5층 맨션이 50억, 용산 한강변 아파트…전 가구 한강뷰 재건축으로

[땅집고] 서울 한강변 ‘50억짜리’ 재건축 단지인 용산구 이촌동 한강맨션이 서울시 소셜믹스로 인한 내홍을 딛고 전 가구 한강뷰 아파트에 도전한다. 사업 지연이 불가피한 상황이나, 한강 조망 여부에 따라 많게는 수십억원이 차이나는 만큼 재산상 가치를 극대화한다는 판단이다.

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◇ 조합장 해임 사태 맞은 한강변 재건축 단지

한강맨션은 A조합장이 소셜믹스를 과도하게 반영해 조합원 재산권을 침해했다고 보고 최근 조합장을 해임했다.

25일 정비업계에 따르면 한강맨션 재건축조합은 21일 개최한 임시총회에서 A조합장과 임원 3인의 해임 및 직무정지 안건을 통과시켰다. 조합장 해임은 임시총회에 조합원 과반수(347명)가 출석하고, 출석자 중 과반수(173명)가 동의해야 성립한다. A조합장 해임 안건 동의율은 96%였다.

1971년 준공한 이 단지는 최고 5층, 23개 동, 전용 87㎡~178㎡ 중대형 평형으로 이뤄진 총 660가구 규모다. 소형 평형이 없는 저층 단지라서 사업성이 매우 높다는 평가를 받는다. 그러나 전용87㎡~101㎡ 등 중형 평형 보유자의 경우 A조합장이 내세운 설계안을 따를 경우 재산권 침해가 불가피하다는 게 조합원들의 설명이다.

우상균 한강맨션 조합장 직무대행은 “A조합장이 서울시 정책을 과도하게 적용해 일부 중형 평형 보유자가 뒷동을 배정받는 등 불합리한 측면이 있었다”며 “한강맨션의 경우 워낙 사업성이 높아 대지지분에 따라 배정해도 대부분 조합원이 탁 트인 한강 조망권을 확보할 수 있다”고 했다.

◇ “선 이주 원치 않아” 조합원 마음 읽지 못했나

A조합장이 연내 이주를 추진해 조합원들의 불안함이 증폭했다는 의견도 나왔다. 한강맨션은2022년 12월, 정비사업 9부능선으로 불리는 관리처분인가를 받아 법적으로 이주가 가능하다. 이에 A 조합장은 이주 및 철거, 설계 변경을 동시에 추진한다는 이른바 ‘투트랙’ 계획을 세웠다. 사업 기간을 줄여 사업비를 절감한다는 것이다.

다만, 이는 이주비 대출을 받는 조합원 입장에서는 자칫 부담으로 작용할 수 있다. 매달 많게는 수백만원 이자 부담을 져야 한다. 한 조합원은 “빨리 들어올 수 있다고 해서 이주했다가 공사 기간이 길어지면 기약없이 나가 살아야 하는 게 아니냐”며 “연금을 받아 사는데 매달 수백만원을 내면 생활이 너무 힘들 것 같다”고 했다.

실제로 정비사업에서 설계 변경이나 문화재·오염토 발견 등으로 인해 공사 기간을 연장한 경우는 셀 수 없이 많다. 다음 달 입주 예정인 송파구 잠실진주아파트(잠실래미안아이파크)의 경우2021년 문화재 발굴과 마감재 변경으로 인해 사업 기간이 지연됐다. 서초구 방배동 ‘방배6구역’(래미안 원페를라)의 경우 오염토가 나와 착공이 6개월 지연됐다.

◇ ‘한강이 뭐길래’ 강 조망 여부가 10억원 이상 가른다

한강맨션은 시간이 더 걸리더라도 조합원 이익을 극대화한 설계안을 마련하다는 계획이다. 한강변 입지를 활용해 한강 조망권을 최대한 확보한다는 의미로 풀이된다. 현재 최고 59층, 1685가구로 재건축을 추진 중이다. 총 321가구 임대 가구를 빼더라도 분양 물양이 700여 가구로 많은 편이라서 사업성이 높다는 평가를 받는다. GS건설이 시공한다.

서울 한강변에서는 한강 조망권 여부에 따라 수억원 차이가 나는 경우가 비일비재하다. 서초구 반포동 ‘래미안원베일리’의 경우 같은 평형이 한강 조망 여부에 따라 십억원 이상 가격 차이가 난다. 전용 84㎡ 기준, 올해 8월 71억5000만원(31층)에 팔렸는데, 지난 달 중순에는 이보다 12억원 낮은 59억(5층)에 거래됐다.

내홍에도 불구, 한강맨션은 지난 달 신고가 기록을 세웠다. 전용121㎡의 경우 10월 한달 사이 3건이 팔리면서 실거래 가격이 5억원 넘게 상승했다. 전용 89㎡와 전용 101㎡도 46억9940만원(5층), 49억9940만원(5층)에 팔리면서 최고가 기록을 갈아치웠다.

현재 최저 매매 호가가 50억원을 넘는다. 전용 101㎡가 52억원에 나와 있다. 10·15 대책으로 도심 신축 공급 감소가 예상되는 가운데, 머지 않아 새 아파틀 받을 수 있다는 기대감이 반영됐다는 평가다. /westseoul@chosun.com