"초강력 부동산 대책이 전셋값 올린다" 내년 서울 전세 4.7% 상승 전망

주택산업연구원 ‘2026년 주택시장 전망과 정책방향’ 발표
내년 서울 집값 4.2% 상승 전망

[땅집고] 올해 6월 초 이재명 정부 출범 이후 6·27, 10·15 두 차례에 걸친 강력한 수요억제대책과 9·7 공급확대 대책이 잇따라 발표됐지만, 주택시장 불안은 여전히 해소되지 않고 있다.

주택산업연구원은 내년 국내 주택시장이 매매와 전·월세 모두 상승세를 보일 것으로 전망했다. 특히 서울 주택 매매 가격은 4.2% 상승, 서울 전세 가격은 4.7% 뛸 것으로 예측하며, 서울의 상승 폭이 전국 평균을 크게 웃돌 것으로 내다봤다.

주산연은 23일 ‘2026년 주택시장 전망과 정책방향’을 주제로 기자간담회를 열고 이 같은 전망을 내놓았다. 이날 간담회에는 서종대 주택산업연구원 원장과 김덕례 주택산업연구원 선임연구원, 김수현 주택산업연구원 부연구원이 참석했다.

서종대 주산연 원장은 “지난 20년간 주택가격 변동에 가장 큰 영향을 미친 요인은 유동성과 수급, 금리였다”며, “정부의 강력한 투기억제대책과 공급확대 정책으로 수도권 시장이 단기적으로는 다소 진정될 가능성도 있다”고 말했다. 다만 서 원장은 “주요 경제 변수와 누적된 공급 부족을 감안하면 수도권 주택시장은 전반적인 상승 기조가 유지될 가능성이 높다”고 덧붙였다.

◇ 내년 집값, 서울 4.2% 상승 전망

주산연이 주택 수급과 경기 전망을 변수로 내년 주택가격을 예측한 결과, 전국 주택 매매가격은 1.3% 상승할 것으로 전망됐다. 지역별로는 ▲수도권 2.5% ▲서울 4.2% ▲수도권 외 지방 0.3% 상승이 예상됐다.

전·월세 시장의 상승세는 매매보다 더 뚜렷할 것으로 보인다. 주산연은 “입주 물량 감소와 다주택자 중과 시사, 실수요자의 매수와 입주를 제한하는 허가제 등으로 전월세 물량이 줄어들고 있다”며, “이로 인해 내년 전월세 상승 폭은 올해보다 더 커질 가능성이 있다”고 분석했다.

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전세가격은 ▲전국 2.8% ▲수도권 3.8% ▲서울 4.7% ▲지방 1.7% 상승이 전망됐다. 전세의 월세 전환이 가속화되면서 대도시권을 중심으로 월세 상승세도 이어질 것으로 보인다. 특히 입주 물량 부족과 월세 전환 추세가 두드러진 수도권에서 월세 가격 상승 압력이 더 클 것이라는 분석이다.

◇ 거래량은 감소 “정상 거래의 70% 수준”

여기에 더해 내년 주택 거래량은 올해보다 줄어든 65만 건수준으로 예상했다. 주산연은 “주택시장이 과열이나 침체가 아닌 정상 국면일 때 거래량은 연 90만 건 내외였다”라며 “올해와 내년 거래량은 정상 거래 시기의 약 70% 수준에 그칠 것”이라고 설명했다.

주산연은 내년 주택정책 방향으로 세 가지를 제언했다. 유동성과 금리, 환율 등 거시경제 지표의 안정적 관리를 강조했다. 또한 허가제 등 기존 수요억제 정책에 따른 매물 잠김과 전월세 물량 감소의 부작용을 보완해 나갈 계획이다. 아울러, 공급 확대의 양과 속도를 획기적으로 높일 수 있는 방안의 추진을 제시했다.

문제는 주택 공급 여건이 단기간에 개선되기 어렵다는 점이다. 현재 미분양 적체와 매입 후 미착공 용지 증가로 주택사업자의 자금 여력이 크게 악화된 상황이다. 여기에 신용도 하락과 각종 규제 강화로 브릿지론과 프로젝트파이낸싱(PF) 조달이 어려워졌고, 조달 금리까지 높은 수준을 유지하면서 민간 주택건설사업 착수 자체가 쉽지 않은 구조라는 분석이다.

이를 보완하기 위해 LH 등 공공부문이 공급 물량을 늘리고 있지만, 연평균 45만~50만 가구 수준으로 추정되는 주택 수요에 비해서는 크게 부족한 수준이라는 평가다. 주산연은 “내년에는 시장 분위기 개선에 따라 착공과 분양 물량이 올해보다 다소 늘어날 수는 있다”면서도 “2~3년 전 아파트 착공 물량 감소의 영향으로 입주 물량은 오히려 올해보다 더 줄어들 가능성이 크다”고 내다봤다.

주산연이 올해까지의 인허가·착공 실적과 공공택지 사용 가능 시점 등을 토대로 내년 주택 공급 물량을 추정한 결과, 인허가 40만 가구, 착공 32만 가구, 분양 24만 가구, 준공 25만 가구 수준에 그칠 것으로 예상됐다. 이는 중장기적인 공급 부족 우려를 키우는 요인으로, 가격 상승 압력을 완화하기에는 역부족이라는 지적이다. /kso@chosun.com