"재건축 현금 청산 쏟아진다" 국토부, 조합원 양도제한 소급 적용 강화

[땅집고] 서울 전역이 규제지역에 포함되면서 아파트 재건축 사업에 제동이 걸렸다. 국토교통부가 기존 규제지역에 적용하던 재건축 조합원 지위양도 제한에 대해 새로운 법령 해석까지 추가하면서 규제를 한층 더 강화했다. 국토부의 10.15 대책 및 재건축 조합원 지위에 대한 유권해석 등이 모두 갑작스럽게 발표된데다, 현재까지 기존 거래에 대한 별도의 예외 사례를 인정해주지 않아 재건축 시장에 현금청산자들이 대폭 늘어날 것이란 전망이 나온다.

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◇ 재건축 공유지분자 전원 예외요건 충족해야 지위양도…국토부 유권해석 지자체 급통보

국토교통부는 최근 지자체장에 ‘투기과열지구 내 조합원 지위양도 제한 관련 법령해석 변경사항 알림’이라는 내용의 공문을 보냈다.

규제지역 재건축 정비사업장에서는 조합설립인가 이후 조합원 지위양도가 원칙적으로 금지된다. 다만 1가구1주택, 10년 보유, 5년 거주한 조합원에는 예외적으로 지위양도를 인정한다.

지분이 여러 개로 나뉘어 소유주가 여러 명인 경우에도 대표 조합원만 이 요건을 충족하면 전매가 가능했다.

하지만 지난 4일 국토부는 공유지분에 대한 대법원 판례가 있었다면서, 법령 해석을 달리한다고 통보했다.

기존에는 대표조합원만 예외사유를 충족하면 전체 지분에 대한 지위양도를 허용했다면, 앞으로는 공유자 별로 예외사유 충족 여부를 판단하고, 예외요건을 충족하는 공유자의 지분은 지위양도 허용, 미충족 공유자의 지분은 지위양도를 제한한다는 내용이다.

사실상, 공유지분에 대한 재건축 예정단지 매물은 조합설립 이후부터 전매가 불가능해진 셈이다.

강남구청의 경우는 지난 5일까지 부동산 매매계약이 체결된 건에 대해서는 기존 해석을 적용한다고 알렸다. 하지만 나머지 서울 24개구에선 방침을 어떻게 정할지 불투명한 상황이다.

◇기존 거래 예외 인정 안하는 국토부…10.15 대책, 사실상 재건축 시장 ‘유동성 압박’

국토부의 갑작스러운 법령 유권해석은 10.15대책으로 새롭게 투기과열지구 및 토지거래허가구역에 속한 지역의 조합원뿐만 아니라, 기존 강남3구(강남·서초·송파) 및 용산 재건축 조합원들까지 혼란에 빠지게 만들었다는 지적이다.

변경된 해석에 따르면 재건축 조합원 입주권 매물을 구입할 때 예외 요건을 충족하지 못한 양도인으로부터 취득한 지분은 조합원 지위를 인정받을 수 없고, 현금청산 대상이 되기 때문이다. 강남구처럼 지난 5일 전 매매계약한 건에 대해 기존 해석을 적용하기로 한 지역에 매물이면 다행이지만, 이러한 방침이 없는 지역에서 공유지분인 조합원 매물을 구입한 매수자라면 현금청산 대상이 될 수도 있다.

국토교통부는 급작스런 규제지역 지정으로 ‘재당첨 제한 5년’을 적용받게 된 매수자에 대해서도 어떠한 대응 방안을 내놓고 있지 않다.

정부가 의도적으로 서울 규제지역 내 재건축 사업 속도를 더디게 하고, 현금청산자를 대거 양산하려는 것 아니냔 이야기까지 나온다.

업계의 한 관계자는 “규제지역 확대와 유권해석 변경이 동시에 이뤄지면서, 이미 거래계약을 체결한 매수자까지 예외 없이 적용받게 된 것은 시장 예측 가능성을 떨어뜨린다”며 “투기 억제라는 명분으로 규제지역의 재건축 단지 거래를 사실상 동결시킨 셈”이라고 했다. /rykimhp206@chosun.com