엉터리 부동산 정책 꾸짖은 미래에셋 "대출 규제로 집값 격차만 커져"

미래에셋증권, “최상급지는 더 오를 것”
토지거래허가구역은 임대료 상승 압력
“비싸게 사는 것 보다 더 위험한 것은 ‘못 사는 것’”

[땅집고] 내년 수도권 주택시장에 주택 공급이 부족해 이른바 최상급지로 불리는 서울 핵심지 집값이 더 크게 오를 것이란 전망이 나왔다. 최근 실수요자들 사이에선 수도권 집값이 가파르게 오르다보니 지금 집을 사면 “고점에 물리는 것 아니냐”는 불안이 퍼져 있다. 하지만 업계에선 수도권에 주택 공급이 부족하기 때문에 내년에 수요자들은 집을 어느 타이밍에 얼마큼 저렴하게 사느냐보다 “못 살 수도 있다”는 것에 초점을 맞춰 매수 전략을 짜야 한다고 조언했다.

미래에셋증권은 월간 부동산 이슈 전망에서 ‘2025 부동산 정책으로 보는 2026 주택시장 전망’이란 리포트를 통해 이같이 밝혔다.

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리포트는 “2025년 주택시장은 신정부 출범 이후 빠르게 전환된 정책 기조와 급격한 시장 심리 변화가 맞물리며 롤러코스터를 탔다”고 진단했다. 그러면서 “대출 규제와 규제지역 확대 등 다양한 부동산 정책이 연이어 발표되며 수도권 주택시장이 잠시 주춤하기도 했지만, 부동산 가격 상승세는 그 어느 때보다 가팔랐다”며 “2026년 수도권 주택시장은 정부 규제 강화, 지역별 공급·수요 불균형, 대출 여건 변화가 함께 맞물려 단기 조정과 중장기 재편이 동시에 나타나는 시기가 될 전망”이라고 했다.

◇ “대출규제로 집값 격차 더 커지고 ‘똘돌한 한 채’ 현상 고착화할 것”

미래에셋증권은 정부의 대출 규제 강화로 주택가격 격차가 확대될 것이라고 내다봤다. 리포트는 “수도권 총주택담보인정비율(LTV) 40% 강화와 주택 가격별 대출한도 제한은 지역 간 자산 격차를 심화시키는 요인으로 작용할 것”이라며 “고가 주택을 중심으로 한 대출 규제는 수요를 억제하는 효과가 있지만, 중저가 주택시장에서는 자금조달 부담이 고가 주택보다 더 크게 증가하는 구조”라고 했다. 이 때문에 “저소득 실수요자들의 진입 장벽을 상대적으로 더 높이는 결과를 낳는다”고 했다.

그러면서 “조정대상지역으로 지정되면 최상급지 1주택 보유가 세제상 가장 유리하기 때문에 시간이 흐를수록 선호도 높은 상급지로 자본력 있는 수요가 몰릴 것”이라고 했다.

정비사업 시장에 대에선 “투기과열지구 지정은 재건축·재개발 거래를 제한해 매물이 줄어드는 문제가 발생하고 여기에 조합 내 분쟁과 사업 지연 등의 영향으로 장기적으로는 도심권 공급 불균형을 초래할 가능성이 크다”며 “토지거래허가구역 지정은 갭투자 수요를 차단하는 효과가 있지만, 동시에 전월세 매물이 줄어 임대료 상승 압력으로 작용할 것”이라고 했다. 이에 따라 “규제지역 확대가 오래 유지되면 매물이 감소하면서 실거주 가능한 자본력 있는 수요층이 특정 지역, 단지에 더 집중되는 현상이 심화할 것”이라고 전망했다.

◇2026년 수도권 매수 전략…“비싸게 사는 것 보다 더 위험한 것은 ‘못 사는 것’”

결론적으로 다양한 규제가 집중된 서울·수도권 주택시장은 정책의 방향성과 자금 여력의 차이가 시장을 구분하는 핵심 변수가 될 것이란 설명이다. 리포트는 “정부가 수도권을 중심으로 규제지역을 확대하고, 대출 규제와 부동산 세제를 강화함으로써 주택시장의 숨 고르기를 유도하고 있는데, 이러한 기조는 2026년에도 이어지며 ‘수요 감소-거래 축소-가격 상승세 둔화’로 연결될 가능성이 크다”고 했다. 그러면서 “다만 선호도가 높은 최상급지는 실수요 중심의 시장으로 굳어지면서 고점 안정기에 더 빠르게 접어들 것”이라고 예측했다.

리포트는 “2026년 매수 전략은 싸게 사는 것이 아닌 못 사는 일을 피하는 것으로 전환할 필요가 있다”며 “다주택자라면 양도세 중과 배제가 가능한 범위 내에서 보유 전략을 세우고, 실수요자는 매수 타이밍보다 입지와 가격 방어력을 우선 평가해야 할 때”라고 강조했다. /rykimhp206@chosun.com