입력 : 2025.11.03 06:09
[땅집고] “요즘 같은 시장 상황에서 대규모 주택 공급에 나서려면 자율성과 친(親)시장성을 기반으로 한 정책을 펴야합니다. 하지만 한국토지주택공사(LH)는 그동안 그런 역량을 발휘해본 경험이 전무합니다. 너무 많은 역할을 주려 하기보다 사업은 민간에 전적으로 맡기고, LH는 관리 주체로서 최소한의 역할만 수행해야 공급 목표에 다가설 수 있습니다.”
이영한 서울과학기술대 명예교수는 민간 공급 여건이 얼어붙은 현 상황에서 공공임대·공공분양 중심의 공급 확대가 집값 안정의 해법이라고 진단한다. 이재명 정부가 지난 6월 출범 이후 세 차례에 걸쳐 부동산 대책을 쏟아내며 ‘공급 확대’를 내세우고 있지만, 시장에서는 정책 실효성을 두고 논란이 뜨겁다. 정부가 가격 안정 명분으로 각종 규제를 병행하고 있으나, 정작 서울 핵심지 아파트에선 신고가 거래가 잇따르며 과거 진보 정권 시절의 ‘불장(불붙은 시장)’을 재현하는 것 아니냐는 우려도 나온다.
그는 “LH가 시행 주체 역할을 유지하되, 민간이 창의력을 발휘해 공공분양을 주도할 수 있는 환경을 조성해야 한다”며 “이 방식이야말로 주택보급률과 자가보유율을 동시에 높여 시장을 안정화할 수 있다”고 강조했다.
이영한 서울과학기술대 명예교수는 민간 공급 여건이 얼어붙은 현 상황에서 공공임대·공공분양 중심의 공급 확대가 집값 안정의 해법이라고 진단한다. 이재명 정부가 지난 6월 출범 이후 세 차례에 걸쳐 부동산 대책을 쏟아내며 ‘공급 확대’를 내세우고 있지만, 시장에서는 정책 실효성을 두고 논란이 뜨겁다. 정부가 가격 안정 명분으로 각종 규제를 병행하고 있으나, 정작 서울 핵심지 아파트에선 신고가 거래가 잇따르며 과거 진보 정권 시절의 ‘불장(불붙은 시장)’을 재현하는 것 아니냐는 우려도 나온다.
그는 “LH가 시행 주체 역할을 유지하되, 민간이 창의력을 발휘해 공공분양을 주도할 수 있는 환경을 조성해야 한다”며 “이 방식이야말로 주택보급률과 자가보유율을 동시에 높여 시장을 안정화할 수 있다”고 강조했다.
그는 최근 한상진 서울대 명예교수, 이필상 전 고려대 총장, 남성욱 숙명여대 석좌교수, 문형남 숙명여대 학장, 차학봉 땅집고 미디어본부장 등과 함께 ‘2026 대한민국 대전망’을 펴냈다. 과학기술·경제산업·사회정치·환경건설·문화예술·외교통상 등 여섯 핵심 분야를 심층 분석하며 대한민국의 지속 가능한 발전 해법을 제시한 책이다.
땅집고는 이 교수와 ‘자가보유율 70% 달성을 통한 중산층 복원’을 주제로 현 정부의 주택정책과 공급난 해법에 대해 이야기를 나눴다. 다음은 일문일답.
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―이재명 정부의 주택 공급 대책, 어떻게 평가하나.
“이재명 정부는 출범 초기부터 다양한 공급안을 쏟아내고 있다. 정부의 6.27, 9.7 방안, 10.15 대책을 통해 주택 정책의 밑그림을 어느 정도 갖춘 셈이다. 정책 기조는 ‘실수요자 중심, 1가구 1주택’으로 요약할 수 있다. 집값을 안정시키고 유동 자금을 부동산에서 금융시장으로 돌리려는 의지가 뚜렷하게 엿보인다.”
―규제 강도가 지나치다는 지적도 있다.
“그렇게 지적할 수 있다. 하지만 부동산 시장은 ‘생물’과 같아 단기 판단보다 중장기 흐름을 지켜봐야 한다. 이번 정부는 일단 시장을 강하게 조인 뒤, 상황을 보며 부분 완화하는 전략을 택할 것으로 본다. “
―정부가 공약한 135만호 공급, 실현 가능성은.
“공사비 상승으로 공급 여건이 녹록지 않은데 여기에 민간 주택 시장이 상당 기간 위축될 것으로 전망하기 때문에 임기 내 달성은 쉽지 않다고 본다.”
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―정부가 LH 직접 시행을 추진하는데, 실효성 논란이 있다.
“LH가 직접 시행을 맡는 건 사실상 대단한 실험이다. 주택 공급이 성공하기 위해서는 자율성과 친시장성이 필요한데, LH는 관리 중심의 조직이라 그런 역량을 충분히 발휘할 수 있을지 의문이다.”
―대안은 무엇인가.
“LH가 모든 걸 관여해서는 사업 진척이 어렵다. 민간과의 협력 구조를 새롭게 설계해야 한다. 민간의 창의성과 친시장성을 끌어올 수 있는 새로운 비즈니스 모델이 필요하다. LH는 프로젝트 매니저(PMC)로서 조정·감독 역할에 한정하고, 실질적 사업은 민간에 맡기는 게 바람직하다.”
―정부는 공공분양주택 확대를 강조하고 있다.
“공공분양주택은 말 그대로 ‘어포더블 하우징(affordable housing)’, 즉 서민이 감당 가능한 가격대의 주택이어야 한다. 자기 돈에 담보인정비율(LTV) 40% 수준의 대출로 접근 가능한 가격이 돼야 한다. 전용면적 50㎡기준 공공분양 아파트라면 3억원대가 적정하다고 본다. 땅값이 저렴한 공공택지를 활용하고 필요한 수준의 시공을 적용하면 실현 가능한 가격이라고 본다.
현재 공공임대 재고는 192만호, 전체의 8.5%다. 이를 약 5% 수준으로 줄이고 80만~90만호를 공공분양으로 전환하거나 고밀도로 건축하면 약 100만호의 공공분양주택 공급 효과를 낼 수 있다.”
―집값 안정을 위해 필요한 조건은.
“핵심은 주택보급률과 자가보유율을 함께 높이는 것이다. 민간 주택 시장이 상당기간 정체될 것으로 예상하기 때문에 공공주택 공급이 시급하다.
공공분양주택 80만호만으로도 자가보유율은 60%에서 63.5%로 상승한다. 공공임대주택을 공공분양주택으로 전환하면 정부 재정 부담과 LH 부채가 모두 줄고, 내 집 마련 기회도 늘어나서 중산층 복원에 도움이 된다. 또한 경기 부양과 일자리 창출 효과도 동시에 기대할 수 있다. 공공분양주택 확대가 현실적 해법이기 때문에 공공분양주택 100만호 뉴딜이 필요한 시점이다.” /mjbae@chosun.com