"8년 살았는데, 나가라고요?" 위례 뉴스테이, 임대 연장·분양 파국

[땅집고] 8년 의무 임대 기간이 끝난 뉴스테이 사업장이 분양 전환을 앞두고 임차인과 좀처럼 타협점을 찾지 못하는 모양새다. 경기 성남 수정구 ‘e편한세상 테라스 위례’의 경우 사업자 측이 2년 임대와 무주택자 우선 분양을 통보한 가운데, 임차인들은 합리적인 분양가 산정 및 분양 기준 변경을 촉구하고 있다.

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◇ 위례뉴스테이 리츠 “무주택자 분양 가능”

16일 업계에 따르면 최근 위례뉴스테이기업형임대위탁관리리츠(위례뉴스테이리츠)는 ‘e편한세상 테라스 위례’ 입주민을 상대로 임대기간 2년 연장 및 연장 1년 이후 매각 계획을 안내했다. 2027년 11월 29일 임대 종료 전까지 무주택자 임차인의 경우 분양전환권을 행사할 수 있다는 것이다. 유주택자의 경우 보유 주택 처분 시 분양전환이 가능하다.

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위례뉴스테이리츠는 주택도시기금이 지분 69.99%를, 민간 사업자인 DL㈜이 15.78%를 보유 중이다. 주택도시보증공사(HUG)가 주택도시기금을 운용·관리하는 국토교통부를 대리한다.

HUG 관계자는 “임차인(입주민) 의견 수렴 단계로, 추후 주주총회가 이를 반영한 결정을 내릴 것”이라며 “아직 주주총회 일정 등은 잡히지 않았다”고 했다.

‘e편한세상 테라스 위례’는 정부가 2015년 12월 중산층 주거혁신방안(뉴스테이)으로 내놓은 기업형 임대주택 1호다. 2017년 11월 최고 4층, 15개 동, 360가구 규모로 준공했다. 전용면적 84㎡ 단일 평형이다. 분양가는 4억원 초반~5억원 후반대, 월세 44만원이었다.

이는 인근 단지 일반분양가의 최고 80%선이었다. 매달 월세를 내는 것을 감안하면 일반분양가와 맞먹는다는 평가를 받았다.

◇ “8년 살았는데 분양 못 받는다니” 부글부글 임차인

그러나 사업자 계획 안내 후 입주민들은 ‘받아들일 수 없다’는 불만의 목소리를 높이고 있다. 유주택자도 입주가 가능했던 주택 공급 당시와 달리, 사업자 측이 무주택자 우선 분양을 내걸어 형평성이 어긋난다는 지적이다.

한 입주민은 “최초 및 중간 입주 당시만해도 사업자는 주택 여부에 관계없이 임차인을 모집했다”며 “지금 와서 무주택자에게만 분양권을 준다는 것은 앞 뒤가 맞지 않다”고 말했다. 이어 “현재 임차인의 약 60%가 유주택자인데, 살던 집에서 다 나가야 하는 처지”라고 했다.

아울러 이들은 사업자가 합리적인 분양가를 책정해 분양계약자의 피해를 최소화해야 한다고 주장했다. HUG과 DL의 출자금으로 법인을 만들었으나, 임차인 보증금과 임대료로 주택 사업을 영위했다는 점에서 임차인이 실질적인 사업비 납부 주체라는 것이다.

‘e편한세상 테라스 위례’ 분양위원회 관계자는 “사업자는 총 사업비 2732억원 중 2037억원을 임대 보증금으로 조달했다”며 “임차인은 단순 입주자가 아니라, 8년간 사업을 지탱해온 실질적 대주주”라고 말했다. 이어 “타 단지와 달리, 사업비 기여도가 높다”며 “추후 차익 역시 사업비 주체가 가져가는 게 맞다”고 했다.

◇ 전세금 많이 냈다고 차익 가져가나…사업자 “우선 분양 규정 無”

HUG는 임차인 주장을 받아들일 수 없다는 입장이다. 사업비에 투입한 임차 보증금의 규모가 현저히 적은 데다, 반환 목적이므로 사업비로 보기 어렵다는 것이다. HUG는 주택도시기금 수탁자 지위로, 주주권을 가진다.

HUG 관계자는 “해당 단지 리츠 사업비는 건설사 자본 20%, 주택도시기금 60%, 임차보증금 10% 등으로 구성됐다”며 “임차보증금은 돌려받는 채권에 불과할 뿐, 주주 권리를 행사할 수 있는 지분과 무관하다”고 했다.

업계에서는 ‘뉴스테이’ 사업자와 임차인의 갈등이 예견된 일이라는 의견이 나온다. 뉴스테이 최초 임대 분양 당시부터 임대 기간 만료 시점까지 정부가 관련 기준을 마련하지 않았기 때문. ‘e편한세상 테라스 위례’의 경우 올해 5월부터 HUG, 사업자 등을 상대로 분양 기준 마련을 촉구했으나, 이뤄지지 않았다.

민간임대주택에 관한 특별법에 따르면 기업형 임대주택의 경우 의무 임대 종료시 세입자가 우선분양받을 권리를 제공하지 않는다. 임대기간 만료시 입주자에게 우선 분양전환하는 ‘공공임대 분양전환 주택’과 다르다.

한편, ‘e편한세상 테라스 위례’의 경우 아파트형 뉴스테이 중 처음으로 임대 기간이 만료되는 곳으로 후속 사업장의 선례가 될 가능성이 높다. /westseoul@chosun.com