리츠 죽 쑤는데 코람코더원리츠 주가 7000원 돌파 '신고가'

[땅집고] 서울 여의도 업무지구에 있는 하나금융투자빌딩 한 채를 자산으로 담은 상장리츠 코람코더원리츠가 주가 7000원을 돌파하며 신고가 행진을 이어가고 있다. 상장리츠 중에선 올해 최고 실적을 보이고 있다.

3일 한국거래소에 따르면 지난 달 29일 코람코더원리츠 주가가 7010원에 거래되며 7000원을 돌파했다. 31일에는 장중 7410원까지 올라 역대 최고가를 경신했다. 이후 이날까지 주가가 계속 오름세로, 3일 종가 기준 7170원을 기록했다. 작년 12월 3950원까지 하락한 것과 비교하면 무려 87% 상승했다.

이 리츠는 코람코자산신탁이 5000억원을 들여 여의도 하나금융투자빌딩을 단일 자산으로 편입해 지난 2022년 상장한 정통 오피스 리츠다. 건물의 핵심 임차인은 하나증권으로 전체 면적의 66.9%를 차지하고 있다. 그밖에 한국쓰리엠(20.4%)과 인텔(5.5%) 등이 세입자로 있다.

이달 중 핵심 세입자인 하나증권이 임대차 추가 연장 조건과 우선 매수 청구권을 행사할 수 있고, 우선 매수 청구권을 행사 할 경우 건물이 약 7000억원에 팔릴 수 있다는 기대감에 주가가 고공행진 중이다.

◇ 코람코더원리츠, 주가 7000원 돌파 ‘신고가’…상장리츠 1위 기록

서울 영등포구 여의도 국제금융지구의 상징과도 같은 하나금융투자빌딩은 지하 5층~지상 23층, 연면적 6만9826㎡(2만1122평) 대형 오피스다. 법적 용적률 800%보다 낮은 580% 용적률로 향후 개발 가능성도 있는 건물로 꼽힌다. 규제 등을 완화받으면 최대 1200%까지 용적률을 높여 재건축할 수 있다는 이야기도 나온다.

업계에선 세이밪인 하나증권이 이달 건물을 매입하는 경우 빌딩의 감정평가 금액과 주변 시세 등을 고려할 때 최고 약 7000억~8000억원(3.3㎡당 약 3000만원 초반)에 거래될 예상한다. 건물이 평당 3200만원에 팔린다면 주당 자산가치(NAV)가 8600원이 되면서, 코람코 리츠의 주가는 현재 7000원대에서 8000원대까지 더 급등할 수도 있다는 관측이다.

리츠의 총 운용자산(AUM) 규모가 약 5000억원, 차입금이 2920억원, 건물 매입금이 4858억원임을 감안할 때 시장 기대치만큼 매각된다면 차익이 주주에 환원되어 주주들도 큰 이익을 보고 리츠가 청산될 전망이다.

하나증권이 시장의 예상대로 건물에 우선매수권을 청구할 경우 주주에게 배당금 형태로 그 이익이 환원될 전망도 있지만, 만약 다른 선택을 하더라도 주주에게 이득이라는 평가가 나온다.

만약 하나증권이 매수하기를 포기하고 제 3자에게 건물이 매각되더라도 코람코 리츠는 매각 차익을 실현할 수 있다. 코람코는 지난 6월 하나증권과 임대차 계약을 2030년 12월까지 5년 연장하기로 했다. 그대로 하나증권이 임차인으로 남더라도 공실 리스크가 해소되면서 장기적으로는 리츠의 안정성을 기대할 수 있다는 전망이다. 하나금융그룹은 곧 인천 청라지구로 본사를 옮기지만, 하나증권은 여의도에 남기로 했다.

◇ 자산매각 기대감에…다른 상장리츠 주가는 죽 쑤는데, 이례적 상승

올해 상장리츠 대부분이 최초 공모가 이하로 주가가 하락한 상태에서 코람코더원리츠만 상승을 보이는 것은 이례적이란 분석도 나온다.

업계에 따르면 높은 배당 수익률에도 불구하고 국내 리츠는 신한알파리츠, 코람코더원리츠를 제외하면 주가가 공모가를 밑돌고 있다. 상장리츠 주요 10개 종목으로 구성도니 지수도 상반기 5% 정도 상승했지만, 코스피 상승률 33%에 미치지 못하고 있다.

업계의 한 관계자는 “금리 상승기 이후 대부분 리츠가 자산가치 하락과 차입 비용 부담으로 주가 회복에 어려움을 겪는 가운데, 코람코더원리츠는 임대차 안정성과 자산 매각 기대감이 맞물리며 드물게 투자자 신뢰를 얻은 사례”라며 “배당뿐 아니라 자산회전으로 수익을 창출한 리츠가 시장의 새로운 기준으로 자리잡고 있다”고 했다. /rykimhp206@chosun.com