'5조원' 굴리며 국내 1위 리츠 등극…SK리츠, 주가 얼마나 오를까

[리츠 기상도] ‘5조원’ 굴리는 초대형 리츠 등극…SK리츠, 내년 주가 얼마나 오를까

[땅집고] SK리츠가 판교 프라임 오피스인 ‘SK-P타워’의 신규 매입을 완료하면서 총 운용자산(AUM)을 5조3000억원대로 끌어올렸다. 이는 국내 상장리츠 중 최대 규모다.

경기 성남시 판교테크노밸리에 있는 SK-P타워는 SK텔레콤과 SK플래닛이 사옥으로 사용하는 건물로, 연면적 1만5000평 규모의 프라임 오피스이다. 공실이 거의 없어 수익률이 양호하다는 평가다. SK리츠가 유상증자 없이 개선된 재무구조를 바탕으로 우량 오피스를 취득하고, 운용자산 규모를 확대한 점에서 긍정적인 평가를 받고 있다. 하지만 리츠 주가는 공모가 대비 약 10% 상승에 그쳐 여전히 저평가 구간에 머물러 있다는 지적도 나온다. 시장에서는 “내년 실적과 배당 개선이 주가 회복의 분기점이 될 것”이라는 전망했다.

◇ ‘5조원’ 굴리는 거대 리츠 탄생…유상증자 없이 판교 빌딩 편입

SK리츠는 SK그룹이 2021년 상장시킨 스폰서 리츠로 SK그룹 주요 계열사가 사용하는 오피스와 물류·산업 인프라를 기초 자산으로 삼고 있다. 상장 이후 지속적인 자산 편입과 재정비를 통해 국내 상장 리츠 중 자산 규모 1위로 성장했다.

대표적인 자산으로 서울 종로 SK서린빌딩, SK-U타워, SK-C타워, SKV1센터, 100여개가 넘는 SK주유소 자산군 등이 있다. 2022년 분당 SK-U타워를 편입해 SK하이닉스가 임차인으로 들어왔고, 지난해에는 서울 충무로 SK-C타워를 편입했다. 당시 기준으로 C타워 편입후 운용자산 규모는 4조2000억원에서 4조4000억원으로 증가했다. 이어 올 11월 판교 SK-P 타워까지 신규 편입을 마쳤다. 대부분이 그룹 계열사 오피스로, 공실률이 제로에 가까운 안정적인 오피스 임대를 유지하고 있다.

SK리츠는 이번 판교 SK-P타워를 편입하며 매입 가액 및 부대비용을 포함한 약 3830억원의 투자비 총액을 유상증자 없이 조달했다고 밝혔다. SK리츠 측은 추가적인 자본조달이 없음에도 LTV 59% 수준의 안정적인 재무구조를 유지할 수 있었다는 설명이다.

현재 SK리츠의 보유 자산은 매입 이후 가치가 최대 30% 이상 뛴 상태다. 특히 SK서린빌딩의 경우 매입가보다 31% 오른 1조3149억원으로 평가받았다. SK-U타워도 24.3% 뛰어올랐다. 지난 6월 실시한 감정평가액 기준으로 자산들의 감정평가액 합계가 5조3000억원 규모로 총 자산규모가 5조원을 돌파하게 된 것.

SK리츠 관계자는 “올해 선제적으로 진행한 자산재평가와 3자배정 자본확충을 통해 개선된 재무구조를 바탕으로, 유상증자 없이도 신규자산 매입이 가능했다”며 “2024년 SK-C타워에 이어, 올해도 신규 자산을 매입하는 SK리츠는 국내 상장 리츠 최초로 자산 규모 5조원 시대를 열고, 주주가치 제고를 위해 더욱 노력하겠다”고 밝혔다.

◇ SK리츠 주가, 5500원대 올해 최고가 기록…내년 6300원까지 오르나?

SK리츠의 주가는 최근들어 올해 기준 최고치로 치솟았다. 지난 5일 기준 주가는 장중 5560원을 기록했다. 지난해 12월 4340원에서 꾸준히 상승했다. 몇몇 리츠를 제외한 상장리츠 주가가 증시 활황에도 지지부진한 점을 고려하면 주가는 크게 선방하고 있는 셈이다. 또 배당률도 올해 5%대를 유지해 지난해보다 상승했다.

다만 국내 최대 규모 자산을 운영하는 상장리츠 치고는 공모가(5000원) 대비 주가가 저평가 됐다는 이야기도 나온다. SK리츠는 상장 이후 2022년 한 때 7199원까지 돌파한 적도 있었다. 업계에선 자산군이 오피스와 그룹 계열로 쏠려 제한된 구조란 점을 과제로 꼽는다.

다수 증권사에서는 내년 SK리츠의 주가가 6000원대로 오를 것으로 전망했다.

대신증권은 리포트에서 “스폰서를 바탕으로 한 안정성 및 자금 조달 경쟁력 돋보이는 리츠”라며 “목표 주가는 6300원을 유지하고, 내년 예상 배당 수익률은 5.04%가 될 것으로 예상한다”고 평가했다. /rykimhp206@chosun.com