강남 옆이라도 섣불리 샀다간 망한다, 투자하면 안 되는 부동산 특징

[땅집고] 정부가 10.15 대책으로 서울 전역과 경기 핵심지를 규제지역·토지거래허가구역으로 지정하면서, 점점 수도권 내 집 마련이 어려워지고 있다. 정부는 강력한 수요 억제책을 썼지만, 부동산 수요자들 사이에선 하루라도 빨리 주택을 매입해야 한다는 조급한 마음이 든단 이야기도 나온다. 하지만, 주택을 구입하더라도 지금 이 시기에 절대 영끌(영혼까지 끌어모아) 투자를 해서는 안 되는 아파트가 있다는 경고가 나왔다.

☞부실채권(NPL) 거래 한곳에서 한방에 끝낸다…국내 유일 원스톱 플랫폼, 이게 가능해?

국내 최대 부동산 온라인 커뮤니티 부동산스터디에는 ‘위시리치’라는 필명을 쓰는 글쓴이가 ‘현재 시점에 절대 영끌해서는 안 되는 아파트’란 글을 써서 화제다. 필자는 “서울 비핵심지 초기 단계에 놓인 재개발 빌라나 아파트 매입은 추천하지 않는다”고 강조했다.

◇ 강남 접근성만 좋은 초기 재개발 빌라, 사도 될까?

필자는 “강남권 아파트를 매수할만큼 여유자금이 있는 경우를 제외하면 대부분 매매가격 7억~8억원을 기준으로 투자할 수 있는 경우의 수가 드물다”고 글을 시작했다.

이 돈으로는 대출을 받아 ▲핵심지 초기 재개발 사업지나 ▲비핵심지이지만, 가격대에 맞는 아파트 ▲서울 외곽이나 경기도의 사업성 좋은 재건축 단지를 구입할 수 있다고 했다.

☞경매 초보도 돈버는 AI 퀀트 나왔다…땅집고옥션, 백발백중 투자법 제시

필자는 “이 중 첫번째 서울 핵심지에 초기 단계에 놓인 재개발 빌라나 비핵심지 아파트 매입은 강력하게 추천하지 않는다”고 했다. 그는 외곽이라도 사업성이 좋은 재건축 단지를 노리라고 했다.

그러면서 서울 내 진행 중인 재개발 구역 빌라나 가격이 저렴한 아파트 구입의 경우 위험이 있다고 봤다.

필자는 “재개발 투자로 접근해야 하는 물건과 아파트 투자로 접근해야 하는 주택은 방법론이 다르다”며 “재개발 투자는 도로망 확보와 생활기반시설을 필수 설치해야 할 곳들이 정해져 있어 이 부분을 집중적으로 봐야한다”고 했다.

그는 “어떤 곳은 재건축 사업성이 전혀 없는 노후 단지인데, 단순히 강남과 가깝다는 이유만으로 매수하는 것은 어리석은 전략”이라고 했다.

필자는 “내가 바라보는 곳이 서울시의 주요 거점인지, 해당 거점의 개발 사업이 잘 진행되고 있는지, 내가 보는 아파트가 거점 사업의 일부에 포함되는지를 종합적으로 따져보라”고 했다.

◇ 애매한 육각형 아파트 매수, 고민해봐야…“외곽이라도 사업성 좋은 재건축 단지가 낫다”

필자는 “(기존 단지 중) 애매한 육각형 아파트를 조심하라”고 강조했다. 어디 하나 뛰어나거나 모자란 데 없이 모든 능력치가 균일한 것을 의미한다. 그는 “어설픈 육각형 아파트, 적당한 도심 접근성, 적당한 인프라, 적당한 교육환경…이런 종류의 아파트는 용기 없고 적당한 가격으로 안정적으로 실거주 만족하면서 사는 사람들만 매수한다”고 했다.

그러면서 “주변에 재개발이나 전철역 개통 호재가 있으면 금방이라도 신축 아파트나 상급지 아파트 시세를 따라잡을 것 같은 착각에 빠지기 쉽다”고 했다.

하지만 “사업성이 높은 재건축 단지에 애매한 육각형은 추격당할 것을 걱정해야 한다”고 했다.

필자는 “규제가 강해지면 불필요한 풍선효과가 발생해 강한 시세 상승 분출이 터지기 시작한다”며 “아파트 매수를 하려고 하면 지금 하되, 강남 접근성과 실거주 여건만 따질 게 아니라 도시계획과 개발 계획이 풍성한 곳을 집중 공략하는 것이 핵심 전략이 될 것”이라고 했다. /rykimhp206@chosun.com