경매서 외면, 50억까지 급락한 99억 빌딩의 대반전…"10억 번다"

[땅집고] 서울 은평구 중심가에서 감정가 절반 수준으로 입찰 가능한 5층 상가건물이 경매 시장에 나와 눈길을 끈다. 최초 감정가는 99억300만인데 유찰을 거듭해 최저 입찰가는 50억7000만원까지 떨어졌다.

일반 경매 투자자에겐 권리관계가 복잡해 투자하기 힘든 물건으로 보인다. 하지만 부실채권(NPL)이라는 점을 감안하고 분석하면 낙찰 후 10억원 정도 시세 차익을 기대할 수 있다는 평가가 나온다.

국내 최초 NPL 거래 플랫폼 ‘엔플랫폼’(▶바로가기)에 따르면, 해당 물건은 은평구 불광동 105-82일대 연서로 대로변에 위치한 지하 2층~지상 5층 건물이다. 토지 251.7평(832㎡), 연면적 784평(2592㎡) 규모로 상가와 주택이 혼합된 근린생활시설로 이용 중이다.

그동안 세 차례 유찰해 오는 11월 4일 4차 입찰 최저가는 감정가의 51.2%까지 떨어졌다. 서울서부지법에서 입찰하며 사건번호는 2024타경54460이다.

이 물건은 단순 경매 투자로 보면 저렴한 가격 외에는 투자 매력 포인트가 불명확하다. 반면 엔플랫폼 NPL 권리분석 툴을 적용하면 숨은 매력이 드러난다. 외관상으로 각종 임차인, 확정일자, 미확정 보증금 등이 얽혀 있어 일반 경매 투자자에게는 복잡하고 위험한 물건으로 보일 수 있다.

하지만 의외로 배당 구조가 명확하다. 총 채권액은 70억 원대인대 주요 채권은 배당금으로 대부분 소멸한다. 낙찰자가 인수할 보증금도 리스크 관리가 가능한 수준이다.

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입지도 나쁘지 않다. 좋은 상권을 끼고 있다. 연서로와 맞닿아 있고 반경 500m 이내에 대형 연립주택과 오피스텔, 상가가 밀집해 있다. 실거래 자료에 따르면 2020년 인근 비슷한 면적 상가가 48억원에 팔렸다. 현재 주변 매매가 평균은 약 60억원이다.

엔플랫폼에 따르면 입찰가를 50억7000만원으로 잡더라도 배당으로 소멸되는 채권을 고려하면 실질 인수금은 약 51억원 선으로 예상된다. 주변 매매가를 감안하면 10억원 안팎 시세차익을 기대할 수 있다. 일정 기간 보유하면서 임대수익 모델로 전환할 여지도 충분하다.

김기현 트랜스파머 대표는 “이 매물은 NPL 기반 분석 역량이 없는 투자자에겐 지나치기 쉬운 딜이지만, 권리분석이 가능한 투자자에겐 수익률 높은 전략 물건이 될 수 있다”고 평가했다.

엔플랫폼은 기존 NPL 시장의 구조적 한계였던 정보 비대칭, 복잡한 오프라인 절차, 투자자 접근성 제약 문제를 해결하기 위해 땅집고·트랜스파머·바른엔피엘대부가 지난 9월 공동으로 출범한 인공지능(AI) 기반 NPL 전문 플랫폼이다. 엔플랫폼은 10월 30일 ‘부실채권 거래 혁신: 더 투명하게, 빠르게, 스마트하게’를 주제로 무료 사업설명회를 연다. 참가 신청은 홈페이지(▶바로가기)에서 하면 된다.

서울 중구 서울스퀘어 4층 상연재에서 열리는 이 행사는 ▲엔플랫폼 서비스 소개와 사용법 시연 ▲NPL 경공매 통계 인사이트와 턴어라운드 사례 ▲최근 NPL 시장 동향과 전망 ▲질의응답과 네트워킹 세션 등으로 진행한다. 이번 설명회에서는 AI가 실제로 NPL 매물을 분석하고 추천하는 과정을 직접 시연한다. 최근 부실채권 시장 통계, 금융기관별 매각 비중, 낙찰률 추이 등도 공개한다.

엔플랫폼은 향후 금융기관이나 공공기관 등과 전략적 파트너십을 강화할 계획이다. 동영상, 온·오프라인 기사, 데이터 리포트 등 다양한 채널을 활용해 투자자와 매각자 모두 쉽게 거래에 참여할 수 있는 환경도 구축할 예정이다. / pkram@chosun.com