입력 : 2025.11.24 06:00
[땅집고] 오는 28일 부동산투자회사법 개정에 따라 프로젝트 리츠 제도가 본격 시행된다. 리츠(REITs)는 개별 투자가 어려운 부동산에 투자자를 모아 투자한 뒤 그 이익을 주주에게 배당하는 회사다. 프로젝트 리츠는 이러한 리츠가 부동산 투자와 함께 개발·운영까지 책임지는 회사를 말한다. 지난해 부동산투자회사법 개정안이 통과하면서 이달부터 개발에서 운영까지 가능한 프로젝트 리츠 설립이 가능해졌다.
프로젝트 리츠는 기존 프로젝트 파이낸싱(PF) 개발 방식과 달리 자기자본 비율을 20~30%까지 높이는 대신, 과세 이연 등 다양한 세제 혜택을 줘 업계 주목을 받고 있다. 특히 토지 현물 출자 시 곧장 부과하던 양도소득세와 법인세를 리츠가 해당 자산을 처분할 때까지, 즉 개발 이익이 나는 시점까지 유예 해주는 것이 핵심이다. 주요 대기업이 보유한 200조원 넘는 부동산 자산이 프로젝트 리츠 제도를 통해 시장에 나올 수 있다는 전망이 나온다.
◇ ‘290조’ 대기업 숨은 부동산 자산, 프로젝트 리츠로 시장 나온다
그동안 PF 방식으로 개발해 오다가 이를 리츠로 전환해 자금을 유동화하기 위해서는 취득세 등 각종 세금이 발생했다. 꽉 막힌 개발 사업에 유동성을 확보하려고 해도 어려움이 많았던 것. 프로젝트 리츠의 과세이연 혜택은 이 같은 어려움을 해결해주기 때문에 금융사와 건설 대기업들이 큰 관심을 보이고 있다.
업계에서는 주요 대기업이 보유하거나, 개발 초기 단계 있는 보유 부동산 자산이 대거 출회할 수 있다고 보고 있다.
삼성증권이 분석한 지난해 말 기준 주요 그룹 12곳의 자산총계(상장사 중심 별도 기준 합산)는 약 2207조원으로, 이 중 부동산 관련 자산(유형자산·투자부동산)이 차지하는 비중은 평균 13.2%(약 290조원)였다. 이중 롯데그룹은 총자산 약 82조원 가운데 부동산 관련 자산이 약 29조7560억원으로, 비중이 41.4%에 달했다. 주요 그룹 중 가장 높은 수준이다. 삼성증권은 리포트에서 “기존에 세부담으로 대기업의 부동산이 개발되거나 매각하는 것이 어려웠으나 프로젝트 리츠 구조로 개발하면 양도세 부담을 덜고 완공 후 해당 부동산에 지배력을 가질 수 있다”고 분석했다.
프로젝트 리츠는 개발 단계와 운영 단계에서 규제를 각각 달리 적용한다는 것이 일반 리츠와 차이점이다. 위험 부담이 높은 개발 단계에서는 신속한 의사결정과 개발전략 등 영업비밀이 보장되도록 주식 공모의무와 주식 분산의무가 적용되지 않고, 보고사항도 사업투자보고서 제출로 간소화하도록 했다. 개발 사업이 완료되면 임대 등 운영 단계로 가면 해당 리츠는 영업인가를 받아야 하고 영업인가일부터 5년 내 공모를 진행해야 한다. 영업인가를 받은 프로젝트 리츠는 각종 보고·공시의무를 적용받는다. 공모를 통해 유입된 일반 투자자를 보호하기 위함이다.
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◇ 1호 프로젝트 리츠 사업지, 어디가 될까?
업계에서는 과연 1호 프로젝트 리츠로 어느 사업지가 선정될 지 촉각을 기울이고 있다.
초기 투자 후보지로 엠디엠플러스가 경기 화성시 동탄신도시에 추진 중인 헬스케어 사업이 후보로 언급된다. 총 18만6487㎡ 부지에 연면적 58만7156㎡ 규모 복합시설을 짓는 사업으로 시니어주택 2550가구, 오피스텔 874가구, 의료시설, 근린생활시설 등이 들어선다. 지난 8월 엠디엠위탁관리부동산투자회사(엠디엠리츠)가 설립됐다. 총 사업비는 2조원, 준공은 2029년이 목표다.
롯데그룹이 추진하는 서울 서초구 서초동 롯데칠성 물류센터 부지 개발 사업도 프로젝트 리츠 후보지로 거론된다. 롯데칠성 부지는 서울 서초구 2호선 서초역부터 교대역을 거쳐 강남역에 이르는 서초대로 일대에 자리 잡은 4만3438㎡ 규모 땅으로 땅값만 4조원 규모다. 롯데칠성은 서울 서초구 방배동 일대에 있는 물류센터 부지(옛 롯데칠성 음료물류센터)를 대규모 오피스 등 복합단지로 탈바꿈할 계획이다. 그밖에도 용산국제업무지구 개발이나 3기 신도시 개발도 프로젝트 리츠로 추진한다는 이야기가 나온다.
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업계의 한 관계자는 “엠디엠 동탄 사업이나 롯데칠성 서초 부지처럼 규모가 큰 사업지가 1호 프로젝트 리츠가 되면 제도가 시장에 더 빠르게 안착할 것으로 예상한다”며 “초반 성공 사례가 향후 제도 정착의 분수령이 될 것”이라고 했다. /rykimhp206@chosun.com