"와, 레드카펫 밟는 듯" 논현동 한복판서 눈에 확, 짓자마자 통임대

[건축주대학 멘토를 만나다] 세무사+건축사가 합작한 논현동 꼬마빌딩…통임대 계약에 랜드마크 등극

[땅집고] 굵직한 꼬마빌딩이 몰려있는 서울 강남구 논현동 일대. 지하철 7호선 학동역 10번 출구로 나와 골목길을 따라 5분 정도 건다보면 베이지색 벽돌과 유리로 마감한 지상 4층짜리 ‘스케이프 7723′ 건물이 눈에 띈다. 외관은 밝고 화사한 느낌을 주는데, 출입구에 붉은 대리석으로 포인트를 준 덕분에 마치 ‘레드카펫’을 밟는 느낌이 든다.

‘스케이프 7723’은 2022년 6월 완공 당시 세련된 디자인과 외관 덕분에 논현동 일대 랜드마크 빌딩 자리에 올랐다. 한 미술 갤러리가 준공과 동시에 건물 전체를 통임차하는 결정을 내렸을 정도다.

이 건물 건축주는 국내 최고 실전형 건축 강의로 꼽히는 ‘땅집고 건축주대학’ 강사 출신인 세무사다. 설계 역시 건축주대학 대표 강사인 홍만식 리슈건축 소장이 맡았다. 건축주대학의 스타 강사 두 명이 만나 탄생한 건물인 셈이다.

오는 11월 6일 개강하는 ‘건축주대학 32기 과정’에서 ‘공실률을 줄여 주는 신축 설계 전략과 사례 분석’을 주제로 강의하는 홍 소장은 “건축주가 건축에 대한 기본적 이해가 높고 대지 특성까지 잘 파악하고 있는 만큼 건축 목표와 방향성이 명확했다”면서 “이처럼 건축주의 요구 사항과 건축가의 설계 디테일이 잘 맞아떨어지는 경우 건물 상품성과 경쟁력을 극대화할 수 있다”고 했다.

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◇“누구나 사옥으로 탐낼 만한 건물 만들자”

건축주는 단순 임대용이 아니라, 기업이 사옥용으로 쓰고 싶어할 만큼 수준 높은 건물을 원했다. 최근 몇 년간 논현동 일대에서 연면적 300평대 사옥용 꼬마빌딩을 찾는 IT(정보기술) 기업이나 갤러리 등이 적지 않은 점을 겨냥한 목표다. 마침 대지 2개 면이 도로와 접해있어 가시성이 좋고 학동역도 가까워 기업이 관심을 가질만한 입지기도 했다.

다만 토지가 1종 일반주거지역으로 용적률이 150%에 불과해 층수를 높이기 힘들다는 한계가 있었다. 이런 단점을 보완하기 위해 홍 소장은 건물이 높지 않아도 경쟁력을 높일 수 있는 요소를 고안해냈다.

먼저 1층 높이를 대지에서 1.5m 정도 띄워 지하 1층 공간을 지상으로 노출했다. 보통 수익형 건물에서 지하층은 임차인을 구하기 어렵고 임대료도 저렴하다. ‘스케이프 7723’의 경우 지하 1층 일부가 마치 지상층처럼 노출되면서 이런 단점을 상쇄하는 효과를 낼 수 있었다.

더불어 지하 1층 노출 공간은 유리로 마감해 외부에서 잘 보이도록 하고, 도로에서 지하를 연결하는 계단도 만들었다. 홍 소장은 “사실상 1층이 2개가 된 건물이라 수익성도 높고 임차인 입장에서도 이득”이라고 전했다.

주변 건물이 낮아 탁 트인 옥상은 입주자들이 파티를 열거나 휴식할 수 있는 공용공간으로 조성했다. 엘리베이터도 옥상까지 운행한다.

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◇모든 층에 테라스…보이드 기법도 적용

‘스케이프 7723’은 건축법상 제약을 수용하면서 경쟁력을 높인 설계 포인트가 많아 건축주와 건축가들이 교훈을 얻을 만한 건물이란 평가를 받는다.

모든 층에 테라스를 만든 점이 돋보인다. 이 건물은 일조사선제한을 받아 북쪽을 사선 계단식으로 지을 수 밖에 없었다. 홍 소장은 이렇게 각 층이 물러난 공간에 외부 테라스를 뒀다. 테라스를 설치하면 시각적으로 내부 공간이 더 넓어보이는 효과를 낼 수 있어서다. 예를 들어 지상 2층은 전용면적이 95.46㎡(28.8평)인데, 테라스가 40.85㎡(12.3평)이나 돼 입주자가 체감하는 실사용 공간이 훨씬 넓어지는 셈이다.

이어 지하 1·2층에는 ‘보이드 설계’를 적용해 복층으로 사용할 수 있도록 했다. 보이드란 건축물 내 빈 여백과 같은 공간을 뜻한다. 이 건물에선 층과 층 사이를 관통하는 수직 공간이 됐다. 임차인이 원할 경우 이 곳에 계단을 추가하면 또 다른 공간으로도 쓸 수도 있다.

베이지색 벽돌로 마감한 건물 2층과 4층 외벽 일부에는 벽돌담에 구멍을 내어 쌓는 ‘다공쌓기’ 기법을 썼다. 디자인적으로 세련된 느낌을 주는 데다 빛이 적당하게 들면서도 외부 시선을 차단해준다.

홍 소장은 “건축주가 ‘알아서 잘 설계해 달라’고 하지 주문하는 대신 명확한 목표와 강조점을 제시한 덕분에 건축가로서는 예상했던 것보다 더 수준 높은 결과물을 낼 수 있었다”고 했다. /leejin0506@chosun.com

국내 최고 실전형 건축 강의인 ‘땅집고 건축주대학’이 11월 6일 32기 과정 개강을 앞두고 수강생을 모집한다. (▶바로가기)

32기 건축주대학 과정은 건축 분야에 따라 총 2가지 형태로 나눠서 수강생을 모집한다. 전문가들의 사례 연구와 현장스터디를 통해 시공비를 절약하고, 건축 소송과 분쟁을 예방하는 전략을 강의하는 ▲‘설계·건축 마스터클래스’와 공실률을 낮추고 성공적인 임대차 전략을 알리는 ▲‘건축리뉴얼 마스터클래스’를 각각 운영한다. 설계·건축 마스터클래스 이후 건축리뉴얼 마스터클래스 과정을 순서대로 모두 수강하는 ▲통합반도 운영한다.

서울 강남과 성수동, 연희, 연남동 일대 건물 150여 채를 신축·리모델링한 베테랑 건축가 김종석 에이티쿠움파트너스 대표는 빌딩을 어디에 어떻게 개발해야 하는지에 대해 사례를 통해 소개한다. 홍만식 리슈건축 대표는 공실률을 줄여주는 신축 설계 전략을, 김영배 드로잉웍스 대표는 낡은 빌딩을 리모델링하는 방법을 강연한다.
배우 이영애의 자택을 설계한 현상일 구도건축 소장은 시공사 선정의 중요성과 견적서·계약서를 제대로 따져보는 법을 강의한다. 또 현장스터디를 통해 공사현장에서 시공 과정을 직접 배우도록 돕는다.
김효일 기로건설 대표는 건축시공 공정에서 놓쳐선 안 될 시공 포인트를 짚어주고, 정동근 법부법인 조율 변호사는 건축 소송과 부동산 분쟁 예방 포인트를 강의한다.

이충묵 더트웰브PMC 대표는 저비용으로 건물 가치를 높이는 리뉴얼과 관리 솔루션을, 노창희 메이트플러스 중개법인 대표는 자산가치를 높이는 임대차 구성과 운영 전략을 전달한다.

황윤민 무월F&B 대표는 작은 브랜드를 활용한 공실 건물을 살리는 비법, 최은영 테라로사 점포개발 부장은 상업용 건물의 핵심 임차 기획 성공 사례를 강의한다. 최인용 세무사가 건축비를 줄일 수 있는 절세 전략도 알려준다.

최한희 땅집고 아카데미 운영사무국장은 “건축사사무소 소장, 시공사 대표, 변호사, 세무사 등 건축 현장에서 활동하고 있는 국내 최고 전문가들이 강사로 나선다”면서 “수강 후 실제 건축할 때 건축가나 시공사 측과 실무적 대화를 통해 건축주의 의견을 설계·시공사에 명확하게 전달할 수 있도록 하는 것이 목표”라고 했다.

수강료는 ‘설계·건축마스터클래스’가 99만원, ‘리뉴얼마스터클래스’로 79만원이다. 2개반을 동시에 수강하는 ‘통합반’의 경우 10% 할인한 160만원에 들을 수 있다. 신청은 땅집고M 홈페이지(https://zipgobiz.com ▶바로가기)에서 하면 된다. (02)6949-6190.