"원베일리 동네는 호재만 있네" 10조 서초고속터미널 재개발, 첫 삽은

지상 60층 주상복합·지하엔 터미널 계획

[땅집고] 준공된 지 49년 된 서울 서초구 반포동 서울고속버스터미널이 최고 60층 이상 주상복합으로 탈바꿈할 전망이다. 서울시는 기존 터미널을 지하화하고 지상부를 초고층 복합시설로 개발하기 위한 사전협상에 나서기로 했다. 예상 공사비만 10조원에 달하는 초대형 사업으로, 고속버스터미널 일대 주거환경이 개선되고 부동산 시장에도 큰 영향을 미칠 것이란 전망이 나온다. 다만 아직 사전협상을 앞둔 단계로 실제 착공까지는 상당한 기간이 걸릴 것으로 보인다.

지난달 26일 서울시에 따르면 시는 신세계센트럴, 서울고속버스터미널 등 민간사업자가 제안한 서울고속버스터미널 부지(14만6260㎡) 복합개발 사업에 대한 사전협상에 착수했다. 지난 9월 이 부지를 사전협상 대상지로 선정한 바 있다. 신세계센트럴은 신세계백화점의 자회사로 서울고속버스터미널 지분의 70.49%를 보유한 대주주다.

사전협상은 민간사업자가 5000㎡ 이상 부지를 개발할 때 민간과 공공이 함께 도시계획의 타당성, 공공 기여 방안 등을 조율하는 제도다. 사전협상 제도를 통해 발생하는 개발이익의 일부는 공공기여로 확보한다. 민간 개발사업 활성화와 도시 균형발전을 동시에 얻도록 하기 위해서다.

서울고속버스터미널은 서울 중심부에 위치한 대규모 부지로 한강 남쪽의 유일한 트리플 역세권(지하철 3·7·9호선) 입지다. 한강변에 위치해 개발 파급력이 클 것으로 예상된다.

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개발 계획안에는 경부·영동·호남선 고속버스터미널을 지하로 통합하고 지상부는 업무·판매·숙박·문화·주거가 결합한 입체복합개발을 조성하는 내용을 담고 있다. 규모는 지상 60층 이상, 3개 동 이상인 것으로 알려졌다. 공공기여를 활용해 고속버스 지하직결차로를 신설해 지상부의 고속버스 교통량을 줄이고 주변 연결도로를 입체화·지하화해 교통체계를 개선하겠다는 내용이 담겼다. 또 한강변 입지를 활용할 수 있도록 한강 연계 입체보행교 등 보행 인프라를 조성해 한강 접근성을 높이는 방안이 포함됐다.

시는 사전협상을 통해 공공, 민간, 전문가들과 논의를 거쳐 개발 방법 등에 대해 구체화할 예정이다. 협상을 통해 마련된 개발 계획안은 이후 민간사업자가 도시관리계획(변경) 입안, 건축 인허가 신청 등의 과정을 거쳐 최종 확정된다. 서울시 관계자는 “사전협상을 앞두고 있으며 협상에서 논의된 결과를 가지고 지구단위계획 결정·고시할 예정”이라고 말했다.

신세계센트럴 관계자는 “서울시와 서울고속버스터미널 부지를 개발하는 데에 있어 공감대를 형성하고 있는 상황”이라며 “일본 도쿄 아자부다이힐즈, 미국 뉴욕 허드슨야드와 같은 복합개발사례를 참고할 계획”이라고 말했다.

서울고속버스터미널은 1976년 준공된 이후 2017년과 2020년 두 차례 리모델링을 했지만 노후화와 교통 문제는 계속돼 왔다. 하루 평균 4000대가 넘는 버스가 오가며 교통 혼잡이 이어지고, 버스에서 발생하는 매연, 소음 등 문제로 주민 피해 또한 크다. 이러한 이유로 터미널의 지하화 필요성이 지속적으로 제기돼 왔다. 앞서 2008년 지하화가 추진됐으나 무산됐다.

재개발 소식이 전해지며 터미널 지분을 가진 기업의 주가도 급등했다. 한국거래소에 따르면 서울고속터미널 지분의 16.67%를 가진 천일고속은 지난달 19일부터 28일까지 7거래일 연속 30%씩 올랐다. 주가가 단기간에 급등하면서 투자경고종목으로 지정됐고 26일에는 거래가 정지됐다.

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◇착공까지 ‘넘어야 할 산’ 많아…체감효과는 클 듯

다만 사전협상 이후에도 넘어야 할 절차가 많아 실제 착공까지는 상당 기간이 필요할 것으로 보인다. 협상이 마무리돼 지구단위계획이 고시된 이후에도 교통영향평가, 건축 심의, 건축 인허가 등 여러 행정절차를 거쳐야 한다. 서울시 관계자는 “아직 행정절차가 많이 남아있고, 민간사업자가 사업 추진 일정에 맞춰 인허가를 신청하는 구조라 일정을 예측하기 어렵다”고 설명했다. 공사 기간 터미널 기능을 어떻게 유지할지에 대한 검토는 아직 구체화되지 않은 것으로 전해졌다.

서울고속버스터미널 개발이 계획대로 추진되면 체감효과는 클 것으로 보인다. 지난 2008년 관련 사업에 참여했던 최원철 한양대 부동산융합대학원 특임교수는 “터미널 주변은 교통이 혼잡하고 소음, 매연 문제도 심각한 데 터미널을 지하로 넣으면 주변 주거환경이 크게 개선될 것”이라며 “지상을 초고층으로 개발하면 주택도 많이 공급할 수 있다”고 말했다. 이어 “사업비는 10조원 수준으로 예상되지만, 강남 입지라는 점을 고려하면 사업성은 충분해 보인다”고 덧붙였다.

최 교수는 지상 개발과 지하 터미널 공사를 분리해 단계적으로 진행할 수 있다고 설명했다. 그는 “기존 고속버스터미널을 운영하는 상태에서 지하 공간을 먼저 공사해 터미널을 지하화하고 이후 지상을 개발할 수 있다”고 말했다.

서울의 또 다른 터미널 개발인 동서울종합터미널 현대화사업은 최근 속도를 내고 있다. 동서울터미널 사업은 2022년 10월 사전협상에 착수해 2023년 12월 사전협상을 마무리했다. 이 사업은 임시 터미널 문제로 당초보다 지연됐다. 지하 7층~지상 39층 복합시설로 개발되며 총사업비는 1조8790억원으로 추정된다. 시는 내년 하반기 착공해 2031년 완공한다는 계획이다.

서울고속버스터미널 재개발 소식이 전해지면서 개발 수혜가 예상되는 인근 단지에 대한 관심이 커지고 있다. 강남권에서도 입지가 우수하다고 평가받는 반포·잠원동 일대가 터미널 지하화로 교통 체증이 완화되고 주거환경이 개선될 수 있다는 기대감이 나오고 있다. 최근 국내 대형 온라인 부동산 커뮤니티 ‘부동산스터디’에는 ‘서울고속터미널 최대 수혜단지 분석’이라는 게시물이 올라와 주목받고 있다. 반포자이, 래미안퍼스티지, 반포 레미안 원베일리 등 터미널과 인접한 대단지들이 주요 수혜 단지로 언급되고 있다. /yeong@chosun.com