'폭등과 폭락 사이' 코람코더원리츠, 나 홀로 주가 8천원 돌파 이유

하나증권빌딩 매각 가능성에 주가 8000원 돌파
하나증권 매수선택권 행사, ‘폭등-폭락’ 좌우

[땅집고] 서울 영등포구 여의도에 하나증권빌딩을 자산으로 담은 코람코더원리츠가 신고가 행진을 이어가며 최근 한 주당 8000원선을 돌파했다. 현재는 건물을 임차해 사용 중인 하나증권이 매수를 결정하는지 여부에 따라 주가 폭등과 폭락 사이 줄타기를 하고 있다.

10일 리츠 업계에 따르면, 여의도 국제금융지구 하나증권빌딩을 기초자산으로 갖고 있는 코람코더원리츠 주가가 최근 주당 8000원을 돌파한 배경으로 하나증권의 매수선택권 행사 가능성이 꼽힌다. 권리 행사 기한인 12월 3주차까지 하나증권 측이 빌딩 매수 결정하면 청산 이후 배당 기대감으로 주가는 최고 1만원까지 폭등할 것이라는 전망도 뒤따른다.

한국거래소에 따르면, 코람코더원리츠 주가는 지난 9일 종가 기준 주당 8000원을 기록했다. 지난 2일 처음으로 8000원을 돌파했고, 5일에는 종가 기준으로 8010원을 기록했다. 10일에는 장중 최고 8240원에 거래되기도 했다. 올해 상장리츠 중 최고 실적이다.

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코람코더원리츠는 코람코자산신탁이 5000억원을 들여 영등포구 여의도 하나증권빌딩을 단일 자산으로 편입해 2022년 상장한 오피스 리츠다. 지난 1994년 준공한 지하 5층~지상 23층, 대지면적 7570㎡(2289평), 연면적 6만9826㎡(2만1122평) 규모 오피스 건물이다. 현재 주요 임차인은 하나증권과 하나금융그룹 계열사, 3M, 인텔 등이다.

코람코더원리츠 주가는 최근 폭등세다. 지난 11월 12일 기준 종가 기준 주당 6460원이던 주가는 1500원 이상 뛰었다. 하나증권빌딩에 대한 하나증권의 우선매수청구권 행사 여부 때문에 일명 ‘테마주’와 같이 주가가 급등했다는 분석이다.

하나증권은 2015년 리츠 운용사인 코람코자산신탁에 빌딩을 매각하면서 매수선택권과 우선매수청구권, 5년 임대차 계약 연장 등 권리를 받은 바 있다. 2020년 11월 개시한 코람코더원리츠와 임대차 계약으로부터 만 59개월이 지나기 전 매수선택권을 행사할 수 있다. 업계에 따르면 하나증권은 지난 11월 16일부터 약 한달 동안 권리를 행사할 수 있다.

하나증권이 매수를 결정하게 되면 우선협상대상자가 제시하는 가격과 감정평가액 가운데 높은 금액으로 매수가액을 결정할 수 있다. 코람코더원리츠로서는 매입가격 대비 2000억원가량 차익을 기대할 수 있다. 코람코자산신탁의 매입가격은 5121억원이었는데, 올해 9월 감정평가액은 7136억원에 달한다.

빌딩 매각 시 코람코더원리츠는 청산 절차를 밟게 된다. 매각 수익은 세금을 제외하고 주주들에게 지분에 따라 분배된다.

여의도 중심가 시세 등을 고려하면 실제 매각가격은 7000억~8000억원에 형성될 전망이다. 대신증권에 따르면, 평당 3200만원에 매각되면 순자산가치는 주당 8613원으로 추산된다. 현재 가치 대비 7~8%가량 추가 상승 여력이 있다.

다만 일각에서는 하나증권이 매수를 포기할 경우 코람코더원리츠 주가가 폭락할 우려도 제기된다. 리츠 업계 관계자는 “현재 코람코더원리츠의 주가 폭등세는 순전히 하나증권의 매수선택권 행사 가능성에 기반한 것”이라며 “만일 매수 권리를 포기한다면 공모가인 5000원, 최악의 경우 그 이하로 떨어질 수도 있다”고 말했다.

한편 그외 상장 리츠 주가 역시 상승할 여력이 있다는 분석이 나온다. 오피스 담보대출 금리 인하 기조로 인해 리츠 시장에 투자자들의 돈이 몰리고 있다는 것이다.

리츠의 배당소득 분리 과세 적용 배제 문제도 내년에 개선될 여지가 충분하다. 최근 국회에서 조세특례제한법 개정안이 통과되면서 내년 4월부터 받는 배당부터 분리과세가 적용되지만, 리츠는 일단 제외됐다. 한국리츠협회의 강력한 요구에 따라 내년 배당소득 분리과세 적용을 재논의할 것이 유력한 상황이다. /raul1649@chosun.com