오늘 특별공급 ''반포 20억 로또 청약'.. 20억 이상 현금부자들만 땡큐

[땅집고] 이달 청약 당첨시 최소 20억원 차익이 예상되는 서울 아파트가 나와 화제다. 서초구 반포동에 분양하는 ‘반포 래미안 트리니원’이다. 우리나라 부동산 시장에서 명실상부한 부촌 자리를 굳히고 있는 반포동 입지면서 큰 시세차익에 대한 기대감에 예비청약자 관심이 뜨거운 분위기다.

하지만 이재명 정부가 내놓은 10·15 대책으로 강도 높은 대출 규제를 받게 돼 최소 20억원을 보유한 현금부자들만 청약할 수 있게 됐다. 청약 문턱이 높은 탓에 역대 일반분양 아파트 중에서도 가장 위화감이 느껴진다는 볼멘소리가 쏟아진다.

◇명실상부 최상급지 반포동 아파트지만…메인 벗어난 입지, 한강뷰는 어려워

‘반포 래미안 트리니원’은 기존 반포주공1단지 3주구를 재건축해 지하 3층~지상 35층, 17개동, 총 2091가구 규모로 짓는 대단지 아파트다. 이 중 506가구 일반분양한다. 이달 10일 특별공급, 11일 1순위 청약을 진행하며 입주일은 2026년 8월로 예정됐다. 시공은 국내 1위 건설사인 삼성물산이 맡았다.

단지가 들어서는 반포동은 강남3구에 속하는 서초동 입지면서 북쪽으로 한강을 끼고 있어 국내 시장에서 ‘상급지’로 통한다. 한강변을 따라 줄지어있던 노후 아파트들이 하나 둘 재건축을 진행하면서 새아파트촌으로 변신 중이다. 2016년 ‘아크로리버파크’(1612가구)가 입주한 데 이어 2023년 ‘래미안 원베일리’(2990가구), ‘래미안 원펜타스’(641가구) 등이다. 핵심 입지에 신축 단지가 몰려 있는 만큼 집값도 국내 최고 수준이다. 올해 8월 ‘래미안 원베일리’ 전용 133(53평)가 106억원에 팔리면서 평당 2억원을 돌파했을 정도다.

‘반포 래미안 트리니원’ 역시 반포동 아파트면서 지하철 9호선 구반포역 초역세권이라 입지는 최상이란 평가를 받는다. 지하철을 이용하면 강남업무지구를 끼고 있는 신논현역 환승 없이 10분, 국내 금융 중심지인 여의도역까지도 15분 정도 걸려 출퇴근하기도 편리한 편이다.

다만 현재 반포동 대장주 단지들과 비교하면 상대적으로 아쉬운 점이 있다는 말도 나온다. 반포동 메인 입지로는 지하철 3·7·9호선 고속터미널역부터 9호선 신반포역까지 이어지는 구역이 꼽히는데, ‘반포 래미안 트리니원’은 이로부터 서쪽에 떨어져 있어 비교적 활성도가 떨어지는 구반포역 일대에 들어서기 때문이다.

더불어 한강과 맞붙어있지 않아 서울 부동산 시장에서 최고 조망권으로 통하는 ‘한강뷰’가 어렵다는 점도 단점으로 지적된다. 단지로부터 한강까지 거리가 직선 450m에 불과하지만, 북쪽으로 총 5002가구 규모 ‘반포 디에이치 클라스트’가 지어질 예정이라 조망권 방해를 받는다.

◇10·15 대책 대출 규제로…최소 20억 현금부자들만 청약 가능

‘반포 래미안 트리니원’ 분양가는 3.3당 8484만원으로 책정됐다. 국내 분양가상한제 적용 아파트 중 역대 최고가다. 주택형별로 전용 59㎡가 20억600만~21억3100만원, 전용 84㎡가 26억8400만~27억4900만원에 분양한다.

올해 들어 반포동에선 84㎡를 기준으로 ‘래미안 원베일리’가 10월 65억1000만원, ‘래미안 원펜타스’가 9월 56억원 등에 거래됐다. 인근 아파트 실거래가와 비교하면 이달 분양하는 ‘반포 래미안 트리니원’에 청약 당첨될 경우 최소 20억∼30억원 정도 차익을 거둘 수 있을 것이란 기대감에 이 단지 청약을 노리는 예비 청약자가 적지 않다.

다만 이재명 정부가 지난달 세 번째 부동산 규제책인 10·15 대책을 내놓으면서 ‘반포 래미안 트리니원’ 청약 문턱이 크게 높아졌다. 이 대책에 강도 높은 대출 규제 방안이 담기면서다. 10·15 대책을 고려하면 59㎡ 당첨자들은 현금으로 최소 20억원 이상, 84㎡는 25억원 이상을 보유한 자산가들이야 할 것이란 계산이 나온다.

‘반포 래미안 트리니원’은 분양가상한제를 적용받는 아파트라 수분양자들이 3년 실거주 의무를 채워야 한다. 이 규제는 과거 윤석열 정부가 3년 유예해주면서 집주인들이 2년여 정도 전세를 놓고 보증금으로 분양대금을 일부 충당하는 방식이 가능했다.

하지만 10·15 대책이 나오면서 중도금 대출을 포함한 집단 대출이나 주택담보대출을 받을 경우 6개월 이내에 집주인이 반드시 전입해야 하는 의무가 생겼다. 즉 ‘반포 래미안 트리니원’ 분양가를 충당하기 위해 중도금 대출을 받는다면 반드시 실거주해야 하는 셈이다. 규제에선 15억~25억원 이하 주택은 4억원, 25억원을 초과하는 주택에 대해서는 대출을 최대 2억원까지만 허용한다. 올해 59㎡ 분양가가 20억~21억원대로 책정됐긴 하지만, 추후 잔금 대출시 입주 시점인 2026년 8월 기준으로 감정평가를 받을 경우 주택 가치가 25억워너 이상으로 오르면서 대출이 2억원까지로 제한될 수 있는 점을 감안해야 한다.

집주인이 현금부자라 분양대금을 현금으로 다 냈더라도, 추후 전세를 놓을 계획이라면 예비 임차인 역시 현금부자여야 한다. 대책에 따라 임차인들도 전세보증금대출을 받을 경우 실거주 의무를 지켜야 하기 때문이다.

‘반포 래미안 트리니원’은 재당첨제한 10년, 전매제한 3년, 거주의무기간 3년 규제를 적용받는다. 서울에서 2년 이상 계속 거주한 1순위에 청약할 수 있다. /leejin0506@chosun.com