건물주, '가족법인' 만들면 무조건 절세? 이것 모르면 증여세 폭탄

[건축주대학 멘토에게 듣다] 건물주, ‘가족법인’ 만들면 무조건 절세?...놓치지 말아야 할 점은

[땅집고] 최근 고액 부동산 자산을 보유한 건물주 사이에선 ‘가족법인’에 대한 관심이 뜨겁다. 가족법인을 활용하면 자산 관리 및 절세 측면에서 유용한 전략을 펼칠 수 있어서다.

가족법인이란 별도 인격체를 활용해 가족 구성원들이 함께 지분을 보유하고, 이 법인을 통해 임대 사업을 진행하거나 자산을 운용하는 형태를 말한다.

이 가족법인을 잘 활용하면 절세에 유리한 점이 있을 뿐 아니라 체계적인 상속설계와 안정적인 부동산 운용이 가능하다. 실제 법인을 차리기 전 장점과 함께 주의해야 할 점에 대해서도 알아보자.

◇1: 가족법인 쓰면 세율 낮아진다…과세표준 200억까지도 19% 그쳐

가족법인을 주목해야 하는 가장 큰 이유는 뭐니뭐니해도 세율 구조다. 개인사업자의 종합소득세율은 최대 45%로 높은 편이다. 반면 법인은 과세표준 2억원 이하 구간은 9%, 2억원 초과 200억원까지는 19%라 상대적으로 낮다. 최근에는 가족법인(성실신고 대상 소규모법인)에 해당하는 경우 최소 법인세율을 19%로 적용해주고 있어 과세 당국에서도 절세효과가 매우 크다고 인식하고 있기도 하다.

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성실신고 법인에 해당하더라도 고액 임대소득이 발생하는 경우라면 법인으로 전환해 소득을 분리하면 된다. 소득세로는 최저 19% 세율을 적용받지만 이외 세금 부담을 크게 줄일 수 있다. 더불어 가족 구성원을 법인의 주주나 직원으로 등록하고 합리적 급여를 지급하면 소득이 분산되면서 과세표준의 누진 부담이 한층 완화된다.

◇2: 가족에게 배당하면 소득 분산 효과

가족법인을 차린 뒤 배당 제도를 적절히 활용하는 것도 좋은 방법이다. 법인이 보유한 이익잉여금을 가족 주주에게 배당 형태로 분배하면 세금을 분산하면서 합법적으로 소득을 이전할 수 있기 때문이다. 배당소득은 연 2000만원 이하일 경우 15.4%로 분리과세 되므로 종합소득과 합산을 줄이는 효과가 난다.

◇3. 법인 통하면 부동산도 주식으로 승계 가능…세부담 낮아

상속·증여 절세 측면에서도 가족법인의 장점이 뚜렷하게 나타난다. 부동산 자산을 개인 명의 대신 법인 명의로 보유하는 경우 추후 상속 과정에서 주식으로 승계가 가능하기 때문다. 직접 부동산을 상속하거나 증여할 때보다 평가가 단순해 세금 부담이 비교적 낮을 가능성이 크다.

특히 법인 설립 초기에는 주식가치(순자산가치)가 낮기 때문에 자녀에게 미리 일부 주식을 증여해두면 향후 부동산 가치 상승분을 자녀에게 자연스럽게 이전시킬 수 있다. 특정 목적의 사업을 통해 가족법인을 만드는 경우 창업자금 증여세 과세특례제를 활용하면 10%의 낮은 세율로 증여세를 납부할 수도 있다.

◇4. 임대사업으로 쌓인 이익, 퇴직금으로 나눠주면 절세 가능

가족법인을 통한 절세 수단 중 퇴직금 제도를 이용하는 방법도 있다. 장기간 대표나 임원으로 근무한 가족에게 퇴직금을 지급하면 법인 입장에서는 비용으로 처리할 수 있어 법인세 절감 효과가 난다. 수령자 입장에서도 퇴직소득세(실효세율 약 20~25%)를 적용받아 세 부담이 적다. 부동산 임대사업으로 쌓인 법인의 이익잉여금을 원하는 시기에 개인에게 합법적으로 이전하는 출구 전략인 셈이다.

◇5. 경비 처리로 절세…자금 출처 소명도 간단

가족법인을 통하면 경비로 처리할 수 있는 항목이 여럿 있다. 건물 유지관리비, 차량 유지비, 사무실 임차료, 가족 임직원 복리후생비 등을 법인의 손금으로 처리하면 절세 효과가 난다. 장기적으로 보면 임대사업 수익의 실효세율을 낮추는 경영 기법이 될 수 있다.

더 나아가 부동산을 법인 명의로 취득하는 경우 자금 출처 소명이 간결 해진다. 개인이 고가 건물을 매입할 때는 자금 출처 입증 부담이 크지만, 법인은 주주 출자금과 차입금만 명확히 소명하면 되기 때문이다.

◇자금 투명성 신경써야…자칫 부당행위·증여로 세금 낼 수도

다만 절세 목적만을 앞세워 가족법인을 만들 경우 리스크도 있다.

대표적인 리스크가 가지급금 문제다. 자금의 투명성이 담보되어야 하는데 법인 자금을 개인적으로 인출하거나 사용하면 세법상 상여처분, 인정이자 부과, 심지어 횡령·배임 문제로 이어질 수 있다는 점을 간과하면 안되다. 모든 자금 이동은 급여, 배당, 대여금 등 합법적 절차를 거쳐야 하며, 가족 간 거래는 반드시 시가 기준으로 이뤄져야 한다. 그렇지 않을 경우 현행 세법상 부당행위계산 부인 규정에 따라 세금이 추징될 수 있다.

자본금 출처도 명확해야 한다. 자녀가 부모자금으로 출자한 사실이 확인되면 증여세 과세 대상이다. 더군다나 높은 지분율로 구성된 특정법인이 자산 거래나 용역을 통해 이익을 얻는 경우, 그 이익이 증여로 간주될 수 있는 점도 주의해야 한다.

가족법인은 ‘절세의 도구’이자 ‘가업승계의 인프라’다. 건물주들은 가족법인을 통해 부동산 소유구조를 체계화하고 자녀에게 유연하게 자산을 이전할 수 있는 동시에, 장기적으로는 세 부담을 안정화 수 있다. 다만 세법상 정당성과 실질적 사업 운영이 뒷받침되지 않으면 다양한 세목에서 세무조사 대상이 될 수 있으므로, 설립부터 운영·승계까지 전문가의 도움을 받아야 한다. 이 것이 건물주가 가족법인을 활용할 때 지켜야 할 절세의 근본 원칙이다. /글=최인용 가현세무법인 대표세무사, 편집=이지은 기자 leejin0506@chosun.com

국내 최고 실전형 건축 강의인 ‘땅집고 건축주대학’이 11월 6일 32기 과정 개강을 앞두고 수강생을 모집한다. (▶바로가기) 32기 건축주대학 과정은 건축 분야에 따라 총 2가지 형태로 나눠서 수강생을 모집한다.

전문가들의 사례 연구와 현장스터디를 통해 시공비를 절약하고, 건축 소송과 분쟁을 예방하는 전략을 강의하는 ▲‘설계·건축 마스터클래스’와 공실률을 낮추고 성공적인 임대차 전략을 알리는 ▲‘건축리뉴얼 마스터클래스’를 각각 운영한다. 설계·건축 마스터클래스 이후 건축리뉴얼 마스터클래스 과정을 순서대로 모두 수강하는 ▲통합반도 운영한다.

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김효일 기로건설 대표는 건축시공 공정에서 놓쳐선 안 될 시공 포인트를 짚어주고, 정동근 법부법인 조율 변호사는 건축 소송과 부동산 분쟁 예방 포인트를 강의한다.

이충묵 더트웰브PMC 대표는 저비용으로 건물 가치를 높이는 리뉴얼과 관리 솔루션을, 노창희 메이트플러스 중개법인 대표는 자산가치를 높이는 임대차 구성과 운영 전략을 전달한다.

황윤민 무월F&B 대표는 작은 브랜드를 활용한 공실 건물을 살리는 비법, 최은영 테라로사 점포개발 부장은 상업용 건물의 핵심 임차 기획 성공 사례를 강의한다. 최인용 세무사가 건축비를 줄일 수 있는 절세 전략도 알려준다.

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수강료는 ‘설계·건축마스터클래스’가 99만원, ‘리뉴얼마스터클래스’로 79만원이다. 2개반을 동시에 수강하는 ‘통합반’의 경우 10% 할인한 160만원에 들을 수 있다. 신청은 땅집고M 홈페이지(https://zipgobiz.com ▶바로가기)에서 하면 된다. (02)6949-6190.