[단독] 국토부 3개월 지각 공지에 재건축 현금청산 속출…"서울시·구청도 몰랐다"

대법원, 8월 14일 투기과열지구 내 조합원 지위 양도 새 해석
국토부는 전국 정비조합에 11월 4일에야 고지
문제의 3개월 동안 체결된 거래 어쩌나…혼란 빠져

[땅집고] 지난 11월 국토교통부가 투기과열지구 내 조합원 지위 양도와 관련해 새롭게 나온 대법원 판례를 전국 정비사업조합에 3개월여 늦게 고지하면서 전국 부동산 시장에 혼란이 발생한 것으로 확인됐다. 매수자·매도자·중개사 모두 주택과 함께 조합원 지위도 함께 거래하는 것으로 생각하고 매매계약을 체결했는데, 새 대법원 판례가 나온 지난 8월 14일 이후 조합원 지위를 넘겨받는 대신 현금청산 대상에 편입돼버린 거래 사례가 적지 않은 것.

법적으로 국토부가 대법원 판례를 국민들에게 일일이 알려줄 의무는 없다. 하지만 부동산 거래 현장에 중대차한 영향을 미칠 수 있는 법령 해석인 만큼 미리 공문을 전달했어야 하는 것 아니냐는 불만이 나오고 있다.

현행 도시 및 주거환경정비법 제 39조 제 2항은 원칙적으로 투기과열지구 내 재건축 현장이 조합설립인가를 받은 뒤라면 이 곳에서 건축물·토지를 매수하더라도 조합원 지위를 양도받을 수 없다고 정하고 있다. 다만 예외적인 경우에 한해 조합원 자격을 줬다. ▲1세대 1주택자 중 10년 이상 보유, 5년 이상 거주한 경우 ▲상속으로 취득한 경우 ▲조합설립인가 후 3년 이상 사업시행인가를 받지 못한 사업장에서 주택을 3년 이상 소유한 경우 등이다.

다만 예외적으로 공동명의로 된 주택이라면 대표 조합원만 이 요건을 갖춰도 매수자가 전체 지분에 대한 조합원 지위를 승계받을 수 있도록 했다. 통상 시장에선 부부 공동명의나 상속 공동명의로 된 주택 거래가 이뤄져왔다.

하지만 올해 8월 14일 대법원 판결(2022다228230)이 나온 이후 조합원 지위 양도 요건이 강화됐다. 기존에는 대표 조합원 한 명만 예외 사유를 충족한 물건이라도 조합원 양도가 가능했는데, 새 판결 이후 모든 지분 공유자들이 예외 사유를 충족해야만 매수자가 조합원 지위를 온전히 물려받을 수 있게된 것. 만약 예외 조건을 충족하지 못한 공유자가 있다면 새 집주인은 해당 지분만큼의 조합원 지위를 넘겨받지 못한다. 이 지분은 사실상 현금청산될 확률이 높다.

문제는 국토부가 전국 정비사업 조합에 이 같은 대법원 법령 해석을 담은 공문을 판결일로부터 약 3개월이 지난 11월 4일에야 배포한 것. 정비업계에 따르면 서울 서초구 반포동 반포주공1·2·4주구 재건축 조합 측이 국토부에 조합원 지위 양도와 관련해 직접 질의한 이후에야 국토부가 공문 전달에 나선 것으로 전해진다.

시장에 큰 영향을 줄 수 있는 대법원 판례인데도 국토부 공지가 늦었던 만큼, 당초 거래 당사자들은 대법원 해석이 나온 8월 14일부터 국토부 공문 전달 시기인 11월 5일 사이 체결된 거래라면 강화 규정을 적용받지 않아 안전할 것이라는 인식이 컸다. 더군다나 서울 강남구청의 경우 민원인들의 질의에 ‘법령 해석의 변경에 따른 혼란을 최소화하고 계약자들의 피해를 예방하기 위해 2025년 11월 5일까지는 부동산 매매계약이 체결된 건에 대해서는 기존 해석을 적용할 것’이라고 안심시키기도 했다.

하지만 거래당사자들과 마찬가지로 판례를 몰랐던 서울시 주거정비과가 국토부에 공식 질의하면서 상황이 반전됐다. 국토부가 ‘원칙적으로 대법원 판결의 법리를 존중하여 변경된 해석을 적용해야 할 것으로 판단됨’이라고 회신한 것. 결국 국민들의 기대와 달리 8월 14일~11월 5일까지 이뤄진 투기과열지구 내 조합설립인가 이후 부동산 매매거래라도, 주택 지분 공유자 모두가 예외 사항을 충족한 물건이 아니라면 조합원 지위 양도가 불가능해진 셈이다.

결국 이 3개월여 기간동안 부동산 거래에 참여한 매수인과 매도인, 공인중개사들만 혼란에 빠진 상황이다. 먼저 매수인의 경우 조합원 지위를 획득해 추후 새아파트를 얻을 수 있을 것으로 기대했으나, 예외사항을 충족하지 못한 일부 지분에 대해 현금청산을 당할 뿐 아니라 추후 권리가액이 낮아져 재건축 추가분담금을 더 많이 내야할 위기에 처했다. 매도인과 공인중개사는 조합원 지위 양도가 불가능할 수 있다는 사실에 대한 고지 의무를 지키지 않았기 때문에 추후 손해배상 등 법적 책임을 짊어져야 할 수 있다.

서초구 반포동 A공인중개사사무소 관계자는 “국토부가 이렇게 부동산 시장에 큰 영향을 줄 수 있는 법령 해석을 판시일로부터 3개월이나 지나서 공식 고지하면 사실상 소급적용이라고 느껴질 수 밖에 없다”면서 “서울시는 물론이고 각 구청도 몰랐던 사실을 일반 국민들이 어떻게 알겠느냐”고 했다. 이어 그는 “지난 9월 계약으로 120억원대 거래가 체결된 이후 토지거래허가승인까지 받아 내년 잔금을 기다리고 있는 사례가 있는데, 국토부가 11월 갑자기 바뀐 법을 알리면서 매수자와 매도자 모두 혼란에 빠진 상황”이라며 “매도자가 지금까지 받은 매매대금으로 새 아파트를 매수한 갈아타기 사례라 계약을 되돌릴 수도 없고 혹시 모를 국토부 답변만 기다리고 있는 상황”이라고 전했다.

조창흠 법무법인인본 변호사는 “국토부가 새 법령 해석을 고지할 의무는 없다”면서도 “다만 도의적으로 현장을 고려해 혼선을 방지 목적으로 미리 알려줬으면 좋았을 것”이라고 했다. 이어 그는 “최선은 매수인과 매도인이 합의해서 매매거래 계약을 해제하는 것인데, 다양한 사정으로 거래 당사자들을 구제하는 방법이 제한돼버린 경우도 있을 것으로 보인다”고 했다. /leejin0506@chosun.com