뉴욕 MZ, 왜 낡은 타운하우스에 몰리나…연 1.8억 임대수익 비밀 [칼럼]

[신희민의 뉴욕 부동산 읽기] 높은 주거비에 뉴욕 MZ세대, 리모델링 임대주택 타운하우스 주목…연간 임대 수익 1억8000만원

[땅집고] 800만명이 넘는 뉴욕시 인구 중 약 30%에 해당하는 250만명을 차지하는 핵심 연령층은 누구일까요? 바로 MZ세대라고 불리는 20~30대의 젊은 세대입니다.

뉴욕은 세계가 인정하는 교육, 문화, 경제의 중심지입니다. 뉴욕대학교(NYU)와 컬럼비아대학교 등 명문대가 모여있고, 금융·부동산·미디어·테크 기업까지 밀집해 있습니다. 첼시와 로어이스트사이드의 아트씬, 브로드웨이의 공연, 매일 새로운 트렌드를 선보이는 감각적인 카페와 레스토랑이 뉴욕 특유의 역동성을 만들어냅니다.

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학업, 문화, 커리어를 위해 전 세계의 젊은 인재들이 뉴욕을 끊임없이 새롭게 진화시키는 원동력입니다. 그렇다면 이 MZ세대는 뉴욕의 어디에서, 어떻게 살아가고 있을까요?

뉴욕의 젊은 세대가 가장 열광하는 지역은 브루클린 북부입니다. 그 중 윌리엄스버그를 중심으로 확장한 지역입니다. 서울의 서초구와 강남구를 합친 크기인 맨해튼과 이스트리버를 사이로 지하철로 촘촘히 연결되어 있는 브루클린 북부 지역은 젊은 세대가 선호하는 지역으로 급부상했습니다. 윌리엄스버그에 2010년 뉴욕 블루보틀 1호점이 상징적으로 오픈한 이후, 지금은 에르메스의 네 번째 플래그십 스토어가 오픈을 준비하고 있습니다.

윌리엄스버그의 고급화가 본격화하면서 젊은 세대의 주거는 인접 지역인 부쉬윅(Bushwick), 베드-스타이(Bed-Stuy), 그린포인트(Greenpoint)로 빠르게 이동하고 있습니다. 뉴욕 MZ세대의 라이프스타일 중심이 이들 지역에 형성되고 있습니다.

주중에는 지하철로 30분 거리인 맨해튼의 월스트리트와 미드타운으로 출근하고, 주말에는 라카브라(La Cabra)에서 커피를 마시며, L트레인 빈티지(L Train Vintage)에서 쇼핑을 하고, 밤에는 하우스 오브 예스(House of Yes)에서 음악과 공연을 즐깁니다.

젊은 층의 대거 유입으로 데니즌 부쉬윅(Denizen Bushwick), 라인골드(Rheingold) 같은 대규모 럭셔리 임대주택이 들어서고 있습니다. 하지만 뉴욕은 전세 제도가 없고 전체 인구의 70% 이상이 월세로 거주하는 만큼 임대주택의 수요가 항상 포화 상태입니다. 반면 각종 규제와 공사비 상승으로 신축 공급은 극도로 제한적입니다.

이런 환경 속에서 주목받는 해법이 바로 재생형 개발, 즉 기존의 오래된 건물들을 젊은 세대의 라이프스타일에 맞춰 효율적으로 리모델링하는 방식입니다.

그 중심에는 뉴욕 특유의 건물 유형인 ‘타운하우스’가 있습니다. 3~4층의 연면적 80평 내외 규모의 주거 건물로, 폭이 좁고 깊게 들어간 형태입니다. 브루클린에서만 연간 1000건 가까이 거래될 정도로 물량과 유동성이 높습니다.

부쉬윅 지역의 노후 타운하우스는 20억원 내외에 매입할 수 있습니다. 여기에 8억원 정도의 공사비를 들여 모던한 평면 구성과 디자인으로 리모델링하면 6개월 정도에 완공됩니다. 매입비와 공사비의 최대 85%까지 대출이 가능해 약 8억원의 투자금으로도 접근이 가능하며, 임대 운영 시 연간 1억8000만원 정도의 순수익이 발생합니다.

리모델링된 임대주택 타운하우스는 높고 안정적인 수익성과 임대차보호법 등의 각종 규제로부터 자유롭다는 장점이 있습니다. 개인투자자는 물론 기관투자자까지 적극적으로 매입하고 있습니다. 실제로 지난 1화에서 소개했듯 한 기관투자자는 브루클린 내 리모델링 타운하우스를 300채 이상 확보해 포트폴리오를 구성했으며, 계속해서 매입하고 있습니다. 리모델링이 완료된 자산은 35억원 수준에 거래돼 투자자에게는 투입 자본금에 상응하는 수준의 매각 차익까지 기대할 수 있는 구조입니다.

뉴욕의 인구가 지속적으로 증가하고 젊은 세대가 끊임없이 유입됨에 따라 임대주택의 수요는 앞으로도 안정적일 것으로 전망되고 있습니다. 구조적으로 월세 수요가 강하고 신축 공급이 제한적인 환경에서 노후 건물을 리모델링하여 가치를 높이는 재생형 개발 전략은 뉴욕에서 가장 현실적이고 효율적인 투자 해법으로 자리잡고 있습니다. /글=신희민 플래토즈 CGO david@plateauxnewyork.com

(※플래토즈는 미국 뉴욕을 기반으로 낡은 타운하우스를 리모델링해 코리빙·멀티패밀리 주택으로 재탄생시키는 도시재생 전문 부동산 디벨로퍼입니다. 필자는 보험사·사모펀드 등을 거쳐 미국 부동산 현장에서 직접 프로젝트를 기획·운영하고 있으며, 도시와 자산이 바뀌는 실제 사례를 소개할 예정입니다.)