분당 양지마을, 재건축 무산 위기 넘겨…'학교·도로 빼기'로 연내 지정

전략환경영향평가로 6개월 이상 지체 우려
학교부지 제척으로 해답, 17일 구역 지정 신청
최고 37층·6839가구 재건축·연합별 독립정산

[땅집고] 분당신도시 재건축 대장주로 불리는 경기 성남시 분당구 수내동 ‘양지마을 통합재건축’이 올해 안에 특별정비구역 지정이 불투명해보였지만, 학교부지 제외로 해답을 찾았다. 내년의 신규 정비 물량을 지킨 분당 재건축 시장에도 희소식이다.

정비업계에 따르면, 분당구 수내동 양지마을 통합재건축 주민대표단은 17일 성남시에 특별정비구역지정 제안 신청서를 제출했다. 지난달 30일 특별정비계획안을 제출한 뒤 이달 1일부터 온라인, 8일부터 오프라인을 통해 주민 동의서를 징구해 소유자 약 60%로부터 동의를 얻었다.

성남시에 제출한 정비계획에 따르면, 현재 6개 단지가 묶여 4871가구 규모인 양지마을은 용적률 360% 이하를 적용해 최고 37층, 32개동 6839가구로 재건축한다.

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그간 소유주간 갈등의 쟁점이 됐던 재건축 수익 정산방식은 ‘연합별 독립정산’로 결정됐다. 분당중앙공원과 인접한 금호청구연합(금호1·3단지, 청구2단지, 주상복합 601 ·602동), 백현로와 접한 한양연합(한양1·2단지, 주상복합 603동), 상가연합 등으로 나누어 정산한다.

하지만 최근 양지마을 재건축 추진에 큰 변수가 생겼다. 양지마을 특별정비계획안을 검토하던 국토교통부가 이달 초 성남시에 양지마을에 대한 전략환경영향평가가 필요하다는 검토 의견을 통보했다. 전략환경영향평가란 재건축 시 주변 환경에 미치는 영향을 분석해 정비계획 적정성과 입지 타당성을 분석하는 절차로, 6개월에서 1년 정도 기간이 필요하다.

도시및주거환경정비법에 따르면, 정비예정구역이 30만㎡을 초과하면 환경영향평가를 받아야 하는데 양지마을 특별정비예정구역 면적이 약 33만㎡이다. 국토부 의견대로 환경영향평가 절차를 밟는다면 연내 특별정비구역 지정은 불가능해진다.

그 여파는 양지마을뿐 아니라 분당신도시 전체로 퍼진다. 노후계획도시 특별법에 따라 재건축을 추진 중인 가운데 국토부는 내년 분당 정비구역 지정 물량을 1만2000가구로 정했다. 정부 공급대책에 따라 추가 물량을 허용한 타 신도시와 달리 늘어나지 않았다. 신도시 정비에 따른 이주대책 미흡이 원인이다.

지난해 선도지구로 선정된 양지마을이 올해 안에 정비구역 지정을 완료하지 못하면 분당의 물량은 7600여가구로 줄어든다. 국토부가 물량 이월을 제한했고, 정비구역 지정 시 선도지구가 우선하기 때문이다.

양지마을 주민대표단과 예비사업시행자인 한국토지신탁은 해답을 찾았다. 구역 내 학교부지, 중앙 존치 도로를 제외하고 특별정비계획안을 마련한 것이다. 양지마을은 정비계획안 수립 과정에서 구역 내 초림초와 분당고를 이전하지 않기로 결정했고, 중앙을 관통하는 도로도 존치하기로 했다. 해당 부지를 제외하면 구역 면적은 29만㎡로 줄어들어 환경영향평가 대상에서 제외된다.

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일각에서는 성남시가 정한 특별정비예정구역을 임의로 조정한다면 법적인 문제가 발생한다는 지적도 있다. 이에 대해 양지마을 관계자는 “특별정비예정구역 경계 그대로 지정 고시를 받아야 하는 규정은 없다”며 “서울, 경기도뿐 아니라 전국에서 대규모 정비사업 시 학교, 상가, 종교시설 등을 제척해 구역 지정을 받은 사례가 있다”고 말했다.

주민대표단과 한토신 측은 이와 관련한 법무법인 검토 의견까지 첨부해 성남시에 특별정비구역 지정 신청서를 제출했다. 법무법인 텍스트는 “특별정비예정구역 면적의 20% 범위 내에서 변경되는 것이라면 기본계획 변경 절차를 거치지 않아도 된다”며 “범위 내에서 학교 등을 제외하고 특별정비구역을 지정하는 것은 가능하다”고 밝혔다. 이와 유사한 대법원 등 판례가 존재한다고 덧붙였다.

양지마을까지 특별정비구역 지정 신청서를 접수하면서 분당 선도지구 모두 연내 정비구역 지정 완료 가능성이 높아졌다. ‘THE시범’과 샛별마을은 지난 14일, 목련마을은 17일 구역 지정 신청서를 제출했다.

다만 분당 내에서 환경영향평가와 관련된 혼란이 예상된다. 정비업계에 따르면, 성남시가 올해 6월 고시한 노후계획도시정비기본계획을 수립하는 과정에서 분당신도시 전체에 대한 환경영향평가 용역을 발주했다가 취소했다. 노특법 상에 관련 내용이 없다는 이유에서다.

그 때문에 분당은 재건축을 추진하는 개발 구역이 환경영향평가 받아야 하는 상황이다. 양지마을은 학교부지 제척으로 해답을 찾았으나, 다른 구역들은 잠재적인 문제를 안고 있다. 선도지구 THE시범은 소규모 단지를 결합하면서 환경영향평가 면적 기준을 넘겼다. 또 2차 정비지구를 준비 중인 ‘시범1구역’은 현재 특별정비예정구역만으로도 30만㎡을 넘긴다.

정비업계 관계자는 “노특법은 통합재건축에 인센티브를 주지만 그외에는 허점이 많은데, 성남시도 환경영향평가와 관련해 행정적으로 미흡한 면이 있었다”며 “성남시와 양지마을 사이 환경영향평가 문제 협의 결과가 다른 통합재건축 구역에 기준이 될 것”이라고 평가했다. /raul1649@chosun.com