'국평 16억' 넘긴 이문·휘경뉴타운 신축, 동북권 대장주로 굳히기

[입주단지 분석] 동대문구 이문·휘경뉴타운 ‘이문아이파크자이’…동북권 대장주 자리잡나
초역세권에 4300가구 브랜드 대단지
편도 2차로에 부족한 학군은 한계

[땅집고] 지난 4일 찾은 서울 동대문구 이문동 ‘이문아이파크자이’. 서울 지하철 1호선 외대앞역 1번 출구에서 내려 1분을 채 걷지 않아도 고층 아파트 단지가 눈에 들어온다. 2023년 분양 당시 홍보했던 초역세권이라는 수식어가 과장이 아닐 만큼 역이 가깝다.

이문3구역을 재개발한 이문아이파크자이는 지하 6층~지상 최고 41층 규모로 3개 단지, 총 4321가구이다. 1·2단지는 분양을 마쳤고, 지상 4층짜리 타운하우스인 3단지는 최근 재분양에 나섰다.

지난달 말부터 1·2단지 입주를 시작한 이 아파트는 분양 당시 수요자들로부터 크게 주목받았다. 인근 신축 단지인 ‘래미안 라그란데’와 비교해 이문·휘경뉴타운 내 이른바 ‘대장 아파트’가 될 것이냐는 궁금증이 컸던 것. 현지에서는 이문아이파크자이가 대장 단지로 자리잡을 가능성이 크다는 평가가 지배적이다. 단지 규모와 입지 면에서 래미안 라그란데보다 우위를 점하고 있기 때문이다.

◇평당 분양가 최고 3500만원에도 경쟁률 16대 1로 조기 완판

이문아이파크자이는 분양 당시부터 큰 인기를 끌었다. 2023년 11월 1·2단지 대상으로 진행한 1순위 청약에서 787가구 모집에 1만3280명이 몰리면서 16대 1이 넘는 경쟁률을 기록하면서 완판했다. 당시 분양가는 3.3㎡(1평)당 3400만~3500만원 수준으로 래미안 라그란데(3285만원)보다 높았고, 휘경동 ‘휘경자이 디센시아’(2945만원)과 비교하면 약 400만원 비쌌다. 그럼에도 완판된 것은 이문·휘경뉴타운 내 최대 규모에다 외대앞역과 맞닿은 초역세권 입지라는 점이 주효했다는 평가다.

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아파트뿐 아니라 단지 내 상가 분양도 순조로웠다. 래미안 라그란데는 상가를 단지 곳곳에 분산 배치한 것과 달리, 이문아이파크자이 상가(지상 5층, 총 270실)는 복합몰 형태로 조성했다. 통상 입주 초기 아파트 단지 내 상가는 미분양과 공실이 불가피한데 이 단지는 분양률이 70%를 넘어섰다.

분양 관계자는 “이문아이파크자이(4321가구)와 인근 래미안 라그란데(3069가구), 주변 기축 아파트까지 더하면 배후수요만 1만 가구가 넘는다”며 “대학가 상권도 끼고 있어 신축 단지 상가로는 드물게 높은 분양률을 보이고 있다”고 말했다. 단지 내 상가에는 스타벅스가 입점 협의 중이다. 라이프스타일 브랜드 자주(Jaju)를 비롯해 식음료 시설, 병원, 학원 등도 들어올 예정이다.

◇대출 막혀 매매·전세 거래 한산…도로 교통은 불편

이문아이파크자이는 현재 매매나 전세 거래가 거의 없다. 월세 거래만 간간이 이뤄지고 있다. 6·27 부동산 대책 발표 이후 전세 대출이 사실상 막히고 한도 역시 2억원으로 줄면서 전세시장이 급격하게 얼어붙었다. 김태은 씨티공인중개사사무소 대표는 “전세 물건이 귀하다 보니 일반 분양 물량도 잔금(2억~3억원) 수준에 맞춰 반전세나 월세로 계약하는 사례가 있다”며 “이미 전세의 월세화가 상당부분 이뤄졌다”고 말했다.

이문아이파크자이 전용면적 84㎡ 분양권은 지난 9월 30일 16억4000만원에 매매계약이 체결되는 등 약 16억원대에 거래된다. 전세는 7억원대 중반에서 8억원 수준에 매물이 나와 있다. 전용면적 59㎡ 분양권은 지난달 8일 14억9000만원에 팔렸고, 전세 호가는 6억~6억5000만원대다.

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이 아파트는 부족한 학군과 도로 교통 여건이 약점으로 꼽힌다. 2027년 상반기 이문4구역까지 입주하면 상주 가구가 약 1만 가구에 육박하는데 주변 도로는 편도 2차로에 불과하다. 도로 양옆으로 이미 건물이 빽빽하게 들어서 확장도 불가능한 상황이다.

공급이 쏟아졌지만 이를 뒷받침하지 못하는 학군도 부담이다. 이문아이파크자이 배정 초등학교는 이문초등학교와 청량초등학교. 비교적 가까운 2단지 정문 기준으로 이문초까지 도보 12분, 청량초까지 21분이 각각 걸린다. 서향이 청아부동산공인중개사사무소 대표는 “이문뉴타운에 대학은 많지만 초등학교는 턱없이 부족하다”며 “초등학생 자녀를 둔 학부모가 발길을 돌리는 경우도 적지 않다”고 말했다. 그는 또 “1단지보다 2단지가 학교와 그나마 가까워 학부모 선호도가 높은 편”이라고 했다. /mjbae@chosun.com