"한강 벨트인데"…'광장동 400평 땅'이 50억 대에? 반토막 난 이유

[NPL 완전정복] ‘감정가 128억’ 유치원 건물+땅 76% 지분, 내달 1일 52억에 5회차 입찰

[땅집고] 서울 광진구 구의동에 있는 아파트 유치원 건물이 시세 절반 수준인 약 52억원에 경매로 나왔다. 지분 76%가 매각 대상이다. 부실채권(NPL) 경매 물건으로 입지가 좋아 향후 용도변경을 통한 수익률 개선 가능성이 큰 물건이라는 평가다.

국내 최초 NPL 거래 플랫폼 ‘엔플랫폼’(▶바로가기)에 따르면 해당 물건은 서울 광진구 구의동 631-1 현대프라임아파트 유치원동으로 지하 1층~지상 3층 규모 교육연구시설이다. 과거 유치원으로 사용했지만 지금은 비어있다.

대지면적 726.4㎡(약 219평), 연면적 약 1561㎡이며 매각 대상은 건물과 토지 지분 각각 76%이다. 나머지 지분 24%는 다른 공유자가 갖고 있어 정리 협상이 필요하다.

최초 감정가는 약 128억여원이지만 4회 유찰을 거치며 현재 최저 입찰가는 약 52억여원까지 떨어졌다. 사건번호는 2023타경54492이며 오는 12월 1일 서울동부지법에서 5회차 입찰을 진행한다.

이 건물은 대로에 바로 붙어있어 가시성과 접근성이 좋다. 학원, 어린이 돌봄센터, 병원, 에듀오피스 등으로 용도 변경해 수익형 부동산으로 활용할 수 있다. 과반 지분을 확보하면 건물 운영을 주도할 수 있다.

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엔플랫폼 AI 가 인근 광진구 구의·광장동 일대 토지 실거래 데이터를 분석한 결과, ㎡당 평균 매매가는 약 2235만원. 해당 토지면적인 726.4㎡에 적용하면 땅값은 약 162억원이다. 지분 구조와 시설 특수성을 감안한 보수적 시세는 약 134억~196억원 수준이다. 해당 물건 지분율 76%의 가치는 약 100억원이다.

김기현 엔플랫폼 대표는 “지분 24% 때문에 리스크는 있지만 그만큼 싸게 살 수 있는 물건”이라며 “운영 주도권을 쥐고 공유자와 협의하거나 향후 매각해 충분히 수익을 기대할 수 있는 구조”라고 했다.

그는 이어 “이번 물건처럼 NPL 기반 경매는 대법원 경매사이트 정보로는 실체를 파악하기 어렵다”면서 “등기부, 배당표, 채권 내역 등 복잡한 구조를 종합적으로 분석해야 진짜 가치를 알 수 있다”고 했다.

엔플랫폼(▶바로가기)은 이처럼 구조 분석이 필요한 고난도 물건을 가공해 투자자에게 알기 쉽게 제공하는 것이 강점이다. 엔플랫폼은 땅집고, 트랜스파머, 바른엔피엘대부가 공동 운영하는 국내 최초 AI 기반 NPL 전문 플랫폼이다.

서비스 오픈 두 달여 만에 감정가 기준 약 5조원 규모의 등록 채권을 확보했다. 등록 예정 물량도 약 4조3000억원에 달한다. 가입 회원사는 모아저축은행을 포함해 130여 곳이다. 금융권·AMC·대부업권 전반의 참여가 동시다발적으로 확대되고 있다.

엔플랫폼은 엘에프자산운용과 NPL펀드 조성을 위한 업무협약(MOU)을 체결하고, 초기 약 50억원 규모로 펀드 결성을 추진 중이다. 해당 펀드를 시작으로 기관 및 개인 투자 수요를 아우르는 상품 라인업을 단계적으로 확장하고, AI 검증 기반의 실거래 표준 정착을 추진할 계획이다.

KB국민은행과 협력해 AI 밸류에이션 모델도 공동 개발 중이다. 해당 사업은 금융위원회 위탁 테스트 사업에 선정됐으며, 향후 금융기관ㆍ공공기관과의 파트너십을 통해 NPL 실거래의 표준화와 검증 시스템 구축에 나설 방침이다. /pkram@chosun.com