입력 : 2025.12.08 14:30
[땅집고] ‘10·15대책’ 이후 서울 등 수도권 주요 지역에서 매물 잠김 현상이 나타나는 가운데, 정부가 내놓으려던 임대주택 마저 분양 일정을 미룬 것으로 드러났다. 이른바 3중 규제로 대출 여력이 적어지면서 분양보다 임대 연장을 원하는 임차인이 늘어난 영향으로 풀이된다. 매물 감소와 공급 절벽에서 기인한 전월세 가격 상승세가 더욱 가팔라질 전망이다.
◇ 대출금 ‘확’ 줄인 부동산 대책에 정부사업도 차질
정부가 시장에 내놓으려던 분양 주택은 박근혜 정부가 도입한 ‘뉴스테이(New Stay·기업형 임대주택)’이다. 8년 의무 임대 기간이 끝나면 분양이 가능하다. 2030년까지 서울, 경기 성남 위례신도시, 화성 동탄신도시 등 전국에서 4만여 가구가 분양 시장에 나올 예정이었다.
그러나 이들 단지 분양 소식은 당분간 들리지 않을 것으로 보인다. HUG는 최근 내부적으로 분양 대신 임대 연장으로 가닥을 잡았다. HUG 관계자는 “확정된 게 없다”면서도 “양질의 민간임대를 제공하기 위해 노력 중”이라고 말했다.
성남 위례신도시 ‘e편한세상테라스위례’는 임대 기간 만기(11월29일)를 앞두고, 지난달 초 2년 임대 계약을 새로 체결했다. 최근 대출 규제로 자금 부담이 커지면서 임대 연장안을 지지한 이들이 많았던 것으로 전해진다. 아파트형 뉴스테이 중 처음으로 임대 기간이 만료되는 곳으로 후속 사업장의 선례가 될 가능성이 높다.
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◇꽉 막힌 대출 “전세 더 살래요~”
업계에서는 위례 사례에 비춰볼 때 4만여 가구 중 대다수가 분양 대신 전환을 택할 것이라는 전망이 나온다. 관련 법에 따르면 의무임대기간이 끝난 민간임대주택은 임대기간 연장이나 분양이 가능하나, 정해진 바가 없다. 10·15대책 이후 전세가가 대폭 오른 만큼, 분양 대신 임대 연장을 원하는 임차인이 늘 것이라는 분석이다.
실제로 현 상황에서 위례 등 일부 지역의 분양은 쉽지 않다. 시세에 준해 분양가를 책정할 가능성이 높은데, 대출 여력이 확 줄었기 때문. ‘e편한세상테라스위례’ 기준, 인근 시세를 고려하면 전용 84㎡ 분양가가 17억원 안팎이 될 것으로 보인다. 맞은 편에 있는 ‘위례래미안이편한세상’ 전용 84㎡는 최근 17억1000만원(6층)에 팔렸다.
높은 분양가와 달리 대출 금액은 쪼그라들었다. 서울과 성남 수정구 등은 10·15대책으로 조정대상지역·투기과열지구·토지거래허가구역 등 삼중 규제 적용를 적용받는다. 15억원 이하는 6억원, 15억~25억원 4억원, 25억원 초과 2억원으로 대출금이 제한된다.
입주 당시보다 오른 일대 전세금 시세도 임대 기간 연장을 고려하게 만드는 요인이다. ‘e편한세상테라스위례’ 전세보증금은 6억5000만원으로, 인근 단지 84㎡ 전세시세 8억~9억5000만원보다 저렴하다.
◇ 전국 4만 가구 분양 증발? 부작용 불가피
민간임대 주택 분양이 미뤄지면 공급 가뭄에 처한 서울 부동산 시장에 ‘단비’는 당분간 없을 전망이다. 현재 부동산 시장에 드리운 매물 부족·전세대란 위기가 더욱 심화할 가능성이 높다는 의미다.
지난 6일 부동산 정보 플랫폼 ‘아실’에 따르면 서울 아파트 매물은 10월15일 7만4044건에서 지난달 25일 기준, 6만764건으로 17.9% 줄었다. 서울 아파트 매매 매물 건수가 6만 초반으로 떨어진 것은 2023년 3월 이후 처음이다. 토허제 확대로 실거주 의무가 생기면서 전세낀 매물이 대폭 사라진 영향으로 해석된다.
전월세 매물 건수는 이달 들어 회복세를 보이고 있으나, 가격이 급등했다. 한국부동산원에 따르면 올해 10월 서울 전세가격지수(주택종합)는 전월보다 0.44% 증가해 올해 들어 최고 상승률을 경신했다.
한 부동산 전문가는 “전국 분양 물량 4만 가구가 사라진 것과 같다”며 “공급 축소 우려와 대책 영향이 맞물려 매매와 전월세 가격이 동반 상승하는 기조가 이어질 전망”이라고 했다.
건설업계 관계자는 “민간 사업자 입장에서는 비용을 회수해 다른 사업을 해야 하는데, 자금이 묶여 기회를 잃은 것”이라며 “주거 안정이라는 취지가 좋으나, 크고작은 부작용을 낳게 됐다”고 했다. /westseoul@chosun.com