입력 : 2025.10.28 16:42
[땅집고] 올해 서울과 분당의 오피스 누적 거래규모가 17조원을 돌파했다. 연말까지 20조원을 넘어설 것이란 분석이 나왔다.
28일 국내 최대 상업용 부동산 종합 서비스 기업 젠스타메이트 리서치센터가 발표한 2025년 3분기 오피스 마켓 리포트에 따르면, 2025년 서울 및 분당권역 오피스 누적 거래규모는 총 17조2000억원으로 집계됐다.
이 중 서울은 15조원, 분당은 2조2000억원을 기록했다. 3분기까지 누적된 서울 거래 규모만으로 역대 최대 거래를 기록했던 2021년 서울·분당 연간 규모 15조원을 뛰어넘는 수준이다.
젠스타메이트는 전략적 투자자(SI)의 활발한 시장 참여가 거래 확대의 주된 배경이라고 설명했다. 올 들어 사옥 매입 등 실수요 목적의 거래가 증가하며, SI의 매입 비중은 2025년 누적 기준 37.4%를 기록했다. 이는 2023년(29.1%), 2024년(19.2%)과 비교해 최대 18%포인트 이상 증가한 수치다. 이 같은 흐름은 SI 수요가 도심권역(18.3%)와 강남권역(12.7%) 등 핵심 권역에 집중된 결과라고 분석했다.
이에 더해, 4분기에는 흥국생명 신문로사옥, LG광화문빌딩, 광화문 G스퀘어 등 주요 자산의 거래가 마무리될 것으로 예상했다. 거래가 실제로 성사될 경우, 2025년 서울 및 분당권역의 연간 거래규모는 최소 20조 원을 상회할 것으로 전망했다.
2025년 3분기만 놓고 보면, 서울 오피스 거래규모는 4조 7,162억 원으로 전 분기 대비 13%(7,232억 원) 감소했으나, 전년 동기 대비 4%(1,829억원) 증가했다.
분당권역은 판교 테크원의 초대형 거래(1조 9820억원)로 인해 분기 기준 역대 최대 거래규모를 기록하며 전체 시장 흐름을 주도했다. 판교 테크원은 카카오뱅크와 한국투자리얼에셋운용 컨소시엄이 미래에셋자산운용으로부터 평당 3322만 원에 매입한 자산으로, 단일 오피스 기준 국내 역대 최대 거래라는 설명이다.
거래 규모 조정 국면에서도, 시장 가격은 견조한 상승세를 보였다. 3분기 서울 전체 오피스 평당 거래가는 전 분기 대비 6.1% 상승한 3148만원을 기록하며 통계 집계 이래 처음으로 3000만원대를 돌파했다. 권역별로는 도심권역 3362만원, 강남권역 3954만원, 여의도권역 2900만원, 기타권역 2375만원으로 나타났으며, 특히 도심권역와 기타권역은 전 분기 대비 각각 10%, 14% 상승하며 상승세를 이끌었다.
권역별 주요 거래로는 도심권역에서 동국제강이 페럼타워를 재매입한 사례, 삼양식품의 충무로 삼양N타워 인수한 사례, 볼트자산운용의 현대그룹 연지동사옥 매입 사례 등이 있었고, 강남권역에서는 과학기술인공제회가 참여한 NC타워1 매입, 헥토그룹이 입주할 삼원타워, 위워크빌딩 등이 확인됐다. 이밖에 기타권역은 타워730, 드림타워, 누디트 서울숲, 르웨스트시티 C동 등 다양한 자산에서 거래가 이루어지며 전 분기 대비 거래규모가 1조 6000억원 이상 증가했다.
임대시장에서는 전체 서울 오피스 신축포함 공실률이 7.0%로 전 분기 대비 0.1%포인트 상승하며 2021년 2분기 이후 첫 7%대를 기록했다. 권역별로는 도심권역이 5.5%, 여의도권역이 2.7%를 기록해 전분기 대비 상승한 반면, 강남권역은 3.8%로 소폭 하락했다. 특히 강남에서는 빗썸금융타워와 더피나클강남 내 대형 공실이 해소되며 전반적인 공실률 안정에 기여했다.
임대료는 전 권역에서 상승세를 보였다. 도심권역 임대료는 전 분기 대비 0.3% 상승해 3.3㎡ 당 11만3300 원, 강남권역은 0.6% 상승한 11만3400원, 여의도권역은 0.6% 상승한 9만9700 원, 기타권역은 3.3% 상승한 6만7600원을 기록했다. 김규진 젠스타메이트 리서치센터 센터장은 “시장 유동성은 여전히 제한적이지만, 전략적 실수요자 중심의 수요가 예상보다 빠르게 거래를 이끌고 있다”며 “4분기에도 주요 자산의 거래 마무리가 이어질 경우, 2025년은 사상 최초로 연간 20조 원 이상의 거래규모를 기록할 가능성이 높다”고 했다. /rykimhp206@chosun.com