파노라마 한강뷰 가격은 얼마?... '4층 35억, 7층 43억'

[땅집고] 최근 찾은 서울 광진구 광장동 ‘포제스 한강’. 비(非) 강남권에 지었지만 청약 당시 분양가를 3.3㎡(1평)당 1억1500만원으로 책정해 화제였다. 당시 역대 최고 분양가를 찍었다. 뿐만 아니라 서초구 반포동 ‘래미안 트리니원’(평당 8000만원), 강남구 청담동 ‘청담르엘’(평당 7209만원)을 훌쩍 넘겼다.

광진구가 규제지역에서 풀려 분양가상한제 적용을 피했기 때문에 고 분양가 책정이 가능했다. 여기에 시행사 엠디엠은 ‘한강 프리미엄’을 앞세웠다. 한강과 맞붙은 옛 한강호텔 부지에 아파트를 지어 사실상 ‘호텔급 한강 조망’을 확보했기에 비싸게 분양한다는 것이다.

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◇영구 파노라마 한강 조망…리조트급 커뮤니티 시설 구현

실제 전 주택형 중 세 번째로 큰 전용면적 213㎡(86평) 내부로 들어서자, 한강과 곡선으로 뻗은 강변북로가 동시에 시야에 들어왔다. 거실 전면 통창과 2.72m에 이르는 천장고 덕분에 가로, 세로 모두 개방감이 상당했다. 일부 가구에서는 도로 간섭 없이 수평으로 넓게 트인 한강 조망도 가능하다.

‘전 가구 한강뷰’를 내세웠지만, 일부는 간접 조망에 그치는 것은 단점이다. 대로변 소음과 분진을 차단하기 위해 약 15m 높이 투명 방음벽을 설치한 탓에 5층 이하 가구는 시야 일부가 가린다. 실질적인 한강 조망은 5층 이상에서만 온전히 가능하다.

조망권에 따라 가격도 뚜렷하게 갈린다. 전용 84㎡ 기준 최고 분양가는 44억원이었는데, 현재 분양권 시세는 4층 35억원, 7층 43억원 수준이다. 조망이 확보된 층일수록 프리미엄이 붙어 층간 가격 차이는 평균 5억~8억원까지 벌어진다

단지 내부와 커뮤니티 시설에는 최고급 외국산 자재를 적용했다. 전 주택형에 독일 지메틱(Giemetic), 이탈리아 믹샬(Michal), 영국 제시 버트프랭크(Jessie Burt Frank) 등의 자재를 사용했다. 욕실 조명 한 세트만 500만원대에 달하고, 전용 84㎡ 기준 조명 스위치 자재비만 1000만원 수준이다.

커뮤니티 시설은 자재뿐 아니라 규모도 돋보인다. 전체 3개 동, 총 128가구의 소규모 단지임에도 커뮤니티 면적만 약 1000평에 이른다. 가구당 약 7~8평을 단독으로 사용하는 셈이다.

한강 조망이 가능한 실내 수영장, 피트니스 센터, 프라이빗 시네마, 사우나, 게스트하우스 등이 있다. 여기에 ‘한남더힐’ 등 하이엔드 단지에서 볼 수 있던 슈퍼카 전용 차고와 24시간 컨시어지 서비스도 도입했다.

포제스 한강 분양 관계자는 “지난해 공급한 단지 중 공사비를 가장 많이 투입한 곳으로, 실제로 고급 자재를 아낌없이 적용했다”며 “시행사가 직접 부지를 매입해 사업을 진행하면서 의사결정이 빨랐고, 비교적 낮게 확보한 토지비를 고급 자재와 커뮤니티 시설에 재투입할 수 있었다”고 밝혔다.

◇광진구 입지는 한계…“한강벨트 희소성은 높게 평가”

분양 당시 화제를 모았던 것과 달리, 지난 9월 입주 시작 이후 시장 반응은 예상보다 차갑다. 일부 분양권이 매물로 나왔지만 거래는 활발하지 않고, 시세 상승 폭도 제한적이다. 전용 84㎡는 분양 직후 완판됐으나, 대형 일부는 여전히 미분양 상태다.

전문가들은 강북권 최고가 타이틀에도 불구하고 비(非) 강남권이라는 입지적 한계가 수요를 제한하고 있다고 분석한다. 포제스 한강 전용 213㎡ 분양가는 108억원, 펜트하우스형(244㎡)은 160억원에 달한다. 강남권 하이엔드 단지인 성수동1가 ‘아크로서울포레스트’ 전용 198㎡가 187억원, 한남동 ‘한남더힐’ 전용 233㎡가 109억원 수준에 거래되는 점을 고려하면, 포제스 한강의 대형은 가격 경쟁력이 뚜렷하지 않다.

중형 역시 사정은 비슷하다. 한강벨트 내 강남권 신축 단지인 잠원동 ‘메이플자이’ 입주권은 40억원대 후반~50억원대 초반, 성수동 ‘서울숲아이파크리버포레1차’ 전용 84㎡는 30억원대 후반~40억원대에서 거래된다. 반면 포제스 한강 전용 84㎡는 40억원대 초중반에 거래되며, 15층 매물 호가는 51억5000만원까지 올랐다. 실수요자 입장에선 입지 대비 가격 부담이 적지 않다는 평가다.

다만 한강벨트 내 신규 공급이 줄어드는 상황에서 한강변 신축 단지의 희소성은 유효하다는 전망도 있다. 실제 인근 광장동 ‘워커힐 아파트’는 포제스 한강 입주와 재건축 기대감이 맞물리며 최근 신고가를 경신했다. 불과 5개월 사이 실거래가가 5억원 이상 오르며, 전용 162㎡ 매물이 2층 기준 30억원에 거래됐다. 같은 주택형이 올 2월 25억원(5층)에 거래된 점을 감안하면 단기간 급등세다.

김지산 체월든에셋 대표는 “포제스 한강 입주 이후 인근 기축 단지에서 신고가가 잇따르며 입주 효과가 확산하고 있다”며 “광진구는 강남·성수에 이어 한강 주거벨트 마지막 퍼즐을 완성할 수 있는 지역이어서 단기적으로 조정이 있더라도 장기 상승 여력은 충분하다”고 말했다. /mjbae@chosun.com