입력 : 2025.12.17 11:38
[땅집고] 국내 최대 디벨로퍼 회사 엠디엠이 동탄신도시 헬스케어 사업을 ‘1호 프로젝트 리츠’로 추진한다.
15일 리츠정보시스템에 따르면 엠디엠위탁관리부동산투자회사(엠디엠 리츠)는 국토교통부에 지난 9일 프로젝트 리츠 설립 신고서를 제출했다. 각종 규제 허들을 낮추면서도, 기존 개발 사업 방식의 위험도를 보완한 새로운 제도가 부동산 시장의 판도를 어떻게 탈바꿈할 지 업계의 기대감이 높아지고 있다.
◇ 국내 첫 헬스케어 리츠, 동탄서 ‘1호 프로젝트 리츠’ 시동
엠디엠은 지난해 국내 최초 헬스케어 리츠를 설립하고 한국토지주택공사(LH)로부터 동탄신도시 내 18만6487㎡ 규모 부지를 약 3990억원에 매입했다.
리츠(REITs)는 여러 투자자로부터 자금을 모아 부동산에 투자하고, 발생한 임대수익을 배당하는 회사다.
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이번에 도입된 ‘프로젝트 리츠’는 기존 리츠와 달리 부동산을 직접 개발해 임대·운영까지 전 과정을 책임질 수 있는 새로운 리츠 형태다. 지난 11월 28일 제도가 본격 시행되면서 시장이 주목하고 있다.
동탄 헬스케어 프로젝트는 시니어 주택 2550가구, 오피스텔 874가구, 의료시설 등이 들어서는 초대형 복합시설이다. 총 사업비는 약 2조원, 준공은 2029년을 목표로 한다.
전통적인 리츠 방식에서는 개발 단계에서 필요한 자금(토지비·건축비)을 리츠가 스스로 조달하기 어렵다. 이유는 법적으로 개발행위에 참여하는 것이 제한되어 있기 때문이다. 즉, 토지나 완성된 건물을 사서 임대하는 운용형 리츠만 가능했다. 개발을 해야하는 동탄 헬스케어 사업은 구조적으로 맞지 않았다.
프로젝트 리츠로 전환하면 프로젝트파이낸싱 회사(PFV)처럼 개발 단계부터 자금 조달을 해서 리츠로 사업을 진행할 수 있으면서도 리스크를 낮추고 분산 투자가 가능한 장점이 있다. 리츠는 차입금 비율이 자기자본의 2배이내(주총 특별 결의시 10배 이내)다. 이는 자기자본의 90% 이상을 대출에 의존하는 PF와 달리 안정적이면서도 PF처럼 개발 단계에서도 자금마련이 가능해 리츠와 PF 개발 방식의 장점을 모두 활용할 수 있다.
국토교통부에 허가를 받아야 하는 전통 리츠와 달리 프로젝트 리츠는 설립 신고만으로 개발 사업을 시작할 수 있다는 것도 이점이다.
무엇보다 기업 입장에서는 양도세와 법인세 등 세금 규제에서 자유로운 것이 큰 혜택으로 주목된다. 기존에 PF 방식으로 진행해오던 사업이나, 기업이 보유한 토지 등을 리츠에 현물출자, 즉 양도하면 양도소득세와 법인세를 즉시 내야 한다. 하지만 프로젝트 리츠는 몇 가지 조건만 갖추면 리츠가 자산을 매각할 때까지 세금 부과를 유예해준다. 예컨대 동탄 헬스케어 리츠가 매입한 동탄의 토지비는 지난해 기준 약 3990억원 수준. 프로젝트 리츠로 전환해 자산을 넘기면 법인세가 약 240억원이 나온다. 이 세금을 이익이 날 때까지 내지 않아도 된다는 이야기다. 초기 자금 부담을 덜고 개발 사업을 진행할 수 있는 것이다.
또 기존 리츠는 통상 공모를 통해 돈을 조달하는 방식이 대부분인데 공모 절차가 복잡하고 금융 당국의 심사를 받아야 하며 자금 집행까지도 오랜 기간이 소요된다. 프로젝트 리츠는 설립 초기에는 공모 의무를 지지 않고 운영하다가 개발이 완료된 이후 최대 5년 이내 주식의 30% 이상을 공모하도록 했다. 규제를 완화하면서도 리츠가 개발 단계의 불확실성을 일반 투자자에게 전가하는 것을 막기 위해 개발 단계가 아닌 운영 단계 진입 후에 공모하도록 했다.
업계는 대기업 그룹이 보유한 알짜 부지들이 프로젝트 리츠로 출범될 지에 관심을 모으고 있다. 서초구 롯데칠성 부지, 용산국제업무지구, 수도권 3기 신도시 등이 프로젝트 리츠로 개발될 수 있다는 관측이다.
업계의 한 관계자는 “프로젝트 리츠는 단순히 새로운 리츠가 아니라 부동산 개발 구조를 바꾸는 제도”라며 “동탄 사례가 성공하면 시장 전반에서 프로젝트 리츠가 기본 개발 모델로 자리 잡을 것”이라고 했다. /rykimhp206@chosun.com
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