아파트 대신 상가 증여해야 유리?…절세하려면 꼭 알아야 할 팁

[건축주대학 멘토에게 듣다] 아파트 대신 상가 증여해야 유리?…절세 시 꼭 알아야 할 5가지

[땅집고] 최근 자산가들 사이에서 자녀에게 주택 대신 상가를 증여해주는 것이 확실하고 유리한 전략으로 통하는 분위기다. 상가는 자녀에게 든든한 자산이 될 월세 파이프 라인을 안겨줄 뿐 아니라 절세 역할까지 해낼 수 있기 때문이다. 증여시 다른 자산보다 상가가 유리한 이유와, 이 과정에서 어떻게 세금을 최소화할 수 있는지 알아보자.

1. 상가 증여, 주택보다 압도적으로 유리

상가 증여가 주택 증여보다 유리한 가장 큰 이유를 꼽자면 취득세 부담 측면에서 훨씬 유리하기 때문이다.

현행 세법상 주택(아파트)을 증여할 경우, 부모가 다주택자라면, 조정대상지역 내 시가표준액 3억원 이상 기준으로 일반 취득세율의 네 배에 달하는 중과세율(약 13.3% 이상)을 적용받는다. 취득세율이 워낙 높아 현실적으로 증여 과정에서 자산 손실이 발생한다.

반면 상가는 주택과 달리 취득세 중과 규정이 적용되지 않는다. 즉 주택 대비 취득세 부담이 훨씬 낮고, 증여하기 매우 유리한 부동산 삼품인 셈이다. 더불어 단순한 절세 차원을 넘어, 자녀에게 지속적인 임대료 수입을 보장해 경제적 자립 기반을 확실하게 마련해 줄 수 있다는 것이 상가 증여의 또 다른 장점이다.

2. 상가 증여도 ‘타이밍’이 중요…가치 오르기 전 넘겨야

부동산은 시간이 지날수록 가치가 상승하는 경향이 있다. 상가 역시 마찬가지다. 따라서 상가를 증여할 때도 ‘타이밍’이 굉장히 중요하다. 만약 자산 가치가 최고점에 이르렀을 때 상속하는 경우 ‘상속세 폭탄’을 맞을 수 밖에 없기 때문이다.

따라서 상가의 가치가 낮을 때 미리 증여하는 것이 유리한 편이다. 향후 부모가 재산을 상속하더라도 먼저 증여한 당시의 낮은 가액으로 상속 재산에 합산되므로 전체적인 상속세 부담을 줄일 수 있다. 특히 자녀에게 증여하면 10년 내 증여재산이 상속시에 합산되는 반면, 손주나 며느리, 사위 등 상속인 외 인물에게 증여한다면 증여 후 5년만 지나면 상속 재산에 합산되지 않는 규정을 활용할 수 있기 때문에 절세 효과를 더욱 극대화할 수 있다.

3. 가치 평가의 유연성…시가 낮추는 '마법의 계산법' 가능

상가 증여의 또 다른 장점은 자산 가치 평가의 유연성이다. 최근 대형 빌딩이나 고가 아파트에 대해서는 감정평가를 받는 것이 의무적이라, 높은 시가에 대한 세금을 그대로 납부해야 한다. 하지만 소규모 상가는 감정평가 없이 공시가격이나 상속세의 임대료 환산가액으로 신고할 여지가 있어 유리하다.

특히 임대료 환산가액은 소규모 상가의 가치를 계산하는 일종의 '마법의 계산법'이다. 1년간 임대료에 국세청이 정한 세율(현행 12%)을 적용하고 임대 보증금을 더해 상가 가치를 산정하는 방식이다. 예를 들어 월세 150만원, 보증금 5000만원인 상가는 임대료 환산가액으로 약 2억원에 불과한 셈이다. 실제 시장 가치는 이보다 훨씬 높더라도 이 계산법 덕분에 실제 시가보다 낮은 금액으로 증여가 가능한 구조다.

4. 지분 나눠 증여하거나 임대료 수입으로 연부연납도

현재 상속 및 증여세율은 30억원 초과 시 최고 50%까지 적용해 매우 높은 수준이다. 따라서 증여세를 최소화하기 위한 구체적인 전략이 필요하다. 대부분 자산가가 세금 부담을 20% 내외로 관리하려고 노력한다. 이를 위해 증여 재산 가액을 5억원 이하로 끊어 10년 동안 나눠서 증여하는 것이 낮은 세율을 적용 받는 핵심 방법으로 통한다.

만약 증여세가 만만치 않다면 자녀나 배우자에게도 지분을 나눠서 증여하는 것이 세금을 줄이는 방법이 될 수 있다. 더불어 증여세가 너무 커 당장 납부하기 어렵다면 상가에서 발생하는 임대료 수입으로 증여세를 나누어 내는 '연부연납' 제도도 활용 가능하다. 연부연납 이자율은 최근 3.1%로 낮아진 데다 향후 금리 인하시에 연동되므로, 자금 유동성 부담을 줄이면서 절세 효과를 극대화할 수 있다.

5. 후속 조치도 필수…세무 전문가 꼭 찾아야

상가를 증여한 뒤에는 몇 가지 필수적인 후속 조치가 필요하다.

먼저 상가를 받은 자녀는 임대료 수입에 대해 임대 사업자 신고를 해야 한다. 더불어 빚(채무)까지 같이 넘기는 부담부 증여하는 경우 양도세 측면에서는 유리하지만, 공실이 발생하거나 금리가 오르면 자녀가 이자 부담을 감당하지 못하면서 재정적 리스크가 발생할 수 있다는 점을 명심해야 한다.

따라서 비교적 소액 상가라면 채무 없이 전체를 증여하는 것이 장기적으로 더 안전할 수 있다. 중요한 것은 세무 전문가와 충분히 상담해 증여 시기, 임대료 인상 계획 등을 종합적으로 계산해보고 신중하게 결정하는 것이다. 똑똑한 상가 증여는 자녀의 미래를 안정적으로 설계하는 부모의 현명한 투자라는 점을 명심해야 할 것이다. /글=최인용 가현세무법인 대표세무사, 편집=이지은 기자 leejin0506@chosun.com

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황윤민 무월F&B 대표는 작은 브랜드를 활용한 공실 건물을 살리는 비법, 최은영 테라로사 점포개발 부장은 상업용 건물의 핵심 임차 기획 성공 사례를 강의한다. 최인용 세무사가 건축비를 줄일 수 있는 절세 전략도 알려준다.

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