사업포기 내몰린 '재건축·재개발' 살린 서울시의 파격적 인센티브 정책

[땅집고] 그간 원활한 주택공급의 걸림돌이었던 각종 불필요한 규제를 서울시가 걷어내면서 재개발 재건축 사업 추진 속도를 높이고 있다.

정비업계에 따르면 서울시는 올해 초 시정 화두로 ‘규제철폐’를 제시한 후 현재까지 총 157건의 규제를 없앤 가운데 그 중 20% 이상이 건축과 관련된 것으로 나타났다. 사업추진 부담과 절차를 줄여 빠른 착공과 침체된 건설경기 활성화로 주택공급 속도를 높이겠다는 서울시의 의지가 실제 현장에 적용돼 다수의 사업장에서 성과를 보이고 있다.

지난 9월 오세훈 서울시장이 2031년까지 주택 31만호 착공하겠다는 목표를 밝힌 가운데 규제철폐가 이 계획 달성에 힘을 실어주고 있다. 불필요한 규제를 걷어내고 절차는 최대한 간소화해 주택공급에 숨통을 틔우겠다고 선언 후 재개발 재건축 현장을 직접 찾아 시민들의 목소리를 듣는 등 현장 행보를 이어가고 있다.

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◇ 상업 준주거지역비주거 완화, 환경영향평가 간소화

서울시는 1월 5일 규제철폐 1호 ‘상업 준주거지역 내 비주거 시설 비율 폐지 및 완화 방안’을 발표했다. 상업지역 내 주거복합건축물의 비주거시설 비율을 20%에서 10%로 대폭 완화하는 것이 주요 내용이다. 상업지역 등 중심지에 주거 공급은 늘리고, 주거와 상업의 복합개발을 유도해 사업성도 높일 수 있게 됐다. 현재 양재지구중심, 흑석2구역공공재개발 사업 등 170여개 구역에 규제철폐안이 실제 반영됐다.

규제철폐 2호인 ‘환경영향평가(본안) 면제 대상 확대 및 심의 간소화’는 사업을 속도감 있게 추진하도록 하는 동시에 건설업계에도 활력을 불어넣었다는 평가를 받는다. 시는 지난 5월 환경영향평가 면제 대상을 대폭 확대하는 내용으로 조례를 개정했다. 환경영향평가 협의 절차가 면제되면 ‘평가서 초안(20일)→본안 협의(28일)’로 이어지던 과정에서 본안 협의 단계가 생략, 약 28일의 협의 기간이 단축되는 효과가 나온다.

조례개정 후 환경영향평가 심의위원회에 상정된 안건 14건 중 거여새마을구역, 면목7구역, 망우1구역 등 7건에 대한 영향평가가 면제되면서 사업추진 가속도가 붙었다. 현장에서는 본안 보고서 작성, 검토 및 검토의견 조치계획 수립 등 준비 기간을 포함하면 약 2.5개월의 단축 효과 등이 있다고 전했다.

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◇ 높이 규제 완화-입체공원으로 사업성 ‘쑥’

규제철폐 3호는 ‘높이 규제지역 공공기여 완화’. 기존에는 고도 제한지역에서 용도지역 상향시 기존 10%의 일률적 공공 기여율을 적용했다. 규제철폐 시 실제 추가 확보된 용적률에 비례해 최대 2%까지 완화하는 것을 검토 중이다. 또 고도지구 최고높이 기준도 28m→45m로 완화해 층수를 7층에서 15층으로 높이고, 사업비 보정계수 등을 통해 용적률을 161%에서 250% 이상으로 대폭 확대한다. 가구수는 315가구에서 500가구 이상으로 늘어나게 된다. 첫 대상지는 ‘신당9구역 재개발사업’이다.

서울시의 규제철폐 6호는 ‘입체공원 정비사업 시 의무확보 공원 인정’으로 평면공원이 아닌 건물 옥상이나 건물 중간을 활용한 입체공원도 기부채납용 녹지로 허용한다. 현행 공원녹지법에 따르면 5만㎡ 이상 또는 1000가구 이상 대규모 정비사업 시 부지면적의 5% 이상을 공원으로 확보해야 하는데, 입체공원을 기부채납으로 대체하면 주택 분양 면적이 더 늘어날 수 있다.

첫 적용 사업지는 작년 12월 신속통합기획 재개발 후보지로 선정된 강북구 미아동 130번지 일대 재개발현장이다. 오 시장은 규제철폐 도입 3일만에 사업장을 직접 방문할 정도로 관심을 기울이고 있다. 미아동130일대에 규제철폐 6호가 적용되면 공급주택이 50가구 이상 늘어날 것으로 예측된다. 조합원 1인당 부담하는 분담금도 상당히 줄어들 것으로 기대하고 있다. 현재 입체공원은 여의도 은하아파트와 삼익아파트 두 단지에도 일부 적용되는 등 여러 정비사업지구로 확대되고 있다.

이외에도 민간의 사업성을 높이는 ‘공공시설 등 기부채납 용적률 인센티브 개선(105호)’도 추진하고 있다. 기부채납과 관련해선 재건축·재개발 사업과 건축허가과정에서 공공청사나 사회복지시설 등 공공시설 기부채납 시 상한용적률 인센티브에 공사비 외 설계비·감리비를 인정하는 것이 주된 내용이다.

◇ 재정비촉진사업에 파격 인센티브…공공지원 제도로 조합설립 빠르게

2010년 정비구역으로 지정된 후 15년 동안 사업이 지연됐던 미아2재정비촉진구역(미아2구역)도 규제철폐안 36호 ‘재정비촉진사업 용적률·공공기여·주거비율 완화’ 시행으로 사업이 본궤도에 올랐다. 규제철폐 36호는 기준 용적률을 20%에서 최대 30%까지 대폭 개선하고 법적 상한용적률을 기존 1.0배에서 1.2배까지 확대하는 내용이다. 규제철폐를 통해 미아2구역은 용도지역이 상향돼 용적률이 260%에서 310%로 높아져 기존 최고 45층 공동주택 3519가구에서 미리내집 등을 포함해 4003가구로 주택공급 물량이 늘었다.

규제철폐 115호 ‘조합 직접설립 보조금 지원 동의율 완화’는 조합 직접설립은 정비계획구역을 대상으로 추진위원회 구성을 생략하고 조합을 직접 설립할 수 있는 공공지원 제도다. 시는 조합 직접설립 제도 보조금 지원 요건인 주민동의율을 75%에서 50%로 낮췄다. 실제 한 정비사업 구역은 현재 조합 직접설립을 위한 주민동의율 57%를 확보한 상태로 개선된 제도를 적용받고 기간이 6개월 이상 단축시킬 수있어 내년 상반기까지 조합설립이 가능할 전망이다. 첫 적용지는 광진구 자양4동 A구역이 선정됐다.

◇ 규제철폐+신통기획2…사업기간 대폭 단축 효과

규제철폐안 151호 ‘도시재정비위원회 경관심의 운영 개선’도 노량진4구역에 최초로 적용해 한달 이상 사업기간을 단축했다. 도시재정비위원회의 경관변경 심의를 대면으로 받도록 규정한 기존 규제를 완화하는 것이다. 용적률 10% 미만 확대나 건축면적·연면적·층수·높이 모두 10% 미만으로 변경할 경우, 서면 심의나 소위원회 심의로 대체할 수 있다. 노량진4구역의 경우 인허가 절차를 대폭 줄이는 신속통합기획 2.0까지 더해져 전체 사업 기간은 평균 18년 6개월에서 12년으로 줄어드는 효과가 기대하고 있다.

이외에도 사업 추진 기간 단축을 위해 모아타운 주민 제안 전자서명 동의방식을 전국 최초로 도입(131호)해 동의서 징구기간을 평균 5개월에서 3개월 내외로 두 달 가량 줄였다. 대규모 부지 개발정책TF와 도시건축공동위원회를 통합 진행하는 ‘사전협상 대상지 선정 절차 간소화(96호)’ 등도 체계적으로 추진하고 있다. 또 그동안 정비구역 지정 후 구성하던 주민자율추진위원회를 지정 전으로 변경(142호)해 속도감을 더한다. /raul1649@chosun.com