李 정부의 참혹한 집값…文 정부 핵심 참모 반성 무시한 결과

서울 아파트 가격 8% 상승
문 정부 폭등기도 넘어서
김수현 인정한 정책실패의 반복

[땅집고] 올해 서울 아파트 매매가격 상승률이 문재인 정부 당시 최악의 폭등기로 기록됐던 2021년 수준을 넘어선 것으로 나타났다. 시장에서는 "시장을 이기려는 정부는 반드시 실패한다"던 김수현 전 청와대 정책실장의 뒤늦은 고백이 이재명 정부의 현주소를 관통하고 있다는 지적이 나온다.

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한국부동산원 등에 따르면 올해 서울 아파트 매매가격은 약 8% 상승했다. 이는 문재인 정부 시절 집값이 가파르게 올랐던 2021년 연간 상승률(6.58%)을 훌쩍 뛰어넘는 수치다. 집값뿐만 아니라 전·월세 시장도 비상이다. 올해 11월까지 서울 아파트 월세 가격은 3.29% 오르며 2015년 통계 작성 이래 최고치를 갈아치웠다.

이 같은 상황에서 문재인 정부 부동산 정책의 ‘설계자’로 불렸던 김수현 전 정책실장의 회고록 ‘부동산과 정치’가 다시 회자되고 있다. 그는 2017년 8·2 대책 등 고강도 대출 규제와 다주택자 압박 정책의 큰 틀을 설계한 인물로 평가된다.

그런 그가 정권 교체 이후인 2023년 문재인 정부의 부동산 정책 실패를 되짚은 책 ‘부동산과 정치’를 펴내면서 스스로의 판단을 복기한 바 있다. 당시에는 ‘뒤늦은 반성’이라는 평가가 적지 않았는데, 최근 서울 집값 상승률이 역대 최고치로 치솟으면서 그의 문제의식이 다시 소환될 수밖에 없는 상황이 됐다.

김 전 실장은 책을 통해 문 정부의 실패를 복기하며 네 가지 뼈아픈 교훈을 남겼다. ▲주택의 금융화 현상 ▲시장과 정부의 역할 구분 ▲수요 대비 느린 공급 속도 인식 ▲정부의 '집값 안정' 약속 남발 금지 등이다. 특히 그는 "정부는 집값을 잡겠다는 약속을 하지 말아야 한다"고 고백하며, 시장의 역동성을 무시한 규제 일변도 정책의 한계를 인정했다.

그러나 아이러니하게도 문재인 정부 이후 출범한 민주당 정부의 부동산 정책 어디에도 그의 반성과 교훈은 찾아보기 어렵다. 김 전 실장이 지적했던 정책 실패의 원인은 반복되고 있지만 정책은 달라지지 않았다.

이재명 정부가 내놓은 공급 대책 역시 허상이 적지 않다는 지적이 나온다. 정부는 2029년까지 250만 호 공급을 공언했지만, 세부 내용을 들여다보면 실질적인 신규 공급 물량은 30% 수준에 그친다. 나머지는 이미 추진 중이던 사업의 연장선에 가깝고, 공공 주도 개발 비중이 지나치게 높아 민간의 자발적 참여를 끌어내기보다는 정권 주도의 숫자 채우기에 머물고 있다는 평가가 뒤따른다. 공급을 늘리겠다는 선언은 요란하지만, 시장이 체감할 변화는 제한적이라는 의미다.

정책 기조 역시 문재인 정부 말기와 닮아 있다는 지적이 적지 않다. 6·27 대출 규제 발표 직후 이재명 대통령이 “이건 맛보기에 불과하다”고 언급하는 등 역대급으로 평가받은 대출 규제 이후에도 더 강한 대책을 예고하는 발언이 이어졌다. 규제 강화 예고가 반복될수록 시장의 불안 심리가 커지는 구조는 과거와 판박이라는 평가다. 문재인 정부 역시 수차례의 고강도 대책을 내놓았지만 결과적으로 집값 상승을 막지 못했다.

그럼에도 대통령실은 이재명 정부 출범 6개월을 맞아 발표한 주요 정책 성과에서 부동산 정책 실패에 대해서는 별다른 언급을 하지 않았다. 민생 최대 현안으로 꼽히는 주거 문제에 대한 성찰이 빠졌다는 점에서 시장의 신뢰를 얻기 어렵다는 지적이 나온다. 김윤덕 국토교통부 장관을 두고 ‘서울 강남에 집 없는 장관을 찾다 보니 낙점된 것 아니냐’는 뒷말이 나오는 것 자체가 정책 신뢰의 현주소를 보여준다는 평가도 있다.

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문제는 그 피해가 고스란히 서민에게 돌아가고 있다는 점이다. 집값을 억누르겠다는 명분 아래 각종 규제가 강화될수록 매매 시장은 막히고, 그 압력은 전세와 월세 시장으로 전이된다. 실제로 한국부동산원에 따르면 올해 11월까지 서울 아파트 월세는 3.29% 올라, 관련 통계를 집계하기 시작한 2015년 이후 최고치를 기록했다. 집을 사지 못한 이들의 주거비 부담이 빠르게 커지고 있다는 의미다.

시장을 이기려는 정부는 실패할 수밖에 없다. 28차례에 달하는 부동산 대책에도 집값 상승을 막지 못했던 문재인 정부의 경험이 이를 증명한다. 정부의 목표는 집값 통제가 아니라 ‘국민의 주거 안정’이 되어야 한다. 김 전 실장의 뒤늦은 깨달음은 지금의 정부가 가장 뼈아프게 새겨야 할 경고등이지만, 불길한 예감은 늘 현실이 된다. /hongg@chosun.com