입력 : 2025.10.29 06:00
[땅집고] “대책 직후에는 갭(gap) 투자 문의 전화가 몇 배 늘고, 집주인이 호가를 5000만원씩 올렸죠. 그런데 지금은 가격이 너무 치솟아서 투자자도 관망해요. 풍선효과가 신축 아파트에만 반짝 있었죠.”(경기 구리 인창동 에이스부동산중개사사무소 대표)
10·15 대책 풍선효과 대표 지역으로 꼽히는 경기도 구리시. 일시적으로 갭투자가 문전성시를 이루면서 매매 호가가 하루 새 1억원 넘게 오르는 상황이 벌어졌다. 최근에는 규제 지역으로 추가 지정될 가능성까지 제기된다.
그러나 현장에서는 풍선효과가 사실상 일주일 만에 그쳤다는 볼멘소리도 나왔다. 신축 아파트 집주인들이 매매 호가를 높이면서 거래가 끊겼다는 것. 일각에서는 실수요자만 피해보게 됐다는 의견도 나왔다.
10·15 대책 풍선효과 대표 지역으로 꼽히는 경기도 구리시. 일시적으로 갭투자가 문전성시를 이루면서 매매 호가가 하루 새 1억원 넘게 오르는 상황이 벌어졌다. 최근에는 규제 지역으로 추가 지정될 가능성까지 제기된다.
그러나 현장에서는 풍선효과가 사실상 일주일 만에 그쳤다는 볼멘소리도 나왔다. 신축 아파트 집주인들이 매매 호가를 높이면서 거래가 끊겼다는 것. 일각에서는 실수요자만 피해보게 됐다는 의견도 나왔다.
◇“집주인만 신난 풍선효과…거래 절벽 오나”
27일 구리 인창동 ‘e편한세상어반포레’를 찾았다. 지상 최고 25층, 전용 39~84㎡로 이뤄진 총 632가구 단지로 2021년 준공했다. 지하철 8호선·경의중앙선 환승역인 구리역에서100m가량 떨어진 초역세권이다. 구리에서 보기 드문 신축이라서 매수 문의가 꾸준하다.
실제로 이 단지는 10·15 대책 이후 갭투자자(전세를 끼고 집을 사는 사람들) 관심을 한몸에 받았다. 대책 발표 직후 전용 84㎡가 한 달 전 실거래가인 10억7000만원(8층)보다 1억원 비싼 11억7800만원(15층)에 팔리면서 신고가 기록을 세우면서 풍선효과 대표 사례로 언급되기도 했다.
단지 내 한 공인중개사 사무소 관계자는 “대책 나오고 일주일간 매수 문의 전화가 평소보다 몇 배 늘었다”며 “대책 전에는 실거주자 문의가 90%였는데, 최근에는 투자자 문의가 그 정도였다”고 했다.
이 같은 분위기는 오래 가지는 못했다는 게 공통적인 평가다. 집주인들이 매매 호가를 계속 높이면서 거래와 매수 문의가 모두 감소하는 상황이 다시 벌어졌다. 전용 59㎡를 소유한 집주인은 규제 직후 매매 호가를 9억5000만원에서 10억원으로 조정한 뒤, 이날 11억원으로 다시 올렸다.
같은 단지 내 B공인중개사사사무소 대표는 “급한 사람이 사고 판 것은 신고가보다 낮게 거래됐는데, 계약서 작성 직전에 5000만원씩 올리는 집 주인도 있다”며 “가격이 오르고 거래량이 줄어서 중개사와 실수요자 피해만 커지게 생겼다”고 토로했다. 그는 이어 “신고가 거래의 경우 RR(로얄동·로얄층), 입주 가능 조건을 충족한 유일한 매물이었을 뿐, 풍선효과로 보기는 어렵다고 본다”고 했다.
◇남양주 다산·별내신도시 “풍선효과 끝물 분위기”
구리와 맞붙은 남양주 다산·별내 신도시에서도 ‘풍선효과가 끝물’이라는 평가가 나왔다. 남양주의 경우 구리보다 부동산 가격이 저렴해 더욱 적은 가격으로 갭투자가 가능하다.
다산역 인근 한 공인중개사무소 관계자는 “대책 이후 일주일은 갭투자 문의가 제법 있었다”면서도 “다산은 호재 없이 신축·역세권으로 실수요가 많은 곳이라서 상승 차익을 기대하는 갭투자가 들어올까 싶다”고 했다.
별내신도시의 경우 수도권광역급행철도(GTX)-B가 들어서지만, 비역세권 입지에 시장 선호도가 낮은 대형 위주라서 풍선효과가 제한적일 것이라는 의견이 나왔다. 별내동 한 공인중개사무소 관계자는 “8호선 개통이라는 초대형 호재에도 역에서 가까운 단지만 가격이 올랐다”며 “갭투자가 가능하다고 해서 40평대 비역세권 구축 아파트까지 반등하지는 않을 것 같다”고 했다.
◇구리시, 규제 지역 추가 가능성 높아
업계에서는 구리가 추가 규제 지역으로 묶일 것이라는 시각이 많다. 서울 접근성이 좋고 신축 아파트 중심으로 매매 호가가 오르고 있어서다.
정부 역시 추가 규제 적용 가능성을 시사했다. 김규철 국토교통부 주택토지실장은 지난 15일 “확산 양상이 보이면 추가 지정도 열어놓고 검토할 계획”이라고 했다. 국토부는 지난 26일 서울 전역과 경기 12개 지역 중심으로 부동산 불법행위 집중 조사에 나서면서 구리와 화성 동탄 등을 점검 대상에 포함하겠다고 밝혔다. 동탄신도시의 경우 분구(分區) 이후 규제 가능성이 점쳐지지만, 구리는 해당 사항이 없다.
업계 관계자는 “비규제지역은 LTV(담보대출비율) 70%가 가능해 규제지역보다 상승 여력이 여전히 높아 정부가 주시할 수밖에 없다”며 “구리, 화성, 고양 덕양구 등 풍선효과 지역이 규제 지역이 될 가능성이 높다”고 했다.
그는 이어 “규제 지역을 넓힐수록 더 많은 실수요자가 피해 보는 상황이 벌어진다”며 “빈대 잡다가 초가삼간을 어디까지 태울지 모르겠다”고 했다.
한국부동산원에 따르면 약보합을 이어오던 구리시 매매가격지수는 10·15 대책 발표 직후 전주 대비 증감률이 0.05에서 0.10으로 뛰어오르면서 100.32를 기록했다. 서울(0.50)과 경기(0.16)보다 상승폭이 적었다. /westseoul@chosun.com