감정가보다 4억 비싸게 샀는데 "역대급 승자" 송파 아파트서 무슨일

[슬기로운 경매생활] 가락쌍용2차 아파트 첫 입찰에 40명 몰려…리모델링이 호재로 작용

[땅집고] 지난달 3일 서울동부지방법원 경매법정에는 서울 송파구 가락동 한 낡은 아파트를 낙찰받기 위한 입찰자들로 북적였다. 이른바 신건으로 첫 입찰이었는데 40명이 경쟁해 최고가인 16억9000만원을 써낸 A씨가 최종적으로 가져갔다. 감정가(12억9000만원)를 4억원이나 웃도는 금액이었다.

5일 국내 최초 AI기반 경공매 플랫폼 땅집고옥션(☞바로가기)에 따르면 해당 물건은 서울 송파구 가락동 가락2차쌍용아파트 전용면적 84㎡(11층)로 1999년 준공했다. 이 아파트는 총 492가구로 지하철 3·5호선 오금역과 8호선 송파역 사이에 있다.

해당 물건은 집주인 채무로 인해 금융기관이 경매를 신청했고, 2024년 10월 31일 경매 개시결정이 내려졌다. 최초 감정가는 12억9000만원이었는데 이날 1회차 입찰임에도 불구하고 이례적으로 낙찰가격이 4억원이나 높았다. 감정가 대비 낙찰가율이 131%에 달한 것. 그런데 시세와 비교하면 성공적인 낙찰 사례라는 평가다. 감정평가가 이뤄진 지난해 11월과 비교해 최근 시세가 급등했기 때문이다.

땅집고 AI부동산에 따르면, 이 단지 전용면적 84㎡는 작년 9월 11억9000만원에 거래됐다. 올 3월에는 13억1000만원에 팔렸다. 서울 부동산 시장이 뜨거워졌던 지난 9월 최고 15억8000만원에 거래됐고, 11월에는 17억9000만원에 팔려 역대 최고가를 기록했다. 이번 경매 물건 낙찰가 대비 1억원 높은 금액이다.

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이 물건에 입찰자가 몰린 것은 리모델링 추진이 가시화된 점이 꼽힌다. 이 아파트는 지상 27층, 565가구로 리모델링 해 현재보다 73가구가 늘어날 예정이다. 2022년 10월 조합설립인가를 받았고 2023년 삼성물산을 시공사로 선정했다. 삼성물산이 제안한 단지명은 ‘래미안 아펠릭스’다. 2023년 12월 안전진단을 완료했고 올해 서울시 도시·건축공동위원회 심의도 통과했다. 현재는 도시계획심의를 앞둔 단계다. 업계에서는 리모델링 기대감이 시세에 반영됐고 경매시장에서도 프리미엄으로 작용했다고 본다.

더구나 리모델링 사업은 재건축과 달리 재건축초과이익환수제 적용을 받지 않고 임대주택 등 기부채납 의무도 없는 것이 장점이다. 지난달 경기 성남시 분당구 정자동에서 분양한 리모델링 단지인 ‘더샵 분당티에르원’이 전용면적 84㎡ 기준 27억원에 가까운 분양가에도 인기를 끌었던 것도 경매에서 주목받은 요인으로 보인다.

땅집고옥션(☞바로가기)은 경매·공매·부실채권 정보 플랫폼으로, 40억 건 이상의 실거래·경매 데이터를 기반으로 AI가 수익성있는 경매 물건을 추천한다. 초보자도 쉽게 이용할 수 있도록 챗GPT와 대화하듯 원하는 경·공매 물건을 AI에게 물어보면 꼭 맞는 물건을 추천해 주는 ‘AI땅집봇’ 서비스도 출시했다.　/yeong@chosun.com