"일시적 2주택자, 양도세 50배 폭등" 실수요자까지 무차별 세금폭탄

1000만원 양도세 ‘5억’ 폭탄 위기
“세입자 이사 부탁” 3200만원 지원

[땅집고] 서울 양천구에서 초등학생 자녀를 키우는 40대 후반 맞벌이 부부 이모씨. 지난해 2월 서대문구에서 양천구 아파트로 이사했다. 초등학교 자녀 교육 환경을 고려해 ‘선매수’를 감행한 것이다. 기존 서대문 아파트가 제때 매각되지 않자 전세를 놓고 양천구 아파트 잔금을 치렀다. 당시 계산으로는 일시적 2주택 요건(3년 내 기존주택 처분)을 충족하면 양도세 부담은 1000만원 미만일 것으로 예상됐다. 서대문 아파트는 이씨가 13년 전 5억6000만원에 분양받은 주택으로 현재 시세는 약 14억원. 양도차익이 8억원이 넘지만 일시적 2주택 비과세를 적용하면 사실상 세금 부담이 거의 없었다.

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문제는 지난 10월 15일 발표된 정부 규제였다. 서대문구가 토지거래허가구역으로 지정되면서 세입자가 거주 중인 ‘전세 낀 주택’은 매매가 불가능해진 것이다. 이씨는 2027년 2월까지 기존주택을 처분해야 비과세 혜택을 받지만, 현행 규제 아래에서는 사실상 매도가 불가능한 상황에 놓였다.

여기에 정부가 내년 5월 유예가 끝나면 다주택자 양도세 중과(기본세율 42%+중과 20%)를 부활할 가능성이 높다는 전망까지 겹쳤다. 이 경우 양도차익 약 8억원에 대한 세금은 5억원 안팎으로 치솟는다. 1000만원이던 세금이 단숨에 50배 가까이 불어날 수 있다는 의미다. 이씨는 “정책 하나로 순식간에 세금폭탄 위험에 빠졌다”며 “요즘 밤잠도 설친다”고 토로했다. 결국 이씨는 서대문 아파트 세입자에게 이사비와 함께 ‘집 보여주기’ 협조를 구하고, 이사 날짜를 매수자에게 맞추는 조건으로 3200만원을 지원하는 것으로 합의를 봤다.

10·15 부동산 대책 발표 이후 이씨와 같은 예상치 못한 피해 사례가 수도권 전역에서 잇따르고 있다. 특히, 일시적 2주택자 중 3년 내 기존주택 처분을 계획하고 있던 수요자들을 비롯해 곳곳에서 피해자가 속출하고 있다. 기존 세입자가 나가지 않아 집을 제때 팔지 못하게 되면 천만원 가량이었던 세금이 수억원으로 불어나게 된다. 8년 등록 임대를 마치고 주택 처분을 준비하고 있던 임대사업자들도 집을 팔지 못해 ‘종부세 폭탄’을 맞게 될 가능성이 크다.

토지거래허가제는 투기수요 억제를 취지로 도입됐지만, 현장에서는 실수요 임대인·임차인 간 충돌을 유발하는 부작용이 나타나고 있다. 전세 세입자가 합리적으로 계약갱신을 요구하더라도, 집주인은 예상치 못한 규제로 매도가 어려워져 수억원의 세금 리스크를 떠안게 될 위기에 처했다.

전문가들은 갭투자자가 투자자이자 동시에 ‘임대주택 공급자’라는 점을 정부가 간과하고 있다고 지적한다. 즉, 임대주택을 제공하는 민간 공급자인데, 이번 규제는 이들의 공급 기능까지 동시에 제한하고 있다는 것이다. 한 부동산 업계 관계자는 “총리도 국회에서 서울 집값이 오르는 가장 큰 원인은 공급 부족이라고 인정했다”며 “정부가 공급을 제대로 하지 않으면서 이런 민간 공급까지 막고 있는 게 문제다”고 말했다. /hongg@chosun.com