[칼럼]3층 건물 490억..뉴욕 핫스팟은 맨해튼 아닌 이곳

[신희민의 뉴욕 부동산 읽기] 뉴욕에서 가장 ‘힙한’ 동네, 윌리엄스버그…3층짜리 건물이 490억원에 거래

[땅집고] 2019년 미국의 유명 커피 브랜드 ‘블루보틀’이 서울 성동구 성수동에 국내 1호점을 열며 큰 화제를 모았습니다. 블루보틀은 미국 서부에서 시작한 브랜드인데, 2010년 뉴욕에서 처음 매장을 연 곳은 어디였을까요? 15년이 지난 현재 에르메스가 뉴욕의 네 번째 플래그십 매장을 오픈하고, ‘Time Out’ 매거진이 2022년 ‘세계에서 가장 쿨한 지역’으로 선정한 곳은 어디일까요? 이 곳은 맨해튼이 아닌 브루클린의 ‘윌리엄스버그’(Williamsburg)입니다.

서울 서초구와 강남구를 합친 크기의 맨해튼과 그 맞은편 강북처럼 위치한 브루클린은 ‘이스트리버’(East River)를 사이에 두고 지하철로 촘촘히 연결돼있습니다. 그 중 윌리엄스버그는 2000년대 이후 MZ세대가 가장 선호하는 ‘힙한’ 지역의 대명사로 자리잡으며 브루클린 르네상스를 이끄는 중심지가 됐습니다.

윌리엄스버그는 맨해튼의 소호에 견줄 만한 리테일 상권으로 성장했습니다. 애플, 룰루레몬, 알로 같은 내셔널 브랜드뿐 아니라 샤넬과 에르메스 같은 럭셔리 브랜드들까지 잇따라 입점하고 있습니다. 얼핏 보면 단기간에 떠오른 ‘뜨는 동네’처럼 보이지만, 그 이면에는 10년 이상 축적된 진화의 과정이 있습니다.

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2012년 첫 내셔널 브랜드인 ‘어반 아웃피터스’(Urban Outfitters)가 문을 연 뒤 의류·뷰티·스포츠 브랜드들이 속속 들어섰습니다. 2020년대 들어서는 럭셔리 브랜드들이 본격적으로 자리를 잡기 시작했습니다.

서울에서는 상권이 한순간에 주목받고 빠르게 사라지는 일이 흔하지만, 뉴욕에서 리테일 상권이 형성되는 과정은 조금 다릅니다. 그 핵심에는 두 가지가 있습니다. 우선 최소 10년 이상을 기준으로 하는 장기 임대 구조이고, 둘째는 외부 유입 인구보다 지역 내 거주 인구의 구매력을 중시하는 리테일 브랜드의 입지 전략입니다.

윌리엄스버그는 이스트리버 강변을 따라 산업 공장과 창고가 있던 지역이었지만, 2000년대 초 젊은 예술가들이 이곳에 모이며 분위기가 바뀌기 시작했습니다. 하지만 상권이 본격적으로 성장한 것은 2010년 이후입니다. 이 지역에 부유한 젊은 세대가 대거 유입돼 거주하기 시작하면서부터죠.

변화의 출발점은 2005년 뉴욕시의 윌리엄스버그 워터프론트 용도지역 변경(Rezoning)이었습니다. 이 정책으로 ‘The Edge’를 시작으로 고층 럭셔리 주거 타워가 들어섰고, 젊고 경제력 있는 세대가 빠르게 모여들었습니다. 이후 ‘Domino Sugar’ 공장 부지는 2800세대 규모의 럭셔리 주상복합 단지 ‘Domino Square’로 재탄생했으며, 추가로 1000세대 규모의 ‘River Ring’ 개발 예정입니다.

2023년 기준, 이 지역의 연 평균 가구소득은 약 1억9000만원이 넘습니다. ‘Domino Square’의 침실 2개 타입 아파트는 35억원 이상에 매매되고, 월세 또한 1000만원을 상회한 가격에 거래됩니다. 윌리엄스버그의 임대주거 평균 임대료는 이미 맨해튼 미드타운을 추월했습니다.

여기에 ‘The William Vale’, ‘Arlo’, ‘Wythe’ 등 4~5성급 부티크 호텔들이 들어서며 윌리엄스버그는 부유한 젊은 세대의 라이프스타일과 전 세계 관광객이 교차하는 지역으로 변모했습니다.

지역 내 거주 인구와 외부 방문객이 확보되자 리테일 브랜드들은 젊고 부유한 소비층을 선점하기 위해 경쟁적으로 입점하기 시작했습니다. 윌리엄스버그의 리테일 빌딩은 이제 개인 투자자를 넘어 기관투자자들까지 주목하는 자산이 됐습니다.

최근에는 기관투자자 ‘Empire State Realty Trust’와 ‘Acadia Realty Trust’가 지역의 핵심 상권인 ‘North 6th Street’에서 리테일 빌딩을 잇달아 매입하며 포트폴리오를 확장하고 있습니다. Empire State Realty Trust는 2024년 이후 6개 이상의 리테일 빌딩을 약 2700억원에 전액 현금 매입했고, Acadia Realty Trust는 9개 빌딩을 약 2300억원에 인수했습니다.

작년 10월 Acadia Realty Trust가 490억원에 매입한 리테일 빌딩 실거래 사례를 통해 이 지역 자산의 구조를 확인할 수 있습니다. 대부분 지상 2~3층 규모로, 1층은 리테일, 상층부는 임대주택으로 구성되거나 단층 리테일로만 구성된 형태가 많습니다.

10년 장기 임대 만료 시점에 맞춰 임대료 인상 잠재력이 있거나, 남은 용적률을 활용해 증축 개발이 가능한 ‘밸류애드(Value-add)’ 매물이 각광받고 있습니다. 기관투자자 경우에는 당장의 밸류애드 여지가 없더라도, 윌리엄스버그 상권의 장기 성장성을 보고 전략적으로 진입하고 있습니다.

다음 화에서는, 윌리엄스버그의 상업화와 고급화가 확산되며MZ세대가 새로운 거점으로 이동한 부쉬윅, 베드-스타이 지역과 그곳의 노후 타운하우스들을 코리빙 임대주택으로 리모델링하는 밸류애드 전략을 살펴보겠습니다. /글=신희민 플래토즈 CGO david@plateauxnewyork.com

(※플래토즈는 미국 뉴욕을 기반으로 낡은 타운하우스를 리모델링해 코리빙·멀티패밀리 주택으로 재탄생시키는 도시재생 전문 부동산 디벨로퍼입니다. 필자는 보험사·사모펀드 등을 거쳐 미국 부동산 현장에서 직접 프로젝트를 기획·운영하고 있으며, 도시와 자산이 바뀌는 실제 사례를 소개할 예정입니다.)