재건축 대신 리모델링 유턴 '분당 한솔마을'…국토부는 반대

분당 한솔 4·5·6단지, 통합재건축→리모델링·재건축 분리 수순
리모델링 청약 대박 영향, 재건축 사업성 문제로 리모델링 전환 시도

[땅집고] 1기 신도시 재건축 사업이 당초 계획보다 지연되고 있는 가운데 리모델링에 대한 관심이 높아질 전망이다. 하나의 통합재건축 구역으로 묶였다가 리모델링 사업 전환을 위해 구역 이탈을 타진하는 단지가 속속 등장하고 있다.

정비업계에 따르면, 노후계획도시 특별법에 따라 1개의 특별정비예정구역으로 묶인 성남 분당구 정자동 한솔마을 4·5·6단지 재건축과 리모델링 사업으로 갈라서게 됐다. 최근 분당 내 리모델링 단지가 소위 ‘강남급’ 분양가에도 청약 흥행에 성공하면서 정비사업 기류가 바뀔 것이라는 분위기가 감지되고 있다.

한솔마을 4·5·6단지는 분당신도시 정자동에 위치한 3개 단지다. 영구임대 주택인 7단지와 함께 한솔초, 한솔고를 품고 있는 입지다. 수인분당선, 신분당선이 지나는 정자역까지 걸어서 10분 거리에 있다.

☞경매 초보도 돈버는 AI 퀀트 나왔다…땅집고옥션, 백발백중 투자법 제시

이들 단지는 1기 신도시 특별법으로 불리는 노특법 절차에 따라 37번 특별정비예정구역으로 묶였지만, 통합재건축을 추진할 수 없는 상황이다. 4단지는 재건축, 5단지와 6단지는 리모델링을 추진하면서다.

◇ 통합구역 묶인 3개 단지→리모델링 2곳·재건축 1곳

한솔마을 특별정비예정구역 사업의 운명을 가른 것은 5단지 소송 결과였다. 5단지 리모델링 조합은 2018년 리모델링에 반대하는 24가구에 대한 매도 청구 소송을 진행했지만, 조합장 선출 과정에서 절차적 하자로 인해 반대파가 승소했다. 이어 2022년 12월 조합장을 재선출한 뒤 제기한 매도 청구 소송에서는 조합이 승소했다.

동시에 리모델링 반대파들은 2023년경 성남시를 상대로 사업계획승인 무효 소송을 제기했다. 1심에서 반대파가 승소했지만, 2심에서 법원이 성남시의 손을 들어주며 결과가 뒤집혔다. 결국 올해 8월 반대파가 소송을 포기하면서 5단지 리모델링 사업은 정상화 수순을 밟게 됐다.

☞현장투어와 실전사례 기반, 시니어 주거 시설 개발, 핵심 커리큘럼으로 실무 역량 완성

5단지에 이어 6단지 역시 특별정비예정구역으로 묶이기 전 추진했던 리모델링 사업을 재추진하기 시작했다. 이달 초 리모델링조합 설립 총회를 열고 78% 동의율로 안건을 가결했다. 재건축을 원하던 4단지는 낙동강 오리알 신세가 됐다.

한솔마을에 대한 성남시와 국토부의 입장이 상이한 것으로 알려졌다. 성남시는 소송이라는 특수한 상황을 고려해 구역 분리를 허용할 방침이다. 다만 국토부는 아직까지 명확한 답을 내놓지 않고 있다. 노특법 시행령에 따라 정비구역은 20%, 분당 전체 10% 이내 변경은 경미한 사안으로 시장 권한으로 가능하지만, 한솔마을의 경우 일부만 충족하기 때문이다.

◇ ‘강남급 분양가’ 분당 리모델링 흥행…사업 전환 바람 불까

정비업계에서는 기타 통합재건축 구역에서도 리모델링 사업 전환 시도가 늘어날 가능성이 있다고 보고 있다. 최근 청약 흥행을 거둔 ‘더샵 분당 티에르원’ 사례 때문이다. 느티마을3단지를 12개동 770가구에서 873가구로 수직 증축한 단지로, 지난 11월 일반분양 1순위 청약 47가구 모집에 4721명이 접수했다.

당초 이 단지는 최고가 기준으로 84㎡(이하 전용면적) 26억8400만원으로 고분양가라는 비판을 받았다. 비슷한 시기 분양한 서울 서초구 반포동 '래미안 트리니원' 84㎡ 26억3700만~27억4900만원과 비슷한 가격이다. 청약 참패 전망을 깨고 흥행하며 정비업계에서는 분당 아파트 시장의 천장을 뚫었다는 평가를 받았다.

김제경 투미부동산컨설팅 대표는 “그간 판교 아파트를 보면서 집값 상승에 대한 막연한 기대감만 있었다”며 “분당 내 신축, 그것도 리모델링 단지가 고분양가에도 청약 성공하면서 부동산 가격 천장을 뚫어줬다는 의미가 있다”고 말했다.

리모델링 사업은 재건축과 달리 재건축초과이익환수제 적용을 받지 않고 임대주택 등 기부채납 의무도 없다. 공사 기간 역시 재건축과 비교해 상대적으로 짧다는 장점도 최근 부각되고 있다. 2차 정비지구 선정이 어렵거나 재건축 사업성이 낮은 단지들은 리모델링 전환을 타진할 것으로 전망된다.

최근 통합재건축 구역을 단지별로 분리하려는 시도가 있었다. 이매촌 청구아파트 측은 성남시에 같은 구역으로 묶인 성지아파트와 분리해 리모델링 사업을 추진할 수 있게 해달라고 요청했다. 재건축 순서, 사업성 등을 고려해 인근 단지와 결합 개발을 추진하다가 성지 측 반대에 가로막혀 리모델링 전환을 시도한 것이다. 하지만 성남시와 국토교통부의 반대로 무산됐다. /raul1649@chosun.com