입력 : 2025.11.23 06:00
[땅집고] 최근 수도권 핵심지에 청약하는 아파트가 시세 차익을 얻을 것으로 예상되면서 눈길을 끌고 있다. 하지만, 신축 아파트도 시간이 흐르면 남는 것은 땅과 건물 뿐이다.
국내 최대 부동산 온라인 커뮤니티 부동산 스터디에는 ‘“이 아파트 사도 되나요?”라는 질문에 대한 나의 대답’이란 글이 올라와 화제다. ‘부동산 아저씨’라는 필명을 쓴 글쓴이는 아파트를 살지 말지 고민할 때 토지비와 건축비의 비율을 살펴서 분양가 또는 매매가격에 거품이 있는지 계산해 보라고 했다.
☞당신의 아파트 MBTI, 땅집고 AI부동산에서 확인하기
◇청약할 때 입주자 모집 공고에서 건축비보다 ‘땅값’ 확인해야
필자는 “아파트를 매수하거나 분양 받을 때 괜찮은 아파트인지를 검토하려면 분양가에서 차지하고 있는 ‘토지비와 건축비의 비율’을 확인하라”고 했다.
그는 “아파트가 신축되면 처음엔 신축 프리미엄이 존재하지만, 시간이 흘러 연식이 쌓이면 남는 건 감가상각”이라며 “건물의 가치는 하락하고 땅의 가치가 중요해진다”고 했다. 따라서 “가격이 우상향하는 것을 기대하기 위해서는 시간의 흐름에 따라 건물의 가치 하락 속도보다 땅값 상승 속도가 빠르고 커야 한다”고 했다.
예컨대 분양가가 10억원이라면 ‘토지비 7억원+건축비 3억원’이라면 매수에 매우 긍정적이고, 반대로 ‘토지비 3억원+건축비 7억원’이면 매수에 매우 부정적이라는 것.
☞ 손품, 발품 다 팔아도 없던 내 맞춤 아파트 여기에 다 있네!
A 아파트 입주자 모집공고를 보면 분양가가 총 26억8400만원인데 대지비가 22억1500만원, 건축비는 4억6900만원이었다. 비율은 8.2:1.8로, 분양가에서 땅값이 차지하는 비중이 82%였다.
B아파트는 분양가가 총 9억3280만원인데, 대지비는 약 5억3100만원, 건축비는 약 4억100만원이라면 ‘5.7:4.3’ 비중이다. 분양가에서 땅값이 차지하는 비중이 57%란 이야기다.
A아파트는 최근 서울 서초구 반포동에 분양한 ‘반포래미안트리니원’이고 B아파트는 동작구 ‘흑석자이’였다.
◇ “신축 프리미엄도 좋지만…화폐가치 하락 방어 어려워”
즉 필자는 “분양가를 살펴볼 때 단순히 가격이 싸다, 비싸다만 따질 것이 아니라 분양가 총액에서 대지비가 차지하는 비율을 봐야 한다”고 했다.
그는 “분양가에서 대지비가 차지하는 비율이 5 이상이라면 가급적 매수를 하는데, 핵심지로 갈수록 땅값이 비싸 이 비율이 높은 편이다”라고 했다. 이와는 반대로 “4 미만이라면 가급적 매수를 하지 않는다”며 “아무리 신축 프리미엄이 있다고 하더라도 화폐가치 하락을 방어할만큼 상향을 장담하기 어렵기 때문”이라고 했다. /rykimhp206@chosun.com