"내 집 건축, 기한 못 맞춘 시공사…손해배상금까지 받아낼 수 있을까?"

[건축주대학 멘토를 만나다] 내 집 건축 맡겼더니 기한 못 맞춘 시공사…지체상금 외 별도 손해배상금까지 받아낼 수 있을까

[땅집고] “편안하게 노후를 보낼 수 있는 집 짓기에 도전했는데, 공사가 약속했던 날보다 많이 미뤄지고 있어 손해가 너무 큽니다. 계약서상 지체상금을 받기로 되어있긴 하지만 이 금액으로는 너무 부족한데… 시공사에 추가로 손해배상을 청구해도 될까요?”

건축주는 공사 지연을 겪는 경우 시공사 측에 크게 두 가지 방식으로 손해를 보상하라고 대응할 수 있다. ‘지체상금’과 ‘지연손해배상’이다.

먼저 지체상금의 경우 건축주가 현장 시공을 맡은 업체와 작성하는 건축공사도급계약서에 포함돼있는 경우가 대다수다. 공사가 준공 기한 안에 완성되지 않는 경우 건축주와 시공사 간 갈등을 사전에 예방하기 위해 이 지체상금 약정을 해두는 것이다. 이 때 지체상금률은 통상 1000분의 1로, 계약금액에 지체일수와 이 비율을 곱해 산출한 금액을 지체상금으로 지급하기로 약정하는 경우가 많다. 건축주가 손해에 대한 입증을 굳이 하지 않아도 청구할 수 있어 간편하다.

그런데 건축공사도급계약서에 따른 공사는 비교적 장기간에 걸쳐 이뤄지는 만큼 준공이 미뤄질수록 건축주가 입는 손해가 막심하다. 특히 시공사의 신용이나 경영 상태 악화 등 공사에 악영향을 미치는 일이 발생하는 경우 건축주 입장에선 단순 지체상금만으로는 피해액을 갈음하기 역부족이라고 느낄 수 있다.

이 때 ‘공사지연손해배상’을 활용하면 된다. 기존 판례에선 따라서 원칙적으로는 도급인인 건축주가 수급인과 지체상금 약정을 했다면 지체상금을 초과하는 별도 손해배상액은 요구할 수 없지만, 공사도급계약서에 지체상금과 별도로 손해배상청구에 대해서도 미리 명확히 규정해뒀다면 이야기가 달라진다.

지체상금이 계약서에 명시된 지연에 따른 위약금 개념이라면, 공사지연손해배상은 민법상 채무불이행 책임을 기반으로 실제 손해를 입증해서 배상액을 청구하는 것을 말한다. 건축주가 실제 손해액을 추산할 수 있는 자료를 입증해야 한다는 불편함이 있지만 공기 지연에 따른 재산 피해를 상쇄할 수 있다는 점에서 매우 중요한 항목이다.

그런데 공사지연손해배상을 청구할 경우 명심해야 할 점은 공사가 미뤄진 이유가 시공사 귀책 때문이어야 한다는 것이다. 통념적으로 예상 불가능한 폭우·폭염·폭설·한파 등 날씨 문제나 천재지변, 건축주의 사정으로 인해 공사가 지연됐다면 이에 따른 손해배상은 어렵다.

만약 시공사가 현장 업무를 완성하지 못하고 중단한 상태로 완공 기일을 계속해서 넘기고 있는 경우는 어떨까. 지체상금 산정 종기는 수급인이 건물을 준공할 때까지 무한히 계속되지는 않는다. 수급인이 공사를 중단하게나 기타 해제사유가 있어 도급인이 실제로 해제한 때가 아니라, 도급인이 이를 해제할 수 있었을 때로부터 도급인이 다른 업자에게 의뢰하여 같은 건물을 완공할 수 있었던 시점으로 계산하는 것이 원칙이다.

공사지연손해배상액을 충분히 이끌어내기 위해서는 법적으로 충분한 계약서 분석과 입증 자료 확보, 법률 요건 충족 등 요건이 뒷받침되어야 한다. 만약 소송까지 고려 중인 건축주라면 법률 전문가와 함께 세밀하게 준비해야 할 것이다. /글=정동근 법무법인조율 변호사, 편집=이지은 기자 leejin0506@chosun.com

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