도 돈버는 AI 퀀트 나왔다…땅집고옥션, 백발백중 투자법 제시

이른바 ‘서울 마지막 달동네’로 불리던 백사마을은 3178가구 아파트 단지로 탈바꿈할 예정이다. 2009년 정비구역으로 지정된 뒤 수차례 멈춰 섰던 사업이 지난 1일 기공식을 열고 본궤도에 올랐다. 다만 10·15 부동산 대책으로 노원구가 규제지역으로 묶이면서 일대 주택 거래는 사실상 멈춘 상태다. 주민들 사이에서는 재개발 사업 진전에 대한 기대와 함께 향후 규제 완화 여부에 관심이 쏠리고 있다.

◇ 수차례 멈췄던 사업, 16년 만에 기공식 열고 첫 삽

백사마을은 1960년대 후반 서울 용산과 청계천 일대 도심 개발 과정에서 밀려난 철거민들이 불암산 자락으로 이주하며 형성된 무허가 주택단지다. 약 1100가구가 정착했던 이곳은 주소가 ‘산 104번지’으로, 마을 이름도 번지수에서 따왔다. 겨울에 연탄을 쓰는 집이 대다수였다.

백사마을은 1971년 개발제한구역(그린벨트)으로 묶여 사업을 추진하기 어려웠다. 서울시는 2008년 그린벨트를 해제하고 2009년 정비구역으로 지정했으나 낮은 사업성과 개발 방식 등으로 사업은 여러 차례 무산됐다. 그러다 서울시는 2022년부터 주민·전문가와 소통하며 통합정비계획을 수립했고 지난 4월에는 재개발정비계획(안)을 확정했다.

이로써 백사마을에는 지하 4층~지상 35층, 26개동, 3178가구 자연 친화형 공동주택 단지로 조성된다. 이 중 565가구가 임대주택이다. 시공은 GS건설이 맡았다. 단지명은 ‘네이처시티자이’로 예정됐다.

서울시는 지난 5월부터 마을에 있던 집 총 1150채를 철거하는 공사에 들어갔다. 올 연말까지 철거를 완료하고 내년 상반기 착공할 계획이다. 2029년까지 완공해 입주를 마치는 게 서울시 목표다.

사업지에는 외부인 출입을 막고 철거작업이 한창 진행 중이다. ‘관계자 외 출입금지’ 현수막과 함께 안전모를 쓴 공사 직원들이 현장을 오가고 있었다. 기공식을 알리는 현수막과 ‘성공적 이주 완료’ 문구도 내걸려있으며 사업지 주변 상가는 대부분 비어있었다.

☞꼭꼭 숨어있던 NPL 정보, 엔플랫폼에 다 모았다…물건 등록부터 거래까지 원클릭 ok!

인근 중계동 주민들은 재개발 사업에 기대감을 나타냈다. 3000가구가 넘는 대규모 신축 아파트가 들어서 일대 주거환경이 개선될 것이라는 전망에서다.

백사마을 인근 한 공인중개사는 “근방에서 새로 짓는 아파트가 이곳밖에 없어 주민들 사이에선 관심이 있다”며 “3178가구가 공급되다 보니 완공되면 인근 아파트값 상승 기대감은 있는 상황”이라고 말했다.

다만 10·15 대책 이후 백사마을 일대에서는 거래가 사실상 멈춘 상태다. 노원구가 규제지역으로 묶이면서 1주택자 10년 보유·5년 거주 요건을 충족한 매물이 거의 없어 매수와 매도 모두 발이 묶인 상황이다.

이 공인중개사는 “10·15 대책 이후 조정대상지역으로 묶이면서 사실상 매매가 멈췄다”며 “계약 한 사람도 ‘해약하겠다’ 하고 분위기가 심각하다”고 말했다. 이어 “완공까지는 시간이 걸리는데 집을 팔고 새 아파트로 갈아타고 싶어도 조건이 맞지 않아 팔지도 못하는 상황”이라며 “주민들은 토지거래허가구역 해제만을 기다리고 있다”고 전했다.

또 다른 인근 중개업소 관계자도 “1주택자, 10년 보유, 5년 거주 요건을 맞춘 집이 거의 없다”며 “정비구역 지정 이후 손바뀜한 사람들은 실거주를 하지 않은 경우가 많아 매물이 많지 않다”고 말했다. 그는 “백사마을 완공되면 입주하기 위해 사둔 인근 주민들이 꽤 많다”며 “입주 직후에는 인근 단지의 매물이 많이 나올 것”이라고 말했다. 그러면서 “입주가 마무리되고 1~2년 정도 지나 신축 단지가 가격을 받쳐주면 그 이후부터는 주변 아파트값을 다시 끌어당기는 효과가 나타날 것으로 보인다”고 내다봤다.

◇ 강북 개발 속도전…변수는 세계유산 규제

백사마을 재개발로 서울 지역 내 균형발전 추진 기반이 마련될 것으로 시는 기대하고 있다. 지난 18일 상계·중계·하계동 일대 택지개발지구 지구단위계획을 결정 고시하며 강북 개발에 속도를 내고 있다. 노원구 일대는 향후 10만 3000가구 규모의 동북권 핵심 주거복합도시로 탈바꿈하게 된다.

이처럼 서울시는 ‘다시, 강북전성시대’ 비전으로 강북 개발을 본격적으로 추진하고 있다. 다만 국가유산청이 최근 세계유산 반경 500m 이내에서 추진되는 정비사업에 대해 세계유산영향평가를 의무화하는 시행령 개정안을 입법 예고하면서 변수로 떠올랐다. 백사마을 재개발이 태·강릉 세계유산 영향권에 들어 시행될 경우 사업 지연은 불가피할 것으로 보인다.

오세훈 서울시장은 17일 국가유산청장이 언급한 ‘법으로 규제하겠다’는 취지의 발언과 관련 SNS를 통해 “세운지구뿐 아니라, 강북지역을 포함한 서울 전역의 정비사업과 개발을 사실상 주저앉힐 수 있는 매우 중대한 사안”이라며 “서울시가 추진하는 ‘다시, 강북전성시대’의 미래서울 도시 비전과 정면으로 충돌한다”고 비판했다. /yeong@chosun.com