"입주율 90%인데도 쪽박?" 지식산업센터 상가, '이것'부터 확인해야

[권강수의 상가투자 꿀팁] 잘못 투자하면 곡소리난다…지식산업센터 상가, ‘이것’부터 확인해야

[땅집고] 지식산업센터 상가는 말 그대로 지식산업센터 안에 자리잡고 있는 상가를 말한다. 과거 아파트형공장이라 불렸던 지식산업센터에는 다양한 세제혜택과 금융혜택이 주어져 많은 기업들이 입주해있다.

성수동, 문래동, 가산디지털단지, 성남, 안양 등에 지식산업센터 건물이 많다. 지식산업센터 상가는 이같은 지식산업센터 종사자나 방문객들의 편의를 위해 형성된 지원시설이다. 지식산업센터 상가의 장점은 단지 내부에 직접 수요층을 확보하고 있다는데 있다. 또한 주상복합이나 오피스텔 상가에 비해 대체로 상가비율이 적고 유동인구 및 입점인구의 흐름상 낮에는 외부이탈이 적어 이용률이 높은 편이다.

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◇ 지식산업센터 상가투자…유동인구 이탈 적고, 상가비율 낮은 장점

지식산업센터 상가 투자 성공사례도 적지 않다. A씨의 경우 운영하는 회사가 입점하는 지식산업센터 상가를 분양받은 후, 현재까지 십 년이 넘는 기간 월 400만원 정도의 임대수익을 꾸준히 올리고 있다. 세입자가 문구점으로 꾸며 장기간 안정적 영업을 해오고 있기 때문이다.

A씨는 본인 회사를 운영하는 건물에서 상가수익을 올리며 경영에 큰 도움을 받는 사례이다. A씨 외에도 여러 지식산업센터에서 매월 따박따박 임대수익을 받고 있는 성공투자자들이 다수 있다.

하지만 성공사례와 장점들만 보고 성급하게 투자하는 것은 금물이다. 우선 지식산업센터 인기가 과거에 비해 주춤하고 있다는 점에 유의할 필요가 있다. 벤처투자 감소 등의 이유로 지식산업센터 공급과 지식산업센터 내 입주율 모두가 전성기에 비해 인기가 떨어진 느낌이다. 때문에 지식산업센터 상가는 이러한 현재 시장 흐름분위기를 파악한 이후 다음 사항들을 고려해 신중하게 투자에 나설 필요가 있다.

◇주말·공휴일 매출 많이 떨어져…상층부 입주율 90%인지 확인하기

첫째, 상층부 지식산업센터의 입주율을 세밀하게 살펴야 한다. 지식산업센터 상가의 주 고객층이 상층부 지식산업센터 종사자이기 때문에 입주율이 떨어지면 상가도 고전을 면치 못한다. 그렇기 때문에 당연히 입주율을 파악하고 상가 투자에 들어 가는게 바람직하다.

지식산업센터 상가 분양은 보통 지식산업센터 분양 이후 이뤄지기 때문에 입주율을 체크하는데는 큰 무리가 없다. 하지만 입주업체 대부분이 중소기업이기 때문에 장기 안정성이 다소 떨어질 수 있음은 감안해야 한다. 실제 사업축소나 폐업을 하는 사례들도 있기 때문에 입점업체들의 안정성도 확인하면 좋다. 이때 근로자 수도 많으면서 비교적 긴 시간 운영을 해 온 기업들이 많다면 긍정적으로 볼 수 있다.

둘째, 주말과 공휴일 매출이 극도로 낮고 저녁 시간 매출이 약하다는 특징을 인지해야 한다. 거의 모든 기업에 주5일제가 정착되었고 앞으로 4.5일제가 도입된다는 이야기가 나오고있는 상황이다. 점점 회사에서의 근무시간을 줄이는 사회적 분위기이다. 그렇기 때문에 근무일수의 매출 및 수익으로 쉬는 날까지 커버할 수 있는 여건인지도 따져봐야 한다. 여의치 않다면 지식산업센터 주변 외부인구 유입을 통해 주말 및 야간 수요를 꾀할 수 있어야 한다.

셋째, 같은 건물 내에서도 주출입문이나 엘리베이터 부근 등 수요층들의 주요 동선과 근접한 곳일수록 상가로의 유인 가능성이 높아지기 때문에 이러한 상가를 눈여겨보는 것이 좋다. 지식산업센터 상가 중에서는 위치가 너무 후미져 사람들이 잘 찾지 않은 곳에 자리한 상가도 있으므로 주의해야 한다. 이런 상가는 가격이 낮다고 해도 배달같은 명확한 아이템과 특수성이 없다면 힘들고 장기간 홍보해도 어려울 수가 있다.

마지막으로 지식산업센터 상가 중에서는 동종업종의 입점을 막는 조항을 가진 곳들이 꽤 있는데 이도 미리 체크해야 할 사항 중 하나이다. 특히 점포 입점 후 입주율이 90% 이상이 넘는데도 불구하고 4~5개월 동안 계속적으로 매출이 심각하게 저조하다면 업종이 문제인지 입지가 문제인지를 신속하게 판단 하는게 좋다.

지식산업센터 상가에 대한 장점과 단점, 특징 등을 살펴보았는데 투자에 관심이 있는 경우 이 내용들을 바탕으로 투자활동에 나서는 것이 옳은 태도라 생각된다. 지식산업센터 상가 관련해서 정보가 아무래도 다른 상가들에 비해 부족한 점이 있는데, 투자 시 어려움이나 애로사항이 있을 때는 전문가나 컨설턴트의 도움을 받는 것도 바람직한 방법이다.

김대근 시행사 시선알디아이 대표는 “지식산업센터에 투자하는 기업이나 창업자는 우선 역세권 건물부터 살펴본 후 투자가치 여부를 검토하고, 역세권 외 지역은 주변 분양가나 토지 공시지가 상승 내역 및 실제 임대현황(공실 등)을 비교 확인하여 사업 기반의 정착과 향후 자산가치 상승‧환금성에 대해 많이 고민하고 판단하여야 한다”고 말했다. /글=권강수 상가의신 대표