코스피 4000 광풍 속 리츠만 '마이너스 추락' 이유는

[땅집고] 코스피 4000 시대가 열리며 주식 시장에 훈풍이 불고 있지만, 국내 상장리츠 주가는 이 흐름을 역주행하고 있다. 대부분의 상장리츠가 초기 공모가를 밑돌고 있고, 하락폭도 커졌다. 반도체·2차전지·AI ETF까지 전방위로 매수세가 늘면서 개인·기관·외국인 자금이 모두 주식시장으로 들어오고 있지만, 리츠는 배당수익률 5~7%를 자랑하는 상품임에도 주가 흐름이 부진하다는 평가다.

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◇ 증시 훈풍에도 리츠는 추락…공모가 깨진 리츠 대다수

19일 한국거래소에 따르면 지난해 7월31일부터 올해 10월 31일까지 리츠 ETF 주요 상품 4개 중 3개가 모두 마이너스 변동률을 보였다. ‘KODEX 한국부동산리츠인프라’의 수익률은 -2.40%(4869원→4750원)로 하락했다. 같은 기간 ‘PLUS K리츠’는 -1.32%(7008원→6915원), ‘WON 한국부동산TOP3플러스’는 -6%(1만400원→9775원)로 하락폭이 컸다. ‘TIGER 리츠부동산인프라’만 0.18% (4382원→4390원)로 소폭 올랐다. 지난 1년 간 25개 상장리츠 중 코람코더원리츠, 신한알파리츠, SK리츠 등을 제외한 대부분은 11월 기준 공모가를 밑돌고 있다.

지난 1년 간 25개 국내 상장리츠 중 대다수는 수익률이 크게 떨어졌다. 삼성FN리츠는 -2.67%, 코람코라이프인프라리츠 -2.59%, KB스타리츠는 -7.5%, 미래에셋글로벌리츠 -7.19%, 케이탑리츠 -4.6% 등으로 감소했다. 코람코더원리츠, 신한알파리츠, SK리츠 등을 제외한 대부분의 리츠는 11월 기준 공모가를 밑돌고 있다.

◇ 금리 인하 불확실, 규제도 걸림돌… 배당률 높아도 ‘앞으로 2~3년’이 문제

리츠(REITS)는 개별 투자가 어려운 부동산에 투자자를 모아 투자한 뒤 그 이익을 주주에게 배당하는 회사다.

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업계에서는 금리가 내리면 수익률이 올라가는 구조인데, 아직까지 금리 인하 시점과 속도가 불투명한 것이 리츠주가 반등을 억제하고 있다는 분석이다. 리츠는 주로 부동산 자산을 편입하고, 임대료를 늘려나가며 수익을 확보하는 구조로 이뤄졌다. 차입금을 조정하고 금리를 억제하는 것이 운용 핵심 전략이다. 저금리 시기에는 리츠의 외적 성장이 중요하고, 고금리 시기에는 비용 절감이 중요해진다. 지난 몇 년간 고금리 시기, 상장리츠 대부분은 수익률 저하 직격탄을 맞을 수밖에 없었다.

보유 자산이 대부분 오피스·리테일 중심인 리츠의 포트폴리오도 불안 요소다. 공실률·임대료 둔화에 직접적으로 노출돼 있다는 점이다. 성장 스토리가 뚜렷한 반도체·AI 기업 대비 투자 매력이 떨어질 수 밖에 없다는 것.

전문가들은 리츠의 향후 2~3년간의 배당 안정성을 확신하지 못하는 점도 지적한다. 단순히 올해 배당수익률이 높다고 해서 당장 투자자의 매수로 이어지긴 어렵다는 것이다. 공실률이 높아지기 쉬운 오피스·물류센터·리테일 등 특정 자산군의 비중이 과도한 리츠는, 향후 경기 변동에 더 민감하게 흔들릴 수 있다는 우려가 크다.

무엇보다 리츠 업계에서는 배당 수익률이 높은 리츠에 대한 정부의 지원책이 필요하다고 강조한다. 한국리츠협회는 지난 13일 국회 기획재정위원회장에 리츠를 분리과세 대상에 포함시켜달라는 업계 의견을 전달했다고 밝혔다. 지난 9월3일 기획재정부가 국회에 제출한 조세특례제한법 일부개정법률안에는 배당 성향(순이익 대비 배당률)이 40%를 초과하는 상장사 주주의 배당소득 분리과세 최고세율을 35%로 낮추는 내용이 담겼다. 그러나 해당 개정안에는 리츠를 분리과세 대상에 포함하지 않았다. 리츠는 투자금 5000만원까지 분리과세 혜택을 주고 있어서 추가 혜택이 불필요하다는 논리다.

한국리츠협회는 “5000만원 이상 투자자는 세제상 아무런 혜택이 없게 되어 리츠 시장에서 이탈해 배당성향 35% 이상의 주식 투자로 이동할 것”이라며 “연 5000만원 이상은 개인투자자 수는 10%에 불과하나 개인투자자의 전체 리츠투자금액의 74.4%(투자금액 2조 8289억원)에 달해 이 자금이 이탈 시 리츠 시장이 붕괴로 이어질 것을 우려하고 있다”고 했다. /rykimhp206@chosun.com