입력 : 2025.10.21 06:00
[땅집고] 정부가 10·15 부동산 대책을 발표한 이후, 서울과 수도권 일부 아파트 단지에서 ‘같은 단지, 다른 규제’ 현상이 나타나며 형평성 논란이 일고 있다. 한 단지 내에서 동(棟)별 속한 자치구가 다르거나 토지거래허가구역과 비(非)허가구역으로 나뉘어 다른 규제를 적용 받는 사례가 나타나서다.
서울 성동구 하왕십리동 ‘왕십리 센트라스’가 대표적이다. 단지는 성동구에 속해 투기과열지구로 묶였지만, 단지 내 127~130동(전용 59㎡·44㎡ 타입에 해당)은 토지거래허가구역을 피했다. 해당 동이 상업지역에 위치하고 가구당 대지지분이 15㎡ 이하이기 때문이다. 특히 129·130동은 지하철 2호선 상왕십리역 초역세권 단지다.
서울 성동구 하왕십리동 ‘왕십리 센트라스’가 대표적이다. 단지는 성동구에 속해 투기과열지구로 묶였지만, 단지 내 127~130동(전용 59㎡·44㎡ 타입에 해당)은 토지거래허가구역을 피했다. 해당 동이 상업지역에 위치하고 가구당 대지지분이 15㎡ 이하이기 때문이다. 특히 129·130동은 지하철 2호선 상왕십리역 초역세권 단지다.
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토지거래허가제는 주거지역 6㎡ 이상, 상업지역 15㎡ 이상 토지를 거래할 때 관할 지자체 허가가 필요하지만, 이 기준에 미달하면 ‘허가 없이 거래 가능한 예외’가 된다. 이 때문에 센트라스 일부 동은 LTV 40% 제한은 적용되지만 세입자를 끼고 갭투자도 가능하다.
여의도 ‘브라이튼 여의도’ 역시 상업지역에 들어서 가구당 대지지분이 15㎡ 이하인 경우 토지거래허가 대상이 아니다. 전용 84㎡ 기준으로도 대지지분이 15㎡ 이하다. 전용 84㎡가 40억원을 넘는 초고가 아파트임에도 실거주 의무 없이 거래가 가능하다. 청계 리버뷰 자이, 청량리 롯데캐슬 L65, 한양수자인 그라시엘 등도 상업지역 입지로 인해 토허제를 비켜갔다.
수원 ‘매교역 팰루시드’는 아예 단지 안에서 행정구역이 갈린다. 총 2178가구, 32개동 규모의 수원 대표 단지로 꼽힌다. 내년 8월 입주를 앞뒀다. 그런데 이 단지는 행정구역이 팔달구와 권선구 사이에 걸쳐 있어 동마다 규제 여부가 달라질 가능성이 있다. 수원 팔달구는 투기과열지구·토지거래허가구역으로 지정돼 있지만, 권선구는 규제 대상이 아니다.
단지 전체 중 114·126·132동 등 매교역 인근 3개동만 팔달구에 포함되고, 나머지 동은 권선구다. 우선 주택담보대출비율(LTV)이 다르다. 권선구는 70%지만, 팔달구는 10·15 대책으로 40%로 축소된다.
팔달구에 속한 동에서는 실거주 목적 매수만 가능하지만, 권선구 동은 갭투자가 가능하다. 관할 자치단체도 “정부 지침을 아직 명확히 전달받지 못했다”며 단지별·동별 규제 적용 범위를 두고 혼선이 있는 상태다.
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정부는 집값 상승과 투기 수요를 막기 위해 토지거래허가구역, 투기과열지구 등을 지정하고 있지만, 실제 적용 과정에서 ‘규제 사각지대’가 생기고 있다. 김제경 투미컨설팅 소장은 “행정구역·토지이용지역에 따른 법적 기준이 현실보다 조밀하게 설계되지 않아 의도치 않은 형평성 문제가 반복된다”며 “같은 커뮤니티, 같은 조경·학교를 쓰는 단지 안에서 투자 행위가 달라지는 것은 형평성 문제를 불러일으킬 수 있다”고 했다. /hongg@chosun.com