구리갈매 준신축 아파트가 시세보다 3억 싼 6억에 나온 이유?

[NPL 완전정복] 구리갈매푸르지오 전용 99㎡ 최저가 6억에 3회차 입찰…시세보다 3억 싸게 나와

[땅집고] 경기도 구리시 갈매지구의 전용면적 99㎡ 아파트가 시세보다 3억원 이상 저렴한 부실채권(NPL) 경매 물건으로 나와 눈길을 끈다. 감정가가 8억5500만원이지만 두 차례 유찰돼 현재 최저입찰가는 전세금 수준인 5억9850만원까지 떨어졌다. 같은 주택형의 실거래가가 최근 9억3000만원을 넘는다.

국내 최초 AI기반 부실채권(NPL) 거래 플랫폼인 엔플랫폼(▶바로가기)에 따르면 의정부지방법원 남양주지원은 오는 16일 ‘구리갈매푸르지오’ 아파트 전용면적 99.6㎡(19층)에 대한 3차 입찰을 진행한다. 사건번호는 2024타경2569(1)이다. 보증금은 최저입찰가의 10%인 약 5985만원이다.

2017년 준공한 구리갈매푸르지오는 총 921가구로 경춘선 갈매역까지 걸어갈 수 있다. 아직 10년 넘지 않은 준신축 대단지에 쾌적한 환경, 교통 호재 등으로 갈매지구에서 수요가 꾸준하다. 해당 물건은 지상 25층 가운데 선호도가 높은 19층이다.

같은 주택형 매물이 올 8월 9억4200만원에 팔렸다. 전세금은 최근 1개월 평균으로 5억7000만원 선이다. 해당 물건은 작년 5월 감정가 8억5500만원에서 두 차례 유찰해 3회차 최저 입찰가가 5억9850만원까지 떨어졌다. 실거래가 기준으로 단순 비교하면 최대 3억 이상 시세차익 기대감이 나온다.

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예상 수익률을 계산해보면, 최저입찰가 5억9850만원에 낙찰받아 취득세 등 각종 부대비용을 3000만원 수준으로 가정했을 때 총 투자금은 약 6억2800만원이다. 해당 주택형 실거래가인 9억3000만원에 팔면 차익은 약 3억원. 단순 시세차익 기준 수익률은 약 55%에 달한다.

매수인 입장에서 권리 인수 부담은 없다. 현황조사서에 따르면 채무자가 직접 살고 있어 임차인도 없다. 대지권 미등기 이슈가 있지만 감정과 매각 목적물에는 포함된 것으로 확인돼 법적 문제는 크지 않다.

김기현 트랜스파머 대표는 “이번 물건은 고층·신축·브랜드·역세권 입지를 갖춘데다 유찰로 가격 매력이 크게 높아진 매물”이라면서 “실거주 수요도 충분하고 전세 수익도 기대할 수 있는 구조여서, NPL 입문자나 보수적 투자자 모두 노려볼 수 있다”고 했다. 그는 이어 “다만 작년 감정 시점 이후 금리와 부동산 시장 상황에 따른 가격 조정 가능성, 대지권 미등기에 따른 보수적 검토는 필요하다”며 “낙찰 전 등기 열람과 매각물건명세서 재확인은 필수”라고 했다.

엔플랫폼은 구조 분석이 필요한 고난도 NPL물건을 가공해 투자자에게 알기 쉽게 제공하는 것이 강점이다. 엔플랫폼은 땅집고, 트랜스파머, 바른엔피엘대부가 공동 운영하는 국내 최초 AI 기반 NPL 전문 플랫폼이다. /pkram@chosun.com