주인집 내리고 임대주택 올렸더니…4층 상가주택 수익률 터진 이유

[건축주대학 멘토를 만나다] 4층 원룸 하나로 수익률 터졌다…세입자 줄 세우는 ‘돈 버는 주택’

[땅집고] 흔히들 요즘 직장인 꿈이 ‘건물주’라고 한다. 번듯한 건물에 다양한 세입자를 들여 매달 쏠쏠한 월세 수익을 올리고 편안한 노후를 보내고 싶은 마음이 응축된 단어로 보인다. 관리 편의를 위해 건물 근처에 거주할 집을 따로 마련할 수 있다면 더 없는 행복일 것이다.

상가주택은 고정적인 임대로 수업과 함께 자신의 보금자리까지 해결할 수 있는 일석이조 건축 형태다. 주거 측면에선 도심 입지지만 단독주택의 여유로움을 누릴 수 있다는 점이 특히 이득이다.

경기 고양시 덕양구 삼송동에 지은 ‘삼각창집’은 이런 젊은 건축주 부부의 요청을 담아 밀도 있게 설계한 상가주택이다. 대부분 상가주택이 건축주가 건물 꼭대기층에 살고 하단부를 상가로 세 놓는 형태다. 반면 삼각창집은 옥상 테라스가 있는 꼭대기층을 다락을 낀 복층형 임대주택으로 만들어 세입자에게 양보하고, 건축주 주거 공간은 3층에 배치하는 방식으로 수익률을 끌어올렸다.

건축부 부부와 손잡고 삼각창집을 고안해낸 건축가는 홍만식 리슈건축 소장. 그는 오는 11월 6일 개강하는 ‘건축주대학 32기 과정’에서 ‘공실률을 줄여 주는 신축 설계 전략과 사례 분석’을 주제로 강의한다. 홍 소장은 “삼각창집은 건축주와 오랜 협의 끝에 효율적인 임대 공간을 구성한 똑똑한 사례”라며 “같은 상가주택이라도 천편일률적으로 설계하는 대신 층 구성을 달리해 건축주가 원하는 수익률에 도달할 확률을 끌어올렸다”고 했다.

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◇꼭대기층 양보한 건축주 부부

삼각창집은 건축주 가족이 3층에 살고, 나머지 1·2·4층은 임대 공간인 형태다. 먼저 근린생활시설로 사용하는 1층은 상부 주거공간과 겹치지 않도록 동선을 분리했다. 1층 거주자와 방문객이 쓰는 화장실을 따로 마련하는 등이다. 마당으로 이용할 수 있는 데크 공간도 마련해 거주자 편의도 확보했다.

2층에는 임대가구가 2가구, 넓은 4층에는 3가구 있다. 건축주는 자녀가 아직 어려 복층에서 생활하기는 위험하다고 판단해 3층에 머물기로 했다. 건축주 부부와 의견을 조율해 아예 4층을 복층형 원룸으로 만들어 마치 1.5룸 이상 효과를 주는 임대주택 공간으로 꾸몄다.

◇테라스 낀 복층형 원룸, 세입자 마음 사로잡아

건축주가 꼭대기층을 임대가구에 양보한 것은 임대 수익 측면에선 탁월한 선택이었다. 복층형 원룸의 경우 젊은층에게 꾸준히 인기가 있고 면적도 더 넓어 같은 가격이라면 일반적인 원룸 대비 경쟁력 있기 때문이다. 다락 공간이 협소하긴 하지만 원룸보다는 수납이 편리하고, 다락이 주는 아늑함이 있어 실용성 측면에서도 우수하다는 평가다.

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4층의 핵심은 테라스다. 임대 3가구 모두 이용할 수 있도록 설계했는데 세입자들이 간접적으로나마 단독주택의 삶을 체험할 수 있는 장소로 쏠쏠한 재미를 느끼게 한다. 4층 다락과 테라스를 삼각형 모양 창으로 연결해 삼송동 삼각창집의 얼굴 역할을 한다.

◇3층 주인집도 특별하게…발코니가 주는 힐링

건축주가 거주하는 3층 공간은 단층으로 설계했다. 다른 상가주택처럼 집주인이 최상층부와 다락을 전부 사용하는 형태가 아닌 만큼 필요한 공간만 합리적으로 구성해 실속을 높였다.

보통 주택 면적이 넓지 않은 단층 평면을 구성할 때는 다양한 외부 공간을 생략한다. 이런 공간이 불필요하다는 판단에 외부 공간에 면적을 쓰기보다는 방 크기를 넓히는 방법을 택하는 것. 하지만 삼송동 삼각창집의 경우 건축주 가족이 건물의 다락층을 포기한 데 대해 아쉬움을 느끼지 않도록 단독주택에 버금가는 외부 발코니 공간을 마련했다.

다양하게 쓸 수 있는 발코니 공간들은 이 집의 핵심 요소 중 하나다. 거실과 방, 주방에 크고 작은 발코니를 설치해 바쁜 도심 속 삶에서 잠시나마 휴식할 수 있는 힐링 공간을 만들어낸 것이다. 건축주 부부는 이 발코니를 외부 손님이 찾아왔을 때 파티 장소로 쓰거나, 가족들만의 미니 카페 등 다방면으로 활용하고 있다. /leejin0506@chosun.com

국내 최고 실전형 건축 강의인 ‘땅집고 건축주대학’이 11월 6일 32기 과정 개강을 앞두고 수강생을 모집한다. (▶바로가기)

32기 건축주대학 과정은 건축 분야에 따라 총 2가지 형태로 나눠서 수강생을 모집한다. 전문가들의 사례 연구와 현장스터디를 통해 시공비를 절약하고, 건축 소송과 분쟁을 예방하는 전략을 강의하는 ▲‘설계·건축 마스터클래스’와 공실률을 낮추고 성공적인 임대차 전략을 알리는 ▲‘건축리뉴얼 마스터클래스’를 각각 운영한다. 설계·건축 마스터클래스 이후 건축리뉴얼 마스터클래스 과정을 순서대로 모두 수강하는 ▲통합반도 운영한다.

서울 강남과 성수동, 연희, 연남동 일대 건물 150여 채를 신축·리모델링한 베테랑 건축가 김종석 에이티쿠움파트너스 대표는 빌딩을 어디에 어떻게 개발해야 하는지에 대해 사례를 통해 소개한다. 홍만식 리슈건축 대표는 공실률을 줄여주는 신축 설계 전략을, 김영배 드로잉웍스 대표는 낡은 빌딩을 리모델링하는 방법을 강연한다.
배우 이영애의 자택을 설계한 현상일 구도건축 소장은 시공사 선정의 중요성과 견적서·계약서를 제대로 따져보는 법을 강의한다. 또 현장스터디를 통해 공사현장에서 시공 과정을 직접 배우도록 돕는다.
김효일 기로건설 대표는 건축시공 공정에서 놓쳐선 안 될 시공 포인트를 짚어주고, 정동근 법부법인 조율 변호사는 건축 소송과 부동산 분쟁 예방 포인트를 강의한다.

이충묵 더트웰브PMC 대표는 저비용으로 건물 가치를 높이는 리뉴얼과 관리 솔루션을, 노창희 메이트플러스 중개법인 대표는 자산가치를 높이는 임대차 구성과 운영 전략을 전달한다.

황윤민 무월F&B 대표는 작은 브랜드를 활용한 공실 건물을 살리는 비법, 최은영 테라로사 점포개발 부장은 상업용 건물의 핵심 임차 기획 성공 사례를 강의한다. 최인용 세무사가 건축비를 줄일 수 있는 절세 전략도 알려준다.

최한희 땅집고 아카데미 운영사무국장은 “건축사사무소 소장, 시공사 대표, 변호사, 세무사 등 건축 현장에서 활동하고 있는 국내 최고 전문가들이 강사로 나선다”면서 “수강 후 실제 건축할 때 건축가나 시공사 측과 실무적 대화를 통해 건축주의 의견을 설계·시공사에 명확하게 전달할 수 있도록 하는 것이 목표”라고 했다.

수강료는 ‘설계·건축마스터클래스’가 99만원, ‘리뉴얼마스터클래스’로 79만원이다. 2개반을 동시에 수강하는 ‘통합반’의 경우 10% 할인한 160만원에 들을 수 있다. 신청은 땅집고M 홈페이지(https://zipgobiz.com ▶바로가기)에서 하면 된다. (02)6949-6190.