입력 : 2025.12.09 06:00
[편집자주] 강남과 비강남의 집값 격차가 무려 21배로 벌어지는 등 서울 전반에 부동산 양극화 그늘이 드리우고 있다. 전통 학군이 여전히 강세지만, 학군보다 차익을 우선시하는 수요자가 늘어난 배경이다. 그 결과, 서울 도심에서 학군 수요를 흡수해 성장하는 지역이 하나 둘 나타나고 있다.
[신흥 학군지] ① 학원가도 한강벨트 따라간다 ‘마포구 염리동’
[땅집고] 서울 서대문구 살던 A씨 부부는 자녀 초등학교 입학에 앞서 올해 상반기 마포구 염리동 한 구축 아파트로 이사했다. 매수 조건 1순위는 염리초 배정 단지. A씨는 “부동산 시장 대세인 ‘얼죽신’(얼어 죽어도 신축)와 학군 중 학군을 택했다”며 “결과적으로 더 나은 선택이었던 것 같다”고 했다.
마포구 용강동·염리동 일대가 서북권 신흥 학군지로 부상하고 있다. 여의도와 광화문 업무지구가 가까워 예로부터 대기업 맞벌이 부부 수요가 꾸준했던 곳인데, 유명 학원들이 이들 자녀를 대상으로 한 분점을 내면서 학원가가 생겼다, 최근에는 서울 아파트 가격 상승을 주도하는 한강벨트에 속했다는 점에서 더욱 주목받는다.
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[신흥 학군지] ① 학원가도 한강벨트 따라간다 ‘마포구 염리동’
[땅집고] 서울 서대문구 살던 A씨 부부는 자녀 초등학교 입학에 앞서 올해 상반기 마포구 염리동 한 구축 아파트로 이사했다. 매수 조건 1순위는 염리초 배정 단지. A씨는 “부동산 시장 대세인 ‘얼죽신’(얼어 죽어도 신축)와 학군 중 학군을 택했다”며 “결과적으로 더 나은 선택이었던 것 같다”고 했다.
마포구 용강동·염리동 일대가 서북권 신흥 학군지로 부상하고 있다. 여의도와 광화문 업무지구가 가까워 예로부터 대기업 맞벌이 부부 수요가 꾸준했던 곳인데, 유명 학원들이 이들 자녀를 대상으로 한 분점을 내면서 학원가가 생겼다, 최근에는 서울 아파트 가격 상승을 주도하는 한강벨트에 속했다는 점에서 더욱 주목받는다.
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◇ “공실 없네” 아파트에 둘러싸인 초등학교 상권
2일 낮 3시 무렵. 마포역 2번 출구로 나와 1분 정도 걷다 보니 몸만큼 커다란 가방을 맨 초등학생 수백명이 골목에서 쏟아져 나왔다. 대부분 삼삼오오 모여 상가로 들어가거나, 아파트 안으로 사라졌다. 일부는 단지 한 켠에 가방을 던져놓고 공놀이를 즐겼다. 분주한 도심에서 좀처럼 보기 드문 풍경이었다. 염리초에서 사거리를 지나 ‘마포태영’ ‘래미안마포리버웰’ 인근까지 이러한 분위기가 이어졌다.
이곳은 ‘염리초 상권’으로 불린다. 4개 아파트에 둘러싸여 유동인구가 꾸준한데, 저층 중소형 상가로 이뤄져 공실이 적다. 1층은 문구점이나 김밥집·커피가게 등 생활편의시설이 대부분이다. 2층부터는 국·영·수부터 음악 등 다양한 과목별 학원이 있다. 목동 본원이 있는 J영어학원을 비롯해 여느 학원가처럼 건물을 통째로 임대하거나, 여러 관을 운영하는 사례도 있었다.
염리동 한 부동산공인중개사 사무소 대표는 “영어학원이 더 넓은 곳을 찾아가자마자, 빈 자리에 수학학원이 들어오기로 했다”며 “학원을 열려고 해도 공실이 없어 줄을 서야 한다”고 귀띔했다.
◇ 역세권·직주근접·교육열 다~ 잡았다
염리초 인근은 여의도와 광화문까지 지하철로 10분이면 도착해 대기업 맞벌이 부부 선호도가 꾸준히 높았던 곳이다. 연간 학비가 1200만원에 달하는 사립초 통학이 가능한 것도 장점이다. 경기초와 숭의초, 이대부속초 등은 이곳으로 버스 노선을 운영한다.
이러한 환경은 자연스레 일대 소득 수준과 교육 수준을 밀어올렸다. 2014년 한 입주 아파트는 염리초 배정을 촉구하는 단체 민원을 제기하기도 했다.
염리초 수요는 2015년 ‘e편한세상마포리버파크’, 2016년 ‘래미안마포리버웰’ 입주로 더욱 늘었다. 올해 기준, 염리초 전교생 수는 1330명이다. 면적이 훨씬 넓은 마포초(659명)보다 2배 많다. 두 학교는 마포대교를 기점으로 마주하고 있다.
몇해 전 이곳으로 이사왔다는 김모씨는 “염리초 졸업생이 중학교 진학 후 두각을 드러낸다는 평가가 꾸준하다”며 “같은 생활권 안에서도 학교별 분위기가 완전히 다르다”고 했다.
◇ “이제는 가격이 단점” 성장하는 마포 학원가
최근에는 학원 브랜드가 대흥역 일대로 진출하면서 중고교 학원도 대폭 늘었다. 전통 학군지 대신 마포에 남은 이들이 늘면서 분위기가 달라졌다. 일대 고교는 서울 자사고와 서울 3대 학군지에 비해 의치한약수 진학 비율이 낮다는 평가를 받았다.
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대흥동 한 공인중개사사무소 대표는 “10여년 전과 달리, 지금은 대치동이나 목동에 가는 이들이 거의 없다”며 “마포에서 직주근접과 교육, 한강뷰까지 세 마리 토끼를 잡는게 낫다는 것”이라고 했다. 이어 “이제는 정부가 고교 내신제를 9등급에서 5등급으로 바꿔 이곳을 떠날 이유가 더욱 없어졌다”며 “10·15대책 이후 거래가 사실상 끊겼으나, 가격만 단점인 동네다”고 했다.
마포구 학원 수는 부동산 가격과 함께 우상향 그래프를 그려왔다. 서울시교육청에 따르면 2024년 기준, 마포구 사설학원수는 738개로, 10년 전인 2015년 565개에서 30% 증가했다. 같은 기간, 옆 동네인 용산(163→140개)의 경우 오히려 줄었다.
이러한 분위기가 이어지면서 일대 아파트 3.3㎡(1평) 당 매매가격은 1억원 돌파를 앞두고 있다. ‘e편한세상마포리버파크’ 전용 59㎡는 지난 10월 23억원(6억원)에 팔렸다. 3.3㎡ 당 8994만원이다. 현재 같은 평형 최저 매매 호가는 3.3㎡ 당 9777만원, 25억원이다. /westseoul@chosun.com