서울 신축 주상복합인데 마피 1억…얼죽신이 무색한 한화포레나 굴욕

[입주단지 분석] 미분양 후폭풍에 썰렁한 현장 “입주장 맞아요?” I 한화포레나 미아

[땅집고] “입주지정기간인데 아파트가 텅텅 비어서 썰렁하기만 해요.”

8일 서울 강북구 미아동에서 만난 공인중개사 최모씨는 입주장에 전월세 거래가 활발해야 하는데 사람도 찾아보기 힘들 정도라며 한숨을 내쉬었다. 지난달 30일부터 입주를 시작한 ‘한화포레나 미아’. 정문에는 시공사 한화건설이 걸어놓은 환영 현수막이 바람에 흔들리고 있었지만, 분위기는 조용하다 못해 적막했다. 단지 뒤편의 오래된 빌라촌 사이로 고층 주상복합 건물이 우뚝 솟아 대비를 이루지만, 정작 입주자를 찾아보기는 어려웠다. 이른바 ‘얼어 죽어도 신축(얼죽신)’이라는 서울의 강한 신축 선호 분위기도 이 단지는 비켜간 듯했다.

한화포레나 미아는 서울에서 손꼽히는 ‘장기 미분양’ 단지였다. 공급 후 일부 주택이 순차적으로 해소되기는 했지만, 시장에서는 오히려 분양가보다 낮은 가격에 내놓는 마이너스 프리미엄(마피) 이 1억원 가까이 붙으며 화제가 됐다. 단지는 지상 최고 29층, 4개 동, 전용 39~84㎡, 총 497가구 규모로 ‘삼양사거리특별계획3구역’에 조성됐다.

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◇9차례 무순위 청약 끝에 간신히 완판

이 단지는 2022년 3월 분양 당시부터 미분양 됐고 무순위 청약만 9차례 진행한 끝에 가까스로 완판됐다. 입주 전까지 프리미엄이 거의 붙지 않는 ‘무피’ 상태가 이어졌고, 이후에는 분양가보다 수천만원 저렴한 ‘마피 매물’이 빠르게 늘었다.

가장 큰 원인은 입지 대비 높은 분양가였다. 전용 59㎡ 최고 분양가는 8억3200만원, 전용 84㎡는 11억5000만원이었다. 단지 맞은편 ‘미아뉴타운 래미안트리베라 2차’ 전용 84㎡는 분양 당시인 2022년 초 9억원에 실거래됐고, 현재도 9억7000만원선에서 거래되고 있다. 분양가가 당시 시세보다 2억5000만원 이상 비쌌고, 지금 시세와 비교해도 2억원 가까이 높은 셈이다. 실제로 9일 기준 네이버부동산에는 한화포레나 미아 전용 84㎡는 분양가보다 약 1억원 낮은 10억원 초반대에 매물도 나와 있다. 중개사 최씨는 “아무리 신축이라도 주상복합에 이런 가격을 부담할 사람은 별로 없다”고 했다.

한화포레나 미아는 주상복합 형태의 단지다. 주상복합은 일반 아파트보다 전용률이 낮아 실제 체감 면적이 좁게 느껴지고, 층간소음·환기 문제 우려도 상대적으로 크다는 평가가 많다. 미아동 A부동산 공인중개업소 관계자는 “강북권 수요자들은 실거주를 목적으로 매입하는 성향이 강해 주상복합보다는 일반 공동주택 아파트를 선호하는 경향이 짙다”며 “주상복합은 실사용 면적에 대한 불편이 적지 않아 매수세가 쉽게 살아나기 어렵다”고 설명했다.

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◇경전철 한계, 주변은 빌라촌

단지는 ‘초역세권’임에도 교통 여건에서 한계를 안고 있다. 바로 앞에 우이신설선 삼양사거리역이 있지만, 중전철이 아닌 경전철이다. 수송량이 적다 보니 출퇴근 시간 혼잡도가 높고, 4호선 미아역·미아사거리역까지는 도보 15~17분이 걸린다. 도심업무지구는 몰라도 강남·여의도 출퇴근은 현실적으로 어렵다.

주변 환경도 실수요 선호도를 낮추는 요소다. 단지 주변은 노후 빌라촌으로 둘러싸여 있고, 초등학교도 도보 10분 이상 거리다. 송천초와 삼양초 모두 대로변을 건너야 해 안전성 우려도 있다. 단지 앞 삼양로는 왕복 폭이 좁아 출퇴근 시간 상습 정체가 발생한다. 다만 커뮤니티시설은 두루 갖췄다. 피트니스센터, 골프연습장, 독서실, 북하우스, 육아종합센터 등이 들어섰다. 미아동 B공인중개사 대표는 “신축 아파트는 신혼부부 선호도가 특히 높은데, 교통과 생활환경 문제로 인기가 없다”고 했다.

게다가 정부의 ‘10·15 대책’ 시행 이후 이 상황은 더욱 악화됐다. 기존 분양가의 60%까지 가능했던 대출 한도가 40%로 줄면서 잔금을 마련하지 못하는 계약자들이 늘고 있다. 여기에 전세보증금을 활용해 잔금을 충당하는 방식까지 원천 차단됐다. 업계 관계자는 “세를 주려면 월세로 돌리거나, 현금이 충분한 사람이 전세로 들어와야 하는 구조가 됐다”며 “이런 상황에선 입주율이 빠르게 오르기 어려울 것이다”고 했다. /kso@chosun.com