'재건축 분담금 폭탄' 논란 은마아파트, 연초보다 10억 폭등

추가분담금, 동일 평형 이동시 약 2억원…펜트하우스는 최대 97억원
공공주택 1104가구· 공영주차장 등 갈등 요소에도 8억~11억원 시세 상승

[땅집고] 서울 강남 재건축의 대명사로 불리는 대치동 ‘은마아파트’(☞단지정보 알아보기)가 ‘신속통합기획 2.0’ 첫 적용이라는 호재에도 불구하고 추가 분담금 증가라는 암초를 만났다.

정비업계에 따르면, 최근 은마 재건축 조합이 공개한 추가 분담금이 2023년 4월 조합설립 때와 비교해 상승한 것으로 나타났다. 현재 소유한 아파트와 동일한 면적의 새 아파트를 분양받는 조합원은 약 2억원의 추가 분담금을 내야하는 것으로 추산된다.

4424가구 규모의 은마는 31평형(전용면적 76㎡)와 34평형(전용면적 84㎡)로 구성돼 있다. 총 5893가구로 재건축 시 59㎡(이하 전용면적), 76㎡, 84㎡, 96㎡, 109㎡, 118㎡, 128㎡, 143㎡펜트하우스로 다양화된다. 기존 계획에 없는 286㎡펜트하우스도 신설 검토 중이다.

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59㎡(24평형)를 분양 신청할 경우 31평형 소유자는 2억9000만원, 34평형 소유자는 5억7000만원 환급받는다. 76㎡(31평형)을 분양받을 때는 31평형 소유자가 2억3000만원 납부해야 하고, 34평형 소유자는 6000만원을 환급받는다. 84㎡(34평형)일 때는 31평형 소유자가 4억7000만원, 34평형 소유자가 1억8000만원의 추가분담금을 내야 한다.

그 외 신축 평형별로 추정 분담금은 ▲96㎡(38평) 31평 소유자 8억4000만원·34평 소유자 5억6000만원 ▲109㎡(44평) 31평 소유자 12억2000만원·34평 소유자 9억4000만원 ▲118㎡(47평) 31평 소유자 15억1000만원·34평 소유자 12억3000만원 ▲128㎡(51평) 31평 소유자 15억1000만원·34평 소유자 12억3000만원이다 ▲143㎡P(57평) 31평 소유자 37억4000만원·34평 소유자 34억5000만원 ▲286㎡P(115평) 31평 소유자 97억3000만원·34평 소유자 94억5000만원 등이다.

업계에서는 조합 설립 때보다 분담금이 증가한 배경에는 재건축 예정 물량의 20%에 육박하는 공공주택 비중이다. 공공임대 909가구, 공공분양 195가구 등 총 1104가구가 공공주택이기 때문에 일반분양 물량은 400여가구 수준에 그친다.

그 때문에 은마 재건축은 또 다시 갈등에 휘말릴 위기에 놓였다. 은마는 오세훈 서울시장이 지난 9월 말 발표한 신통기획 시즌2를 적용하는 첫번째 재건축 단지로 주목을 받았다. 신통기획 시즌2는 정비구역 지정 이후 인허가 절차를 단축하는 것을 목표로 한다. 이에 따라 2030년 착공해 2034년 신축 아파트 준공을 목표로 하는 등 사업이 가시화되는 성과가 있었다.

여기에 공공기여 시설로 건립 예정인 400대 규모의 공영주차장 시설에 대해서도 조합원들이 반발하고 있다. 인근 대치동 학원가 주차난을 해소하기 위한 시설인데, 조합원들은 일명 ‘학원 라이딩’을 위한 외부 차량이 단지 내로 유입돼 생활권 침해, 자산 가치 하락을 우려하고 있다.

수억원대의 분담금과 잠재적인 갈등 요소에도 불구하고 은마의 시세는 여전히 고공행진을 이어가고 있다. 조선일보 AI부동산(☞바로가기)에 따르면, 지난 9월 76㎡가 35억9000만원, 84㎡가 41억7000만원에 거래됐다. 올해 1월 76㎡는 27억6000만원, 84㎡는 30억4000만원에 거래됐는데, 면적에 따라 8억~11억원 가량 폭등한 금액이다.

현재는 부동산 시장이 정부의 10·15 대책 발표 이후 숨고르기에 돌입해 매물이 잠겨있는 상황이다. 다만 향후 가격은 더욱 상승할 전망이다. 은마는 투기과열지구, 조정대상지역 내 있는 단지이기 때문에 조합설립 인가 이후에는 원칙적으로 조합원 지위 양도가 불가능하다. 매도자가 10년 이상 보유하고 5년 이상 거주한 1가구 1주택자인 경우에만 예외적으로 거래가 가능한데, 거래가 이뤄진다면 지금보다 가격이 상승할 가능성이 높다.

김학렬 스마트튜브 부동산조사연구소장은 “부동산 시장을 보면 새 아파트를 분양받을 수 있는 재건축 단지들이 가격이 가장 많이 올랐다”며 “구축 30억~40억원도 높은 가격이긴 하지만, 신축 아파트가 70억원에 거래될 것을 고려하면 낮은 금액”이라며 재건축 단지 인기 이유를 분석했다. /raul1649@chosun.com