강남역 초역세권 오피스 매물로…삼성SRA, 358타워 '몸값 2배'로 돌아왔다

[땅집고] 삼성SRA자산운용이 국민연금이 보유한 서울 강남구 오피스 빌딩 ‘강남358타워’를 매각할 예정이다. 이 빌딩은 국민연금이 2017년 삼성생명으로부터 약 2100억원에 인수한 이후 8년 만에 매각하는 것이다. 2027년 이후 서울에 대규모 오피스 공급이 예정되어 있고, 경기 불확실성으로 인해 외곽지로 기업의 사옥 이전이 활발해 오피스 수요가 위축되는 가운데 강남역 한복판에 프라임 오피스가 매물로 나오며 업계의 관심이 집중되고 있다.

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◇ 강남역 역세권 ‘강남358타워’…삼성그룹 계열사 줄줄이 장기 임차

24일 업계에 따르면 삼성SRA자산운용은 ‘강남358타워’를 매각하기 위해 주관사 선정 작업에 돌입했다. 연내까지 주관사 선정을 완료하고 본입찰 절차에 들어간다.

이 빌딩은 국민연금이 출자한 1호 코어 플랫폼 펀드가 보유 중이다. 삼성SRA자산운용은 위탁 운용사로 선정됐다. 펀드 만기는 2027년으로, 약 1년 반을 남겨둔 상태다. 만기 도래 전 자산 리밸런싱 차원에서 매각 작업에 나선 것으로 풀이된다.

‘강남358타워’는 강남역 4번 출구 앞에 있는 강남권역(GBD) 대표 빌딩 중 하나다. 지하 7층~지상 20층, 연면적 3만2658㎡ 규모 중형급 프라임 오피스다. 1996년 완공해 연식이 30년이지만, 강남 한복판에 자리잡아 입지가 우수하다는 평가를 받는다.

임차인으로 삼성그룹 계열사들이 전체 임대면적의 약 49%를 차지하고, 삼성생명이 추가로 19%를 임차하고 있어 눈길을 끈다. 건물 절반 이상을 계열사가 장기계약 형태로 사용하고 있어 공실 위험이 사실상 낮다는 것이 장점으로 꼽힌다. 저층부 리테일 역시 강남역 유동 인구 효과로 공실이 거의 없다. 인근 상권 임대료가 꾸준히 상승하는 가운데 해당 자산의 저층부도 안정적인 임차 구조가 유지되고 있다는 평가다. 매수자 입장에선 공실 관리 리스크를 거의 고려하지 않아도 되는 매물이라는 의미다.

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◇ 강남 프라임급 오피스 매물 희소…매각가 평당 4000만원 웃돌 듯

강남권 오피스 시장은 올해 들어 타 권역대비 거래 흐름이 우수한 편이었고, 소폭이나마 가격 회복 흐름을 보이고 있다. 금리 하락에 대한 기대감이 커지고 있는데다, 서울 오피스 공급 과다가 예측됨에도 불구하고 강남은 여전히 수요가 아직 충분하다는 예측에서다.

국내 최대 상업용 부동산 종합 서비스 기업 젠스타메이트 리서치센터에 따르면 올해 2분기 강남권역(GBD) 오피스 거래규모는 2조 4854억원, 3분기에도 1조811억원으로 타 권역 대비 견조한 흐름을 보였다. 주요 거래 사례로는 삼성동 엔씨타워1, 위워크빌딩, 역삼동 삼원타워, 413타워 등이 있었다. 특히 강남역·역삼역 일대 프라임급 매물은 시장에 거의 나오지 않아 희소성이 높다는 평가가 나온다.

대형 보험사, 부동산 운용사, 연기금 등 기관 투자자의 관심도 적지 않은 것으로 알려졌다. 업계에서는 2017년 매각당시 이 건물의 평당 가격이 2100만원 수준으로 현재는 최소 4000억원 이상에 매각가가 형성될 것으로 내다보고 있다. 올해 2월 거래된 강남대로 건너에 있는 비슷한 연식의 363강남타워는 평당 4200만원 수준에 거래됐다.

업계 한 관계자는 “투자자 입장에서는 강남역 초역세권인데다 계열사가 장기임차하는 조합은 대체재를 찾기 어렵다”며 “시장 불확실성이 남아있더라도 핵심 오피스에 대한 선호는 변하지 않을 것이고 이번 매각에 다수 기관이 관심을 보일 것으로 예상한다”고 했다. /rykimhp206@chosun.com