"강남 집값 잡으려다 노도강부터 초토화" 토허제에 강북 재건축 올스톱

[땅집고] “서울 외곽 재건축 시장이 완전히 끝난 것 같아요. 우리 동네(상계동)은 재건축 예정 단지가 대부분인데, 이번 대책서 재건축에 불리한 내용이 많아서 주민 실망감이 상당합니다. 호가를 3000만원 내려도 찾는 이가 없어요.”(노원구 상계동 S부동산 공인중개사사무소 대표)

10·15대책 등장 이후 서울 재개발·재건축 시장이 찬물을 끼얹은 분위기가 됐다. 특히 억대 재건축 분담금이 예상되던 노도강(노원·도봉·강북), 금관구(금천·관악·구로) 등 외곽 재건축 단지에서는 사이에서는 ‘참담하다’는 평가마저 나온다. 이들 지역은 대책에 따라 20일부터 토지거래허가구역제도(토허제)·규제지역·조정대상지역으로 묶였다.

이 일대 부동산 거래를 옥죄는 대표 규제는 토허제다. 대개 재건축 예정 단지의 경우 전세를 끼고 주택을 사는 ‘갭 투자’가 활발하지만, 토허제로 묶이면서 실거주 의무가 생겼다. 투기과열지구로 지정돼 조합 설립 인가 이전 재건축 단지만 조합원 지위 양도가 가능한 것도 악재다. 1가구 1주택자로 10년 이상 보유·5년 이상 거주 요건을 충족하거나, 해외 이주 등 특정 요건을 충족해야 조합원 지위 양도가 가능하다.

◇ “도심은 불장이라던데” 상계주공5단지, 매물 쪼그라든 이유

22일 아실에 따르면 서울 노원 재건축 대표 주자인 상계동 ‘상계주공5단지’ 매매 매물은 규제 발표 직후인 16일 33건이었으나, 이날 기준 12건으로 급감했다. 며칠 새 절반 이상 줄었다. 올해 6월 60건, 9월 60건을 상회했던 것과 대조된다.

이 단지는 불과 3주 전만 하더라도 시공사를 재선정해 매매 호가가 오르는 등 기대감이 만연했다. 그러나 규제로 인해 매도 문의가 끊기는 등 분위기가 급변했다. 지난해 9월 사업시행계획인가를 받아 상계주공 1~16단지(15단지 제외) 중 재건축 속도가 가장 빠르다.

상계동 S공인중개사사무소 관계자는 “시공사 재선정이라는 호재가 있어도 토허제로 전세를 끼고 사는 게 어려워지자, 집 주인들이 ‘못 판다’고 생각해 매물을 거뒀다”며 “서울 중심부는 토허제 적용 직전 ‘5일장’이 열리는 동안 줄서서 집을 사 매물이 줄었다지만, 이 곳은 집을 거둬 매물 수가 쪼그라들었다”고 했다.

◇ 30년 구축 ‘몸테크’ 해도 수억원 내야 한다면 ‘안 사요’

정비업계에 따르면 서울 노원·도봉·강북구 재건축 추진 단지는 26개다. 상계주공5단지, 월계동 동신아파트를 제외한 20개 구역은 초기 단계인 안전진단에 머물러 있다. 사실상 대부분 재건축 단지가 조합 설립을 하지 않아 실거주를 전제할 경우 매매 거래가 가능하다.

그러나 찾는 이가 적다. 가구 당 대지지분이 적은 10평대 소형 아파트가 많아 용적률을 높이더라도, 20~30평대 아파트를 분양받으려면 수억원 분담금을 내야 할 가능성이 높아서다. 여기에 공원 조성, 임대 가구 확보 등 기부채납 등 사업 걸림돌도 산적해 있다.

이에 거래가 가능할 때 집을 팔려는 움직임이 꾸준했으나, 10·15대책 등장으로 이 마저도 어렵게 됐다. 이 일대 곳곳에서 불만이 터져나오는 이유다.

노원구 상계동 P부동산공인중개사사무소 관계자는 “20일 전에 매도하겠다는 사람이 많았어도 매수한다는 사람이 없었다”며 “대부분 주민들이 ‘팔리면 좋고, 안 팔리면 그냥 살겠다’면서 포기로 돌아서고 있다”고 했다.

대책을 향한 비난의 목소리도 이어졌다. 도봉구 한 부동산공인중개사사무소 대표는 “서울 외곽에다가 강남과 같은 규제를 적용해서 서민들이 집을 사지도, 팔지도 못하게 만들었다”며 “부동산에 집을 사기는 커녕, 신세 한탄하러 오는 사람들만 줄을 잇는다”고 했다. /westseoul@chosun.com, ori@chosun.com