입력 : 2025.12.10 14:09
[땅집고] 지난 3분기까지 서울의 오피스 거래액이 16조4000억원을 기록한 것으로 나타났다. 이는 분기당 5조원대 기록이 합쳐진 것으로 올해 서울 오피스 거래액이 총 20조원을 돌파할 것이란 전망이 나왔다. 이는 역대 최대 기록이다.
9일 삼성증권 2026년 상업용 부동산 시장 전망 리포트에 따르면 “내년 서울 오피스 시장은 임대료 오름세가 주춤하고, 공실률이 상승했음에도 유동성 확대로 투자 강세가 이어질 것”이라고 분석했다. 리포트는 “거래 주체도 기존 기관 투자자 중심에서 상장리츠나 패밀리오피스로 다변화할 것”이라며 “특히 상장리츠의 오피스 거래비중이 15~20% 정도 상승할 것”이라고 했다.
◇ 서울 오피스 평균 평당가 3000만원 넘어서…2030년까지 연 60만평 오피스 공급될 것
리포트는 “느린 금리 인하, 경기 둔화 우려 등 불확실성 속에서도 국내 상업용 부동산 시장은 내년 오피스 시장에 개발과 거래가 활성화할 것”으로 전망했다. 그러면서 “올해 오피스 매매가격도 꾸준히 상승해 서울의 평균 오피스 거래가격은 평당 3000만원을 돌파했다”고 밝혔다.
또한 “서울 오피스는 장기간 자연 공실률 5%를 하회하다가 2024년 말 마곡 20만평 공급으로 공실률이 소폭 상승했다”며 “도심권역(CBD)와 강남권역(GBD)은 확장 개발, 여의도권역(YBD)은 재건축 활성화로 2029년부터 오피스 공급이 증가할 것”으로 내다봤다. 그 규모는 예년 평균 2배 수준인 연 60만평 공급이 예상된다고 했다. 다만 “이 같은 공급 증가가 서울 오피스 시장의 장기 침체를 야기할 가능성은 낮다”며 “오피스 소유주들이 대규모 복합 개발 준공에 대비한 임차인 사전 관리와 용도 전환 개발, 엑시트 전략 구상이 활발해질 전망”이라고 했다.
대표적인 서울 오피스 복합 사업으로는 동서울터미널 현대화사업, 신정동 서부트럭터미널 도시첨단물류단지 개발, 용산 전자상가 일대 개발 등 입지가 양호하나 시대적 변화로 활용도가 낮아진 부지의 복합 개발들이 있다. 2029년부터 초대형 복합개발 사업이 집중되는 권역은 도심권역(CBD)으로 광화문에서 인근 서소문, 을지로, 서울역으로 확장세라고 예측했다.
여의도권역(YBD)의 경우는 는 최근 서울 오피스 시장 내 관심이 가장 높아지는 지역으로 절대 면적이 적고, 신규 공급 여력이 제한적인 특징이 있다고 봤다. 여의도 금융중심 지구단위계획 발표(2023년 5월)에 따른 용적률 인센티브로 용도 변경시 1200% 용적률을 부여받을 수 있다는 점이 개발 호재로 꼽힌다. 강남권역(GBD)에는 옛 정보사령부 부지를 개발하는 서리풀지구 복합개발사업이 지난 7월 본PF(5조4000억원) 자금 조달을 완료했다.
거래주체 다변화로 올해 상장리츠의 오피스 거래 사례가 많았는데 대표적으로 잠실빌딩(삼성FN리츠), BNK디지털타워(신한알파리츠), SK-P타워(SK리츠) 등 프라임 오피스 매입이 꾸준했다.
프로젝트 리츠가 활성화하면서 대기업의 부동산 활용도가 높아질 것으로 예측했다. 리포트는 “국내 기업의 자산 대비 부동산 비중 과중, 세부담으로 개발 매각이 어려웠으나 프로젝트 리츠 구조로 개발하면 양도세 부담을 덜고 주요 기업이 보유한 양질의 부지가 개발될 수 있는 기반이 마련될 것”이라고 했다. 특히 롯데칠성 서초부지 개발이 프로젝트 리츠 구조로 개발될 것으로 전망했다. 서울시와 용적률 등 협의 필요해 빠르면 내년 최종 인허가를 받을 것으로 예측했다.
◇ 마곡·판교 오피스 공급 확대…서울 사무직 종사자수 늘어 수요 꾸준할 것
올해는 서울 마곡지구에 20만평 규모 대규모 오피스가 공급되면서, 서울 오피스 공실률이 높아졌다. 리포트는 특히 도심권역(CBD) 노후 오피스에 영향이 많았다고 설명했다. 마곡의 경우 경쟁력 있는 임대료와 임차인 인센티브로 예상보다 빠르게 공실을 해소하고 있다고 평가했다. 강남권역(GBD) 공실률이 다소 상승했는데, 이는 마곡 공급 때문이 아닌 임대료 부담에 따른 임차인 이탈 요인이 더 크다고 봤다.
리포트는 각종 “불확실성과 공급 과잉 전망에도 서울과 분당권에 사무직 종사자 수가 꾸준이 늘고, 반도체·조선·방산 등 제조업 중심 실적 성장이 오피스 수요에 긍정적인 요인으로 작용한다”며 “서울 핵심 권역은 오피스 수요가 유지될 것이며 2030년을 전후로 조정기를 맞더라도 2~3년에 그칠 것”이라고 전망했다. /rykimhp206@chosun.com